맨해튼 부동산 시장 분석

2022년 하반기 맨해튼 부동산 시장의 하향 전환

2022년은 맨해튼의 두 시장에 대한 이야기였습니다. 

2022년 초에는 억눌려 있던 수요가 풀리고 코로나 사태 초기 연준이 시행한 인위적인 저금리 환경으로 인해 2021년 초에 시작된 호황이 계속되었습니다.  

그러나 2022년 6월 연준이 처음으로 기준금리를 75bp 인상한 후 시장은 빠르게 약화되었고, 대부분의 매수자와 매도자가 새로운 시장 현실에 적응하면서 남은 기간 동안 보합세를 보였습니다. 이는 월별 계약 활동을 비교한 아래 차트에서 확인할 수 있습니다.

월간 계약 활동

2022년 12월에는 602건만 계약이 체결되어 2008년 이후 최악의 한 해를 보냈습니다. 구매자와 판매자가 새로운 현실을 받아들이면서 2023년 초에는 여전히 수요가 존재하기 때문에 시장이 다시 움직이기 시작할 것으로 예상합니다. 

맨해튼 부동산 가격

콘도

• 평균 판매 가격 275만 달러
• 평방 피트당 평균 가격 $2,074
• 이는 작년 같은 분기에 비해 증가한 수치이지만, 이는 주로 센트럴 파크 타워와 220 센트럴 파크 사우스 등 일부 초호화 타워의 폐쇄로 인해 실적이 왜곡된 결과입니다.
• 기본적으로 평방 피트당 가격은 평방 피트당 2,000달러 미만으로 해마다 변동이 없었습니다.

Coops

• 평균 판매 가격 127만 달러
• 평방 피트당 평균 가격 $1,225

• 평균 판매 가격 319만 달러
• 평방 피트당 평균 가격 $2,415
  

럭셔리 세그먼트(매출 상위 10%)

• 평균 판매 가격 $8.06만 
• 평방 피트당 평균 가격 $2,909
• 럭셔리의 진입 가격 기준 395만 달러

2022년 연준의 금리 인상

연준은 2022년 단 10개월 만에 아래 차트에서 볼 수 있듯이 연방기금 기준금리를 4.0% 인상했습니다. 이 전례 없는 조치는 2022년 전 세계적인 현상인 인플레이션을 억제하기 위해 취해진 조치였습니다. 

금리가 2008년 이후 가장 높은 수준이지만, 이전에도 금리는 높았고 부동산 시장은 이러한 금리 환경에서도 잘 작동했습니다. 그러나 올해 금리 인상 속도가 단 10개월 만에 압축되었다는 점이 가장 우려스러운 부분입니다. 이로 인해 30년 고정 점보 모기지 금리는 2022년 1월 1일에 3.1%에서 2022년 12월 31일에 5.7%로 인상되었습니다. 10월의 6.35%에서 하락했습니다. 

맨해튼은 다른 도시에 비해 현금 구매자가 많기 때문에(약 55%) 이자율이 항상 활동에서 큰 역할을 하지는 않습니다. 또한 재고 재고의 70%를 차지하며 뉴욕시에서만 볼 수 있는 협동조합은 융자 가능 금액에 대해 매우 엄격한 규칙을 가지고 있습니다. 최대 70%까지 융자를 허용하는 곳도 있지만, 50%만 허용하는 곳도 많습니다. 일부는 융자를 전혀 허용하지 않습니다. 이러한 규정은 뉴욕 시장에 완화 요인이 되지만 주택 구입 시 모기지가 필요한 첫 주택 구매자에게는 도움이 되지 않습니다. 

맨해튼 재고 공급으로 하루를 절약하는 방법

이 이야기에서 그나마 다행인 것은 시장에 공급이 부족하다는 점입니다. 재고량이 8,100개가 넘었던 2020년 말과 비교하면 현재 공급량은 5,858개로 최저 수준입니다. 지난 8월에 말씀드린 것처럼 여기에는 여러 가지 이유가 있습니다.

제한된 공급량으로 인해 2023년으로 접어들면서 잠재적인 가격 하락은 바닥을 칠 것입니다. 또한 다음과 같은 이유로 인해 조만간 재고가 시장에 출시될 것으로 보이지는 않습니다:

• 황금 수갑 모기지
• 모기지를 보유한 뉴욕 주민의 80%는 이자율이 5% 미만입니다.
• 이로 인해 소유자는 현재 집에 무기한 거주하게 됩니다. 
• 당분간 3% 모기지를 6% 모기지로 바꿀 사람은 아무도 없을 것입니다. 

• 2019년 뉴욕주 법으로 인해 임대에서 콘도로의 전환 시장 동결
• 이 법은 임대료 안정형 세입자가 있는 건물주에게 불이익을 주므로 임대료 안정형 세대로 시세 아파트를 만드는 것이 불가능합니다. 이 법이 변경되지 않는 한 개발자에게는 재정적으로 이득이 되지 않기 때문에 전환이 전혀 이루어지지 않을 것입니다. 
• 세금 감면 프로그램의 만료로 인해 개발자의 구축 비용이 더 많이 듭니다.
• 421a, 421g, J-51 감축은 모두 만료되었습니다. 
• 한때는 정부가 개발자들의 개발을 유도하기 위해 사용했던 훌륭한 도구였지만 지금은 더 이상 존재하지 않습니다.
• 좌파 뉴욕시 정치인들은 30%, 50%의 저렴한 주택이 포함된 프로젝트에 대해 거부권을 행사해 왔습니다.
• 지난 2년 동안 맨해튼의 토지 매각이 거의 없었기 때문에 맨해튼에 건물을 지으려는 개발자는 많지 않습니다.
• 인플레이션은 평상시처럼 비용을 알 수 없기 때문에 많은 개발에 제동을 걸었습니다.

맨해튼 부동산 전망 2023

많은 예측가들이 내년에 전 세계적으로 주택 가격이 하락할 것으로 전망하고 있습니다. 그러나 이는 주로 코로나19 기간 동안 가격이 가장 많이 상승한 지역에서 발생할 가능성이 높습니다. 미국에서는 가격이 가장 많이 상승한 소도시가 가장 큰 위험에 처해 있습니다. 아이다호주 보이시, 유타주 솔트레이크시티, 애리조나주 피닉스, 코네티컷주 등이 이에 해당합니다. 

그러나 뉴욕시는 이러한 지역 중 하나가 아니었습니다. 실제로 뉴욕시는 코로나19 초기에 뉴욕에서 대규모 이탈이 발생하면서 가격이 하락했습니다. 가격은 2021년에야 이러한 손실을 회복했으며 대부분의 다른 도시에 비해 소폭 상승했습니다. 

나이트 프랭크의 주요 주거지 전망에 따르면 맨해튼의 가격은 2023년에 마이애미(5% 상승)와 로스앤젤레스(4% 상승)에 이어 미국 내에서 최소 2% 상승할 것으로 예상됩니다. 이 정도의 상승률이라면 맨해튼은 세계 상위 25개 도시 예측에서 13위를 차지하며 맨해튼(그리고 미국 전체)에 대한 회복력과 자신감을 보여줍니다. 

나이트 프랭크는 "안전한 피난처 자본 도피"와 "미국 달러에 대한 노출을 줄이기는커녕 오히려 늘리려는 해외 매수자"를 예로 들었습니다. 제가 언급한 공급 부족 요인이 2023년 연준의 조치로 인한 가격 하락 압력을 상쇄하는 데 도움이 될 것이라는 점은 의심할 여지가 없습니다.

맨해튼과 마이애미 부동산 시장은 지속적인 강세를 보일 것입니다.

많은 분들이 연준의 금리 인상 이후 뉴욕과 마이애미 시장이 어떻게 될 것이라고 생각하는지 문의해 주셨습니다. 활동은 둔화되었지만 두 시장 모두 과거 지표로 볼 때 여전히 매우 활발합니다. 

많은 사람들이 경기 둔화가 가격 하락을 가져올지 궁금해하고 있습니다. 일부 전문가들은 일부 지역에서는 분명 가격 하락이 일어날 것이라고 말하지만, 해당 지역의 가격 상승 속도를 고려할 때 맨해튼과 마이애미의 가격 하락 가능성은 각각 낮거나 매우 낮을 것으로 예상하고 있습니다.

CoreLogic 분석 - 2022년 6월: 가격이 하락할 확률

코어로직에 따르면 뉴욕 메트로는 낮은 확률로, 마이애미는 매우 낮은 확률로 향후 12개월 동안 가격이 하락할 것으로 예상됩니다.

맨해튼

가격

전국의 다른 지역과 같은 비율로 가격이 상승하지 않았습니다. 부동산 시장은 2020년에 폭락했고(평균 7%의 가격 하락), 백신이 출시된 2021년 1분기에야 반등하기 시작했습니다(평균 16%의 가격 상승). 

1. 지난 10년간 맨해튼의 물가가 매년 4.5%씩 상승한 것을 고려하면 순 상승률 9%(16%에서 7%를 뺀 수치)는 2년 동안의 정상적인 물가 상승률과 맞먹는 수준입니다. 
2. 임대료가 전년 대비 20% 상승하여 수익률이 급등하고 있어 투자자들이 맨해튼 부동산을 매입하기에 좋은 시기입니다(특히 가격이 급등하지 않았기 때문에). 
3. 모기지 금리로 인해 향후 12개월 동안 첫 주택 구매자가 줄어들고 더 많은 사람들이 임대 시장으로 몰리면서 맨해튼 임대료 인상이 계속될 것으로 예상합니다. 
4. 맨해튼의 높은 부동산 가격은 UBS 글로벌 버블 보고서에서 지속적으로 보고한 바와 같이 높은 지역 소득에 의해 계속 유지되고 있습니다. 
5. 맨해튼은 장기적인 관점으로 접근해야 합니다. 투자자들은 안전을 위해 맨해튼의 부동산을 구입합니다. 관련 비용을 고려할 때 맨해튼은 무분별한 투기나 투기를 위한 장소가 아닙니다. 
6. 맨해튼 구매자의 50%는 부동산 구매 시 현금을 지불하며, 특히 럭셔리 부문의 경우 이자율 변동에 큰 영향을 받지 않습니다. 
7. 협동조합은 주택 재고의 75%를 차지합니다. 많은 협동조합은 융자를 허용하지 않거나 50%로 제한합니다. 이 사실은 리먼 사태 당시 맨해튼 부동산에 활기를 불어넣었습니다. 
8. 그러나 언더라이팅은 매우 엄격하기 때문에 2008년의 시나리오는 아닙니다. 

공급

1. 주요 지역에 위치한 뉴욕 최고의 콘도 프로젝트의 경우 공급량이 상대적으로 적습니다. 
2. 공급량은 작년 같은 달에 비해 10% 감소했습니다. 
3. 럭셔리 콘도를 살펴보면 파이프라인에 있는 콘도는 거의 없습니다.
4. 가끔씩 맨해튼의 대량 콘도 매물을 찾는 투자자들의 요청을 받곤 합니다. 2018년에는 최소 50개 이상의 유닛을 판매할 수 있는 건물이 꽤 많았습니다.  
5. 그러나 최근 두 명의 투자자(한 명은 초대형 1031 거래)를 위한 분석을 준비하면서 96번가 아래에 향후 3~5년 내에 시장에 나올 매물이 거의 없다는 점에 주목했습니다. 그리고 매물이 50가구 이상인 빌딩의 수가 4년 전에 비해 크게 줄었습니다. 
6. 더 코틀랜드, 원 하이 라인, 원 월스트리트 등 우리가 애타게 기다리던 일부 건물이 분양을 시작했습니다. 이들은 모두 매우 고급스러운 프로젝트입니다. 이 외에도 주요 지역에 들어서는 최고급 콘도는 거의 없습니다. 
7. 양질의 제품 공급이 부족하면 수요와 공급이 균형을 이룰 때까지 가격이 더 오를 가능성이 높으며, 이는 몇 년이 걸릴 것입니다. 
8. 과거 개발자들이 콘도 및 임대 건물을 짓도록 장려했던 421a 세금 감면이 만료됨에 따라 신규 개발이 줄어들고 있습니다.  
9. 뉴욕의 진보적인 정치인들은 개발자들에게 개발 인센티브를 제공하려는 의욕이 없기 때문에 이러한 인센티브가 다시 돌아오지 않을 것으로 보입니다. 
10. 물론 이 정치인들은 근시안적입니다. 개발업자에 대한 인센티브 부족은 a) 맨해튼의 신규 건설 프로젝트에 필요한 저렴한 주택의 양을 줄이고, b) 시와 뉴욕주의 수입을 줄이며, c) 세입자의 임대료를 더욱 인상할 뿐입니다. 

마이애미 

마이애미의 새로운 강점은 다음과 같습니다:

1. 세금이 높은 주를 탈출하는 (부유한) 주민들이 대거 유입되고 있습니다; 
2. 플로리다는 팬데믹 기간 동안 매우 느슨한 제한 조치를 취했기 때문에 더 많은 자유를 누리고 코로나 제한을 줄이려는 주민들이 유입되었습니다;
3. 헤지펀드와 기술 기업들이 마이애미로 이전하고 있습니다; 
4. 단독 주택 및 콘도(특히 대형 주택)의 공급이 매우 적습니다. 
5. 빈 파이프라인입니다. 

최근 몇 달 동안 활동이 둔화되었지만 이는 수요 때문이 아닙니다. 공급 때문이죠. 마이애미(및 플로리다 남부 전역)의 단독주택과 콘도에 대한 수요가 너무 많아서 재고가 거의 소진되었습니다. 그리고 다음 건축 주기가 본격화될 때까지는 신규 공급이 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다. 향후 3년 동안 시장에 출시되는 물량이 거의 없기 때문에 5~7년이 걸릴 것으로 예상됩니다.

아래 동영상에서 이에 대해 자세히 설명합니다:

헤드라인 및 평균

저는 항상 Compass의 레오나드 스타인버그의 글을 즐겨 듣습니다. 최근 게시물에서 그는 구매자와 판매자에게 헤드라인을 믿지 말고 평균을 너무 많이 보지 말라고 경고했습니다. 그리고 그는 확실히 옳았습니다.  

1. 부동산은 매우 지역화되어 있습니다. 
2. 한 시장(또는 전국)의 헤드라인을 다른 시장과 혼동하지 마세요. 
3. 맨해튼은 (여러 가지 이유로) 정말 독특한 시장이며, 역사가 보여주듯 전국적인 트렌드가 적용되지 않습니다. 
4. 현재 엄청난 성장세를 보이고 있는 마이애미도 마찬가지입니다. 코어로직에 따르면 마이애미는 가격이 하락할 확률이 매우 낮습니다. 
5. 맨해튼에서는 시장이 얼마나 지역적으로 편중되어 있는지 알 수 있습니다. 인접한 건물은 가격, 수요, 궤적 등이 완전히 다른 경우가 많기 때문에 개별 건물을 개별적으로 평가합니다. 
6. 마이애미에서도 현지 시장이 얼마나 과열될 수 있는지 알 수 있습니다. 해변의 가격과 수요는 본토의 일부 지역 가격 및 수요와 거의 관계가 없습니다. 

따라서 평균은 시장 전체에서 일어난 일만 알려줄 뿐 특정 빌딩(또는 빌딩의 한 라인)에서 일어난 일에 대해서는 본질적으로 아무것도 알려주지 않으므로 평균에 얽매이지 마세요. 

맨해튼과 마이애미 시장을 탐색하는 데 도움을 드리고자 합니다. 고려하고 계신 다른 사항이 있으시면 저와 빠른 통화를 예약해 주세요. 두 시장에 대해 더 자세히 상담해드리고, 매도를 고려하고 계신다면 집의 가치를 평가해드리거나 매물 검색 결과를 보내드리겠습니다.

행복한 여름 보내세요!

2021년은 의심할 여지 없이 맨해튼 역사상 주거용 부동산 분야에서 최고의 해가 될 것이며, 3분기에만 95억 달러의 거래가 성사되어 32년 만에 한 분기에 가장 많은 거래가 이뤄질 것으로 예상됩니다. 

판매 활동은 억눌려 있던 수요, 백신 채택률 증가, 합리적인 가격, 기록적인 저금리, 더 큰 공간(또는 야외 공간)으로의 전환, 개인 자산 증가로 인해 촉진되었습니다. 

이 95억 달러는 해당 분기에 체결된 거래가 아닌 2021년에 성사된 거래를 의미하며, 이는 보다 최신의 시장 지표입니다. 

여름 시즌 계약이 감소했지만 여전히 분기 사상 최고치 기록

아래 차트에서 볼 수 있듯이 계약 체결 활동은 연초부터 높은 수준을 유지해왔지만 점차 줄어들고 있습니다. 여름철은 일반적으로 다른 계절에 비해 계약 체결이 느리기 때문에 이러한 감소세는 계절적 요인에 따른 결과일 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 이번 분기의 매출은 사상 최고치를 기록했습니다. 

전 분기 대비 29% 감소한 수치지만, 이번 분기에는 3,500건의 거래가 체결되었습니다. 분기 중 주당 270건의 거래가 체결된 것으로, 이는 기록적인 수치입니다. 10월에도 이러한 추세가 이어져 주당 약 305건의 거래가 체결되었습니다.  

판매자는 행복하지만 너무 행복하지는 않습니다. 

특히 2020년에 매물 부족으로 어려움을 겪었던 2021년 판매자들은 매우 만족해하고 있습니다. 구매자가 많기 때문에 특히 대형 아파트를 찾을 수 있는 럭셔리 세그먼트에서 수요가 매우 강합니다.

올해 대부분의 기간 동안 활동이 크게 증가했지만, 아직 공포가 사라지지 않았기 때문에 코로나 이전보다 가격이 오르지 않고 있습니다. 작년에 구매 시점에 따라 6~9%의 코로나 할인 혜택은 사라졌지만 아직 2019년 수준 이상의 가격 인상은 없었습니다. 

이 모든 활동으로 인해 가격이 다시 상승할 준비가 되었다고 생각할 수 있습니다. 일반적으로 가격 인상은 일반적으로 판매 활동이 눈에 띄게 개선된 후 9~12개월 이내에 이루어집니다. 곧 이 단계에 진입할 예정이니 달력을 확인하시기 바랍니다.

고가의 유닛이 시장에서 시들해지다

가격이 2019년 수준에서 보합세를 보였기 때문에 3분기는 희망 가격에 부동산을 등록할 수 있는 시기가 아니었습니다. 이번 분기에 시장에 가격이 책정된 매물은 판매까지 78일이 걸렸습니다. 반면, 가격 조정이 필요한 매물은 판매까지 181일이 소요되어 현재 시장에 책정된 가격보다 2배(2.3배) 이상 더 오래 걸렸습니다. 

해당 분기의 현재 가격

참고: 일반적으로 분기별 수치를 전분기와 비교하는 것을 좋아하지만, 2020년 3분기에는 뉴욕시에서 가장 비싼 신축 콘도 건물인 220 센트럴 파크 사우스의 마감으로 인해 분기 판매량의 1/3이 차지했습니다. 16개의 유닛이 평균 3,700만 달러, 총 5억 9,200만 달러의 가격에 마감되었습니다. 따라서 이번 분기의 수치만 보여드리겠습니다. 더 자세한 정보를 원하시면 저에게 문의해 주세요. 

기타 흥미로운 통계:

• 판매 활동은 32년 만에 가장 높은 비율로 증가했습니다. 
• 기록적인 저금리 상황에서도 거래의 약 50%는 모두 현금으로 이루어졌습니다.
• 300만 달러 미만의 신규 개발 매출은 300만 달러 이상보다 2배 빠르게 증가했으며, 이는 작년 같은 분기에 비해 여전히 2배 증가한 수치입니다. 신규 개발에서 더 작은 규모의 유닛으로 전환하면서 가격 추세가 더 낮아졌습니다.
• 모든 세그먼트의 상장 할인율은 분기 평균 5.3%입니다.
• 콘도와 코업의 총 공급 개월 수, 즉 모든 매물을 판매하는 데 걸리는 개월 수는 5.1개월로 감소했습니다. 
  
  

바닥을 놓쳤습니다. 회복을 놓치지 마세요! 

계약 활동이 폭발적으로 증가하면서 맨해튼이 시장 바닥을 지나고 있습니다.

2021년 2분기는 블록버스터급 분기였으며, 도시 생활이 죽었다는 모두가 틀렸다는 것을 증명했습니다. 맨해튼은 6년 만에 최고의 봄 판매 시즌으로 반등했으며 2007년 이후 가장 높은 판매 활동을 보였습니다.

늘어나는 수요, 합리적인 가격, 저금리, 넓은 공간(또는 야외 공간이 있는 공간)으로 업그레이드하려는 욕구, 개인 자산의 증가, 더 많은 구매자 풀이 판매량을 증가시켰습니다. 요컨대, 과학과 그에 따른 새로운 낙관주의 덕분에 이 도시는 호황을 누리고 있습니다.

참고: 이 업데이트에서는 2021년 2분기와 2019년 2분기를 비교했는데, 뉴욕시가 봉쇄되었던 2020년 2분기가 훨씬 더 적절합니다. 

계약 체결 건수 급증

이번 분기에 체결된 계약 건수는 2019년 같은 분기에 비해 60% 급증했습니다. 이러한 거래 중 상당수는 2021년 3분기에나 마감될 예정이며, 이 시기에는 분기 중 계약이 체결된 아파트의 물량과 구성비를 고려할 때 긍정적인 가격 변동이 있을 것으로 예상됩니다. 

다시 유행하는 대형 아파트

슈퍼 프라임 시장(1,000만 달러 이상)은 기존 가격에서 두 자릿수 할인에 힘입어 사상 최고의 상반기를 보냈습니다. 또한, 500만 달러 이상의 대형 아파트 매물도 눈에 띄게 증가하여 500만 달러 이상 시장에도 큰 도움이 되었습니다. 

대형 아파트 판매로 크게 전환된 판매 믹스로 인해 가격 추세가 왜곡되어 , 중간 판매 가격은 2019년 2분기 1,215,000달러를 기록한 이후 최고치인 1,130,000달러로 상승했지만, 판매 혼합으로 인해 가격 추세가 왜곡되었습니다.

코로나 할인 소멸

작년 같은 분기에 비해 평방 피트당 평균 가격은 3.6% 하락했습니다. 이를 '코로나 할인'이라고 부릅니다. 1분기에는 이 스프레드가 9%로 코로나 할인이 빠르게 축소되고 있음을 보여줍니다. 고용주들이 "재택 근무"를 중단하거나 제한함에 따라 코로나 할인은 3분기에 사라지고 4분기에는 사라질 것으로 예상됩니다.

해당 분기의 현재 가격: 

기타 흥미로운 통계:

• 콘도 판매 활동은 30년 만에 가장 높은 비율로 증가했습니다. 
• 신규 개발 매출이 300만 달러 이상으로 3년 만에 최대치를 기록했습니다. 
• 판매 활동이 시장에 출시되는 신규 재고보다 빠르게 증가하면서 공급 개월 수가 6.9개월로 4년 만에 가장 빠른 속도로 감소했습니다. 
• 전체 리스팅 할인율은 6.4% 

바닥을 놓쳤다면 회복을 놓치지 마세요! 

2021년 4월 계약 상위

3월 14년 기록

2021년 4월 맨해튼의 계약 활동은 계속해서 증가하여 1,607건의 계약이 체결되어 3월의 14년 기록인 한 달간 1,500건의 계약을 뛰어넘는 신기록을 세웠습니다. 5월 첫째 주에도 이러한 추세가 이어져 현재까지 5월은 4월과 비슷한 수준을 유지하고 있습니다.

1,607건의 계약이 체결되었으며, 이는 코로나 이전 비슷한 달인 2019년 4월보다 50% 증가한 수치입니다. 2020년 4월에는 213건만 계약이 체결되었습니다(코로나 이전부터 시작된 것으로 추정됨). 참고로, 뉴욕시는 2020년 3월 말부터 6월 말까지 전시가 금지된 채로 폐쇄되었습니다.

럭셔리 부문에서는 리얼 딜에 따르면 4월 말 현재까지 652건의 럭셔리 계약이 체결되었으며, 이는 2020년 한 해 동안 체결된 모든 럭셔리 계약보다 많은 수치입니다.

신규 개발 부문에서는 3월의 165건에서 4월에는 235건의 계약이 체결되었습니다. 이는 맨해튼의 신규 개발 부문에서 3년 만에 가장 높은 수준의 활동입니다.

잿더미에서 부활한 맨해튼

맨해튼 섬이 '코로나 엑소더스'에 시달리며 90일 동안 물리적으로 폐쇄되었던 매우 실망스러운 2020년을 보낸 후, 2021년 1분기에 맨해튼 주택 매매 시장은 잿더미에서 다시 일어섰습니다. 2020년 11월과 12월에는 시장이 조금씩 살아나고 있었지만, 2021년 1분기와 특히 2021년 3월에는 놀라운 판매 활동을 보였습니다. 

2021년 1분기 영업 활동 증가

2021년 3월 맨해튼의 판매량은 14년 만에 최고치인 1,500건의 계약이 체결되며 빠른 속도로 성장했습니다. 2021년 1월과 2월에도 아래 표와 같이 최소 지난 3년 동안의 전년도 월별 판매량을 넘어섰습니다:

구매자들은 기록적으로 낮은 모기지 이자율과 낮은 가격의 조합을 활용하고 있습니다. 또한 압도적으로 트럼프를 거부한 뉴욕시를 처벌하기로 결심했던 지난 행정부와 달리 뉴욕시는 이미 혜택을 받고 있는 새 행정부에 고무되어 있습니다.  

가격 하락, 하지만 자유 낙하는 아닙니다

가격이 하락하긴 했지만, 일부 사람들이 예상했던 것처럼 급락하지는 않았습니다. 맨해튼의 콘도 평방 피트당 가격은 2020년 1분기에 비해 2021년 1분기에 8.8% 하락했습니다. 경제학자 로버트 쉴러에 따르면 이는 2018년 세금 상한제가 시행된 이후 뉴욕의 가격을 평균 11% 낮추는 효과를 가져온 가격 하락에 더해진 것입니다. 따라서 물가는 불과 몇 년 전의 정점에서 한참 벗어났으며 이제 하락세로 돌아설 준비가 되어 있습니다. '파란색' 행정부가 들어서면 파란색 주를 처벌하는 소금 상한선이 2021년에 사라질 가능성이 높습니다. 이는 부동산 가격에 도움이 되고 세금이 낮은 주로의 이탈을 완화할 것입니다. 

새로운 개발 거래가 남아 있습니다.

3년 전에 출시된 프로젝트의 가격이 크게 인하되었기 때문에 여전히 신규 개발 할인 혜택이 있습니다. 하지만 최근에 출시된 프로젝트는 현재 시장에 맞춰 가격이 책정되었기 때문에 할인 폭이 크지 않습니다. 일부 할인은 가격 인하로 나타나지만, 많은 할인은 마감 비용 할인에 숨겨져 있습니다. 이러한 할인은 평당 가격 수치에 나타나지 않습니다. 신규 개발의 할인 규모는 프로젝트 시작 시기, 현재까지 판매 속도, 특정 라인의 남은 유닛 수, 자본 스택의 지분 파트너, 가장 중요한 대출 기관의 최저 분양가(개발자가 아닌 은행이 가격을 실제로 통제함) 등의 요인에 따라 달라지기 때문에 매우 다양합니다. 

신규 개발에서 최고의 거래를 얻으려면 열린 마음을 가지고 할인율이 높지 않은 물건에 집착하지 않아야 합니다. 예를 들어, 개발업체는 야외 공간이 있는 아파트나 거의 매진된 라인에 대해서는 큰 할인을 제공하지 않습니다.

아래 차트는 신규 개발 가격이 몇 달 전 최저치에서 어느 정도 회복된 모습을 보여줍니다. 

자신감을 심어주는 백신

뉴욕시가 백신을 접종함에 따라 봄/여름과 올해 남은 기간 동안 부동산 가격이 조금씩 상승하기 시작할 것으로 예상합니다. 현재까지 맨해튼 주민의 44%가 이미 1차 백신을 접종했으며 27%는 백신을 완전히 접종했습니다. 전체 인구의 70%가 백신 접종을 완료하면 레스토랑과 영화관(현재는 부분적으로 운영 중), 브로드웨이 공연장, 스포츠 경기장 등의 활동이 정상으로 돌아갈 것입니다. 이후에는 시장에 추가적인 극적인 변화가 있을 것으로 예상됩니다. 올해 말 외국인에게 다시 문을 열게 되면 맨해튼의 부동산 회복세는 더욱 가속화될 것으로 예상됩니다!

지속적인 시장 상승을 이끄는 징후

리먼 사태 이후 맨해튼의 부동산 가격이 상승세를 보였던 것처럼, SALT 상한선 폐지 가능성, 신규 건축 허가 부족(작년에 신규 개발이 보류된 이후), 도시의 완전한 재개장은 향후 4~5년 동안 맨해튼 부동산 가격에 좋은 징조가 될 것입니다.  

구매를 고려하고 계신다면 지금 구매하셔서 가장 좋은 가격에 구입하세요. 2020년 10월에 9,600대를 기록했던 매물 재고는 2021년 3월 말 7,000대까지 감소했지만 여전히 다소 높은 수준입니다. 하지만 1분기와 같은 속도로 판매가 계속된다면 여름이 시작될 무렵에는 매진 시장이 될 것입니다. 경제가 뜨거워지면 이자율도 상승하여 같은 주택을 소유하는 데 더 많은 비용이 들 것입니다.

맨해튼 마켓이 움직입니다...이제 여러분의 움직임입니다! 

판매 활동 증가로 2021년 좋은 출발을 보이는 맨해튼 마켓

코로나19의 영향으로 맨해튼 부동산 시장은 여전히 어려움을 겪고 있지만, 2020년 4분기와 2021년 1월 한 달 동안은 코로나19에 힘입어 뚜렷한 개선세를 보이고 있습니다:

• 긍정적인 백신 소식과 출시로 구매자의 신뢰가 높아졌습니다,
• 역사적으로 낮은 이자율,
• 할인을 제공하는 판매자(및 개발자)(평균 Covid 할인율은 10%로, 저가 유닛의 경우 훨씬 적고 고가 유닛의 경우 훨씬 많음)
• 3개월간의 봉쇄로 인한 수요 억제
• 뉴욕시에 우호적인 새 행정부, 그리고
• 뉴욕시 물가를 11%(잔디 기준) 하락시킨 소금 가격 상한제 폐지 가능성 

4분기에 체결된 계약 건수는 2019년 같은 분기에 비해 약 8% 증가했습니다. 2021년 1월 콘도 판매량은 전년 동월 대비 50%, 코업 판매량은 167% 증가했습니다. 모두 좋은 소식입니다! 하지만 현재 높은 매물 공급량은 2021년에 구매자에게 도움이 될 시장에 역풍으로 작용할 수 있습니다. 

지난 몇 달 동안 렌탈 시장도 회복세를 보였습니다. 하지만 기업들이 직원들에게 사무실로 복귀할 것을 요청하기 전까지는 임대 시장은 여전히 부진할 것입니다. 몇 달 안에 임대 시장이 빠르게 회복될 것으로 예상합니다. 

테이크아웃:

• 구매자 시장이지만 최고의 거래를 할 수 있는 기회의 창이 닫히고 있습니다,
• 가격은 하락했지만 폭락하지는 않았습니다,
• 한 해 내내 부재했던 럭셔리 바이어들이 다시 시장에 돌아왔습니다, 
• 재고는 10월의 극적인 정점보다는 많이 줄었지만 여전히 높은 수준입니다,
• 개발업체로부터 대형 아파트를 구입하기에 좋은 시기입니다. 신규 개발 프로젝트에서 역대 최고 수준의 할인과 혜택이 제공되고 있습니다. 

2020년 4분기 맨해튼 시장, 반등세로 돌아서다

대도시를 떠나는 사람들에 대한 뉴스가 헤드라인을 장식하는 요즘, 지난 몇 달 동안 맨해튼의 계약 체결 활동이 활발했다는 소식에 고객들이 놀라는 것은 당연한 일입니다. 2020년 10월과 11월의 월별 계약 체결 건수는 평균 855건이었으며, 2020년 12월은 2019년 12월의 계약 체결 건수인 717건을 넘어설 것으로 예상됩니다. 12월 중순까지의 분기 계약 체결 건수는 이미 작년 같은 분기의 계약 체결 건수를 넘어섰습니다. 

백신에 대한 자신감과 가격 할인에 대한 판매자의 항복으로 구매자들이 다시 시장에 돌아왔습니다. 계약 활동의 대부분은 300만 달러 이하 부문에서 이루어지고 있으며, 럭셔리 부문은 여전히 부진하지만 개선되고 있습니다. 

아래에서 볼 수 있듯이 5백만 달러 이상의 계약 체결 건수가 계속 증가하고 있으며, 이 부문에서 가장 큰 할인 폭을 보이고 있습니다. 

재고가 최고치에서 급격히 감소했지만 여전히 높음

활동과 자신감으로 인해 맨해튼의 매물 공급은 2020년 10월 약 9,600건에서 현재 8,000건으로 감소했습니다. 

재고량이 6,600개였던 지난 연말에 비해 20% 증가했지만, 재고량이 최고점 대비 17% 감소한 것을 확인하게 되어 기쁘게 생각합니다. 10월의 이러한 급격한 재고량 감소는 화이자 및 모더나이저의 놀라운 백신 소식에 기인한 것으로 보입니다. 이 소식으로 인해 판매자가 지나치게 위축되지 않기를 바랍니다.

백신이 완전히 배포될 때까지는 뉴욕에서 거래가 이루어질 것으로 예상됩니다. 시간이 지나고 활동이 회복되더라도 판매자가 지금처럼 할인에 나서지는 않을 것으로 예상됩니다. 이미 시장의 바닥을 지나고 있는 것처럼 느껴지지만, 아직까지 뉴욕에서는 구매자가 상당한 할인을 받을 수 있는 시기입니다. 

현재 모든 할인 혜택은 어디에 있나요?

평균 '코로나 할인'은 약 10%였지만, 400만 달러 이상 구간에서는 더 높았습니다. 2020년 4분기의 마감 매출을 분석한 결과, 다음과 같은 사실을 발견했습니다. 

• 2백만 달러 미만 - 평균 5% 할인
• 2~4백만 달러 - 평균 10.4% 할인
• 400만 달러 이상 - 평균 13.5% 할인

물론 이는 평균 가격일 뿐, 거래 성사를 위해 개발자가 제공하는 클로징 비용 크레딧 등 기타 혜택은 고려하지 않은 수치입니다. 맨해튼 부동산 시장은 2017년 말 SALT 세금 변경 이후 이미 타격을 입었고, 2019년 3분기에 시장이 바닥을 쳤다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. 따라서 코로나19가 시작되기 전에 이미 가격이 큰 타격을 입었습니다. 추가 코로나 할인은 구매자에게는 그저 케이크 위에 얹은 장식일 뿐입니다. 

새로운 개발 

할인율은 건물의 위치, 판매된 유닛 수, 개발사, 대출기관 등 건물 자체의 여러 요인에 따라 달라집니다. 또한 건물의 어느 라인을 구매하시나요? 개발자가 건물에서 가장 좋은 라인의 유닛을 50% 판매하고 다른 라인은 0% 판매했다면 두 라인에 대해 동일한 할인을 기대해서는 안 됩니다. 

현재 신규 개발 할인은 건물 자체에 영향을 미치는 여러 요인에 따라 다양하게 적용되고 있습니다. 개발자는 최소 출시 가격을 결정하는 은행에 종속되어 있기 때문에 노골적인 할인보다는 넉넉한 클로징 크레딧을 제공하는 경향이 있습니다. 하지만 가격 할인과 마감 크레딧을 함께 제공하는 경우도 있습니다. 

평균 할인은 신규 개발의 경우 10%에 마감 크레딧을 더한 금액이지만, 이미 할인된 가격에 추가로 할인을 제공하는 개발도 있습니다. 뉴욕주 법무장관에게 제출된 원래 가격인 스케줄 A 가격에서 20~30% 할인된 경우도 드물지 않게 볼 수 있습니다. 

개발자는 이러한 비용의 일부를 포함하여 구매자의 마감 비용의 일부를 부담해 왔습니다:

• 양도세(약 2%)
• 맨션세(1%부터 시작하여 2,500만 달러 이상일 경우 최대 4%까지 차등 적용)
• 주차 - 유닛에 따라 포함될 수 있습니다.
• 저장 공간 - 포함 가능 
• 일반 요금 - 1년간의 일반 요금을 지불할 수 있습니다. 

일부 개발자는 아예 협상을 하지 않거나 건물에 아주 특별한 것이 있는 경우 양도세만 부담할 수도 있습니다. 예를 들어, 파크 로지아에는 센트럴 파크가 보이는 테라스가 있는데, 이 테라스는 원하는 가격에 거래되고 있습니다. 더 벤슨은 UES의 매디슨 애비뉴에 몇 채 밖에 없는데, 이 역시 희망가격에 거래되고 있습니다. 자체 자금이 투입되어 다른 사람에게 의존하지 않는 다른 건물도 협상을 진행하지 않습니다. 하지만 이런 매물은 극소수에 불과합니다. 

매크로 테이크아웃:

• 이는 아마도 지난 20년 이상 뉴욕시에서 가장 큰 신규 개발 바이어 시장일 것입니다. 
• 지금은 금융 위기가 아니라 이미 해결된 것으로 보이는 보건 위기에 처해 있습니다.
• 지금은 2008/2009년 대침체, 2000년 기술 버블, 9/11 테러와 같은 공포와 거리에 돈이 없던 상황과는 다릅니다.
• 은행과 화이트칼라 근로자들은 현금이 넘쳐나고 DJIA는 2009년과 같은 6,000이 아닌 30,000을 넘어섰습니다.
• 두려움은 판매자에게 있습니다. 구매자는 이러한 두려움을 이용할 수 있는 기간이 짧습니다.
• 구경만 하고 있는 분들은 할인을 받으려면 제안을 해야 한다는 점을 기억하세요. 플레이해야 이길 수 있습니다!

한 해를 마무리하며 모두가 행복한 연말연시를 보내시길 기원합니다. 2021년은 2020년보다 더 나은 한 해가 되기를 기원합니다. 

맨해튼 부동산 시장

2020년 10월에 다시 돌아옵니다.

뉴욕시 부동산 시장의 상황을 실시간으로 파악하기 위해 가장 먼저 살펴보는 지표는 특정 달에 체결된 계약 건수입니다. 10월 계약 체결 건수는 2020년 9월 대비 30%, 2019년 10월 대비 4% 증가한 874건을 기록하며 크게 반등했습니다. 이는 맨해튼 부동산 시장이 코로나 위기의 깊은 수렁에서 벗어나 회복세를 보이고 있다는 분명한 증거입니다. 또한, 10월에 체결된 계약 건수는 코로나 사태 이전인 2020년 어느 달보다 높았으며, 이는 아래 차트에서 확인할 수 있습니다.

맨해튼의 거물급 구매자들이 돌아왔습니다.

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

맨해튼 인벤토리가 정점에 도달한 것 같습니다.

재고 또는 공급량은 10월 중순에 9,628건의 매물로 정점을 찍었으며, 현재는 감소하는 추세입니다. 월간 신규 공급량은 2020년 9월 대비 21% 감소했으며 2019년 10월 대비 1.2% 감소했습니다. 이는 재고 증가세가 둔화되었음을 의미하지만, 재고 수준이 정상 수준으로 회복되려면 시간이 걸릴 것으로 보입니다. 그렇기 때문에 바이러스로 인한 불확실성이 정점을 지났지만 구매자에게는 아직 기회가 사라지지 않았다고 생각합니다. 지난 몇 주 동안 재고 수준은 감소하여 11월 6일(금) 현재 9,255건의 매물로 감소했습니다. 작년 이맘때의 매물 수가 약 7,700개였던 점을 감안하면 매우 많은 수의 매물이 나온 것입니다. 

뉴욕시 교외 지역의 주택 판매가 정점을 지나고 있습니다. 

웨스트체스터, 그리니치, 롱아일랜드, 햄튼의 판매량은 여전히 높은 수준을 유지하고 있지만, 지난 여름 뉴욕 교외 지역을 강타했던 정점 대비 판매 활동은 감소했습니다. 

이제 선거가 거의 끝났고 화이자가 90%의 효과가 있는 백신을 발표했으니 맨해튼 시장은 계속 회복될 것으로 예상합니다. 

뉴욕에서 구매하기 가장 좋은 시기

10년 이상

뉴욕시 부동산 시장이 재개된 지 3개월이 지났습니다. 많은 어려움이 있었지만 뉴욕은 회복세를 보이고 있습니다. 계약 체결 건수와 판매 대기 중인 매물이 증가하면서 활기의 조짐이 보이기 시작하고 있습니다. 하지만 아직 갈 길이 멀기 때문에 스마트 머니를 위한 큰 기회가 있습니다.

레스토랑, 체육관, 사무실, 박물관이 다시 문을 열면서 뉴욕은 훨씬 더 분주한 모습을 보이고 있습니다. 뉴욕 시민들은 사회적 거리두기를 실천하고 종교적으로 마스크를 착용하며 도시 내 바이러스 확산을 억제하고 있습니다.

한 발 물러서서 3만 피트 상공에서 부동산 시장의 큰 그림을 보면 지금이 맨해튼에서 부동산을 구입하기에 적절한 시기라는 것을 알 수 있습니다. 2001년이나 2009년에 구입하셨다면 뉴욕이 그 어느 때보다 강하게 반등할 것이라는 것을 이미 알고 계실 것입니다. 따라서 잠시 시간을 내어 18개월 후 여러분이 어디에 있을 것인지 생각해 보시기 바랍니다. 분명 관망하는 바이어들은 뉴욕을 더 빨리 사지 않은 것을 후회할 것입니다.

현재 시장에서 일어나고 있는 일에 대한 주요 내용은 다음과 같습니다:

1. 코로나로 인해 맨해튼에서 저렴한 가격으로 구매할 수 있는 일시적인 기회가 생겼습니다. 
2. 위의 시장 펄스 차트는 보류 중인 판매와 재고를 고려한 것입니다. 이는 뉴욕이 매수자 시장에 있으며 회복하기 시작했음을 분명히 보여줍니다. 
3. 진지한 판매자가 합리적인 가격으로 숙소를 리스팅하거나 할인을 진행하고 있습니다. 특히 개발자들은 불과 몇 년 전만 해도 전례가 없던 가격 할인과 혜택을 제공하고 있으며, 몇 년 후에는 전례가 없을 것입니다.
4. 평균 할인율은 8%였지만, 가장 비싼 숙소의 경우 훨씬 더 높은 할인율(2배~3배)이 적용되고 있습니다.
5. 기회의 창은 지금... 언제 닫히나요? 아마도 2021년 2분기 이전에 마감될 것으로 예상되며, 2020년 4분기에 가장 좋은 거래가 이루어지고 2021년 1분기에 좋은 거래가 이어질 것입니다. 백신이 효과적이고 배포할 준비가 되었다고 발표되면 판매자는 더 많은 자신감을 갖게 되므로 지금 공격하는 것이 좋습니다! 마감 시점이 되면 2021년에는 새로운 시장이 열릴 것입니다.
6. 7조 달러의 정부 부양책(2008년보다 14배 증가)은 리스크가 낮다는 것을 의미합니다. 지금은 2008년이 아닙니다. 은행은 건전하고 연준의 지원도 그 어느 때보다 큽니다.
7. 기록적으로 높은 주식 시장 가치(정부 부양책의 부산물)는 연방준비제도이사회가 경기 부양을 위해 최선을 다하고 있다는 것을 보여줍니다. 또한 투자자들이 미국 경제에 대한 자신감을 가지고 있으며, 코로나19가 조만간 통제되고 역사 속으로 사라질 것이라는 것을 보여줍니다.
8. 뉴욕시는 6월부터 바이러스를 억제해 왔으며, 연방 정부보다 훨씬 더 효과적으로 바이러스를 통제하고 있습니다. 주민들은 사회적 거리두기, 대규모 행사 자제, 마스크 착용 등을 통해 동료 뉴욕 시민들을 보호하기 위해 각자의 역할을 다하고 있습니다. 많은 언론에서 뉴욕 전체를 한곳으로 묶어 보도하지만, 대부분의 코로나19 감염자는 맨해튼이 아닌 퀸즈와 브루클린에서 발생했습니다. 이에 대한 언급은 뉴스 어디에서도 찾아볼 수 없었습니다.
9. 판매 시장은 더 이상 봉쇄 조치로 인한 자유 낙하를 겪지 않고 있습니다. 보류 중인 판매는 코너를 돌아 9월에 크게 증가하며 시장이 실질적인 바닥을 통과했습니다.

어바디그스 제공 차트

현재 베스트 추천:

 

이스트 빌리지에 위치한 이 할인된 가격의 대형 침실 2개는 원래 2017년 정가 340만 달러보다 40만 달러 더 높은 가격에 신축으로 판매되었습니다. 2015년 완공된 이 부티크 건물은 멋진 여닫이 창문이 특징입니다. 자세히 알아보세요.

20 West 53 Street - Unit 22A
4,750,000 / ft²당 $2,748
60만 달러 인하 / 2017년 570만 달러에 판매

침실 2개/ 욕실 2개 / 1,728 ft²
유지비: $3,792 / 재산세 $2,414

뉴욕 최고의 호텔 중 하나인 바카라 호텔 앤 레지던스에서 생활하세요. 원래 주인이 570만 달러에 이 아파트를 구입했기 때문에 100만 달러 할인된 가격에 매우 의욕이 넘칩니다. 자세히 알아보세요.

540 웨스트 28 웨스트 스트리트 - 유닛 3A
885,000/ft²당 $1,560

스튜디오 / 욕실 1개 / 567ft²
관리비: $606 / R.E. 세금 $629

웨스트 첼시의 +Art에 있는 이 스튜디오는 가격이 885만 달러로 매우 저렴합니다. 마지막으로, 판매자는 몇 년 전의 열망적인 가격이 아닌 판매할 수 있는 가격을 책정하여 아파트를 등록하고 있습니다. 허드슨 야드와 하이라인에서 가깝습니다! 자세히 알아보세요.

마지막으로, 시장에 대해 더 자세히 논의하기 위해 줌 통화를 원하시면 아래에서 저와 시간대를 선택해 주세요:

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색다른 뉴욕의 여름 

매년 이맘때쯤이면 보통 2분기 맨해튼 시장 보고서를 업데이트합니다. 하지만 2020년 2분기는 2분기를 구성하는 13주 중 12주 동안 맨해튼 부동산 시장이 셧다운되었기 때문에 상황이 완전히 달라졌습니다. 

뉴욕에서 무슨 일이 있었는지 잘 모르는 분들을 위해 2020년 3월 23일, 뉴욕시는 봉쇄 모드에 들어갔다가 90일 후인 2020년 6월 22일에 다시 정상화되었습니다. 이 기간 동안에는 오프라인 상영이 허용되지 않았습니다. 위기 기간 동안 판매자가 매물을 시장에서 철수하거나 리스팅을 연기하면서 매물 재고가 크게 감소했습니다. 하지만 지금은 작년 동기 대비 8% 증가한 매물이 다시 시장에 출시되고 있습니다.  

지난 한 달 동안의 시장은 서서히 회복되고 있지만 아직 정상 수준에는 미치지 못하고 있습니다. 5주 전 재개장 이후, 저희는 다음과 같은 사실을 확인했습니다:

• 체결된 계약의 84%는 300만 달러 미만 구간이었습니다.
• 이들 구매자 중 일부는 뉴욕이 곧 정상으로 돌아갈 것이라는 사실을 알고 있기 때문에 놀랍게도 긴박감을 느끼고 있습니다. 

• 많은 사람들이 여전히 여름 별장에 머물고 있고 여행 제한 조치가 여전히 유지되고 있기 때문에 고가 상품 시장에서는 별다른 움직임이 없습니다.
• 연준이 기준금리를 제로로 낮추면서 모기지 금리가 사상 최저치(3% 미만)를 기록했습니다.
• 전반적인 지표에 따르면 가격은 코로나 이전 수준보다 8~10% 낮게 책정되었지만, 모든 가격대에서 그런 것은 아닙니다. 
• 신규 개발의 경우 프로젝트에 따라 마감 비용과 가격을 합쳐 약 8~12% 인하합니다. 
• 가장 큰 할인 폭은 하이엔드 시장에서 발생했으며, 일부 개발자는 리스팅 가격을 다시 책정하고 구매자의 마감 비용 대부분을 부담하면서 지금 거래하는 것이 매우 매력적인 인센티브를 제공하고 있습니다.  
• 5백만 달러 이상의 재판매는 매주 쇼케이스 요청을 받지 않습니다. 따라서 대규모 부동산의 진지한 판매자는 코로나19 이전 가격에서 최소 10% 이상 할인할 준비가 되어 있어야 합니다. 
• 가격이 내려갈수록 할인율은 감소하며, 100만 달러 이하에서는 할인이 거의 없습니다.

렌탈:

• 임대 재고가 많지만, 특히 월 10,000달러 이하의 임대 계약도 꾸준히 체결되고 있습니다. 비록 할인된 가격이지만요! 

다음 단계는 무엇인가요?

우리는 아직 새로운 현실의 초기 단계에 있지만, 코로나19와 관련하여 뉴욕시는 이제 미국의 80%보다 더 안전한 도시가 되었습니다!  

뉴욕이 안전 프로토콜을 유지하고 바이러스 감염을 낮게 유지할 수 있고 백신 임상시험과 치료제(렘데시비르 등)에 대한 매우 긍정적인 소식이 계속 나온다면 뉴욕의 부동산은 빠르게 회복될 것으로 예상됩니다.  

지금은 불확실성이 최고조에 달했던 4~5월을 지나고 있기 때문에 최고의 거래는 이미 지나간 후일지도 모릅니다. 하지만 앞으로 4~5개월 동안은 구매자들이 좋은 거래를 할 수 있는 기회가 있을 것으로 예상됩니다. 효과가 있는 것으로 알려진 백신이 개발되고 가을에 백신이 나올 가능성이 높아지면 뉴욕은 그 어느 때보다 더 나은 모습으로 돌아올 것입니다. 

질문이 있으신가요? 저와 채팅할 시간을 예약하세요. 

즐거운 여름을 보내세요! 

Anthony

코로나 바이러스가 맨해튼 부동산 가격에 미치는 영향

전례 없는 글로벌 위기 속에서 코로나19가 맨해튼 부동산 시장 가격에 미치는 영향에 대한 여러 질문을 받았습니다. 이 격동의 시기에 모두가 안전하고 건강하게 지내시길 바랍니다. 앞으로 어떤 일이 일어날지는 아직 알 수 없지만, 뉴욕 부동산 시장에 대한 최신 정보를 알려드립니다.

3월 말, 뉴욕시는 공중 보건 위기를 극복하기 위해 '의료적 조치로 인한 혼수 상태'에 빠졌습니다. 그 결과, 뉴욕 부동산 시장은 지난 두 달 동안 신규 계약이 거의 이루어지지 않은 채 완전히 얼어붙었습니다. 뉴욕주에서는 맨해튼 콘도, 아파트, 주택의 실제 쇼윙을 금지하고 있습니다. 그리고 뉴욕시는 3월 중순부터 거의 봉쇄된 상태입니다. 그러나 팬데믹이 닥치기 전에 진행 중이던 거래는 가상으로 성사될 수 있었고 은행은 계속해서 모기지에 자금을 지원하고 있습니다. 

5월 중순이 된 지금, 뉴욕은 위기의 정점을 지나 한 달이 지나면서 스스로 유발한 혼수상태에서 깨어나고 있습니다. 앤드류 쿠오모 뉴욕 주지사의 리더십 덕분에 뉴욕은 성공적으로 곡선을 평평하게 만들었고 위기에서 벗어나고 있습니다. 아직 100% 위기에서 벗어난 것은 아니지만, 향후 몇 주 및 몇 달에 걸쳐 단계적인 재개장을 계획하고 있습니다. 5월 15일부터 많은 맨해튼 콘도 건물이 입주 및 퇴거 유예 조치를 해제할 예정이며, 6월 중 전시 유예 조치도 해제될 것으로 예상하고 있습니다. 

2020년 1월과 2월의 계약 활동은 작년 같은 기간에 비해 15% 증가하여 2020년 봄이 매우 견조한 판매 시즌이 될 것으로 예상됩니다. 하지만 안타깝게도 더 이상 그렇지 않습니다! 현재 콘도와 코업의 매물 재고는 급격히 감소하여 5,000채만 매물로 등록되어 있으며, 이는 일반적인 봄철 판매 시즌 재고 수준보다 50% 낮은 수치입니다. 심지어 매물이 매물로 등록된 일수를 계산하는 시장 출시일 계산도 매물 공개 유예 조치가 시행된 후 이 계산이 무의미해지면서 리스팅 포털에서 동결되었습니다. 그렇다면 맨해튼 부동산 가격에는 어떤 영향이 있었을까요?

바이러스가 맨해튼 부동산 가격에 미친 영향을 유추하기에는 아직 이르지만, 벤 버냉키 전 연방준비은행 의장은 이번 경제 중단이 경제 불황이라기보다는 자연재해에 가깝다고 지적했습니다. 2008년이나 대공황과 같은 금융 시스템의 붕괴로 인한 것이 아니라는 것입니다. 은행은 튼튼하고 자본이 풍부합니다. 다행히도 연준은 통화 부양책에 신속하게 움직였고 행정부도 재정 부양책에 신속하게 움직였습니다. 

이 모든 것의 은빛 안감은 뉴욕 부동산 가격이 기록적인 저금리와 기록적인 양적 완화의 혜택을 크게 받을 것이라는 점입니다. 자산 가격 인플레이션은 양적 완화의 의도된 목적이지만, 그 기회가 나타나기까지는 다소 시간이 걸릴 수 있습니다. 기록적인 양적 완화로 인한 맨해튼의 부동산 가격 인플레이션 수준과 관계없이 궁극적으로 뉴욕은 여전히 전 세계 최고의 도시 중 하나이며 사람들은 여전히 주택을 구입하거나 임대할 필요가 있습니다. 

궁극적으로 이것은 해결될 수 있는 건강 문제이며, 특히 모두가 코로나19 문제에 집중하고 있는 지금이 그 적기입니다. 

시장에 대해 더 자세히 논의하기 위한 줌 통화를 원하시면 아래에서 저와 시간대를 선택해 주세요:

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올 2월 뉴욕 부동산 시장에 대해 알아야 할 6가지 사항

1. 작년 대비 영업 활동이 크게 증가했습니다.

• 보류 중인 판매 17% 증가 - 전체 시장
• 보류 중인 판매 25% 증가 - 60만 달러 - 100만 달러  
• 보류 중인 판매 21% 증가 - 100만~200만 달러 

이는 활동 측면에서 시장의 바닥이었던 작년에 비해 판매 활동이 크게 증가했음을 보여줍니다. 200만 달러 미만의 낮은 가격대의 부동산이 가장 큰 반등을 보이고 있습니다. 뉴욕에서 한동안 볼 수 없었던 수요가 공급을 앞지르는 현상이 마침내 나타나고 있습니다. 맨해튼에서 체결된 계약 건수는 2019년 11월, 2019년 12월, 2020년 1월, 2020년 2월에 두 자릿수 증가율을 기록했습니다. 선행 지표인 계약 체결 활동의 장기적인 증가는 일반적으로 가격 움직임에 선행합니다. 이례적으로 한산했던 1월에는 일년 중 가장 추운 달로서는 드물게 인상적인 수의 계약이 체결되었습니다. 

일화적으로, 다른 중개인에게 전화하여 약속을 잡을 때 최소 25%의 매물이 이미 오퍼를 수락한 상태라는 사실을 발견했습니다. 12개월 전과는 전혀 다릅니다. 계약이 체결되는 매물은 시장에 나온 지 오래되어 몇 차례 가격 인하를 거쳤거나 처음부터 정확한 가격이 책정된 신규 매물입니다. 또한, 마지막 경우에는 오픈하우스가 꽉 차고 입찰 전쟁이 벌어지고 있습니다(다른 시대의 잔재).

2. 럭셔리 마켓의 할인 활동 강화

뉴욕 전역의 매물 할인율은 거래가 성사되고 있으며, 1월에는 6.4%의 평균 매물 할인율(뉴욕의 경우 높은 비율)을 기록해 판매자가 항복하고 거래가 이뤄지지 않고 있음을 보여줬습니다. 300만 달러 미만의 매물에서 거래 활동이 가장 많이 증가했지만, 고가 매물에서도 일부 개선이 있었습니다. 

예를 들어, 올샨 보고서는 다음과 같이 언급했습니다: "지난주에 400만 달러 이상에 20건의 계약이 체결되어 3주 연속 20건 이상의 매물이 판매되었습니다. 원래 희망 가격 대비 평균 가격 하락률은 18%였으며, 이는 상위 2개 판매 건에 의해 왜곡된 수치입니다."

"평균 매물 출시 일수는 803일로, 개발자가 판매한 매물의 절반이 수년 동안 시장에 나와 있었기 때문에 총 매물 수가 증가했습니다. 이는 2012년에 이 통계를 추적하기 시작한 이래로 이 보고서가 기록한 가장 높은 수치입니다."

센트럴 파크 구매자: 억만장자 로우와 센트럴 파크 시장을 지켜보셨다면 지금이 기회입니다. 지금이 시장이 돌아서기 전에 뛰어들어야 할 때일 수 있습니다. 예를 들어, 콜럼버스 서클의 트럼프 인터내셔널 호텔 앤 타워에 거주할 의향이 있는 사람이라면 센트럴 파크가 바로 보이는 침실 3개가 있는 멋진 아파트를 평방피트당 3,300달러(아래)에 구입할 수 있습니다. DJT가 영원히 대통령이 되지는 않을 것이고 이 건물은 언젠가는 다시 반등할 것입니다. 또한 One57과 타임워너 빌딩에서도 큰 폭의 할인이 이루어지고 있지만, 이 건물과 다른 초호화 빌딩의 센트럴 파크 바로 앞 전망의 가격 바닥은 평방피트당 4,500달러에 달합니다. 

이 지역의 바이어들로부터 더 많은 매물이 시장에 나온다는 소식을 계속 듣고 있습니다. 다른 지역에서는 그럴 수 있지만, 빌리어네어 로우에는 새로 들어오는 건물이 없습니다. 또한, 대부분의 건물이 평균 판매 가격이 3천만 달러 이상이기 때문에 센트럴 파크 조망이 가능한 2천만 달러 미만의 매물은 제한적입니다. 

3. 신규 개발 대 재판매

2~3년 전에 가격이 책정된 신규 개발 상품이 시장에서 뒤처지는 이유는 개발자와 은행 및 투자자 간의 단절이 있기 때문입니다. 

구매자에게 드리는 말씀: 재판매 시장에는 평방피트당 1,100달러에서 1,800달러 사이의 부동산 가격이 책정된 수많은 기회가 있습니다. 

물론 신규 개발 부문에도 기회가 있으며 일부 건물에서는 15%의 할인이 적용된 경우도 있습니다. 하지만 두 자릿수 할인이 적용된 건물 중 상당수는 수년 전에 출시된 건물입니다. 이와 대조적으로 2019년에 출시된 건물은 현재 시장을 반영한 가격 책정으로 낮은 분양가에서 할인을 거의 제공하지 않지만 여전히 많은 구매자가 마감 비용을 회수하는 것을 볼 수 있었습니다.

시장은 가격에 매우 민감하고 달러 동기가 강합니다. 그림자 재고가 존재한다는 것은 잘 알려져 있습니다. 이는 비현실적인 판매자 또는 변두리 지역의 새로운 개발 프로젝트에서 시장에서 제외된 매물입니다. 요즘 구매자는 매우 현명하고 좋은 가치를 발견하는 방법을 알고 있습니다. 지난 5년 이내에 구입한 주택을 지금 팔려고 한다면 아마도 적자 상태이거나 손익분기점에 도달한 상태일 것입니다. 따라서 험난한 여정을 준비하세요. 속임수와 트릭은 많지만 고가의 부동산은 팔리지 않을 것입니다.

신규 개발 부동산 매물

맨해튼의 최신 아파트 매물

4. 임대료 인상 

지난 몇 년 동안 다소 약세를 보였던 임대료가 전년 대비 크게 상승했습니다. 실제 거래에서 - 아파트 사냥꾼들이 중개인 수수료에 대해 도대체 무슨 일이 일어나고 있는지 알아내려고 노력하는 가운데, 이제 잠시 멈출 수 있는 다른 소식이 있습니다: 더글러스 엘리먼의 시장 보고서에 포함된 3개 자치구 모두에서 지난달 임대료가 1년 전보다 5%에서 6% 상승했습니다.

5. 모기지 금리

모기지 금리는 작년 동기 대비 급락하여 사상 최저치에 근접하고 있습니다. 30년 고정 모기지 금리는 3.65%를 기록했고, 주식 시장은 사상 최고치인 26,900에 근접했습니다. 이에 비해 지난 30년 동안 동일한 모기지 금리는 평균 약 6.25%였습니다. 지난 10년 동안 이자율이 이보다 낮았던 시기는 2016년 9월 3.42%, 2012년 11월 3.32% 등 단 두 번뿐이었습니다.

이미 역사적 최저치에 근접해 있기 때문에 이자율이 더 낮아질 가능성은 낮습니다. 따라서 너무 늦기 전에 인위적으로 낮은 모기지 이자율 현상을 활용하기 위해 지금 재융자하거나 새로운 부동산 구매를 위한 자금을 조달할 것을 권장합니다. 

5. 코로나바이러스와 해외 바이어 

건강 공포가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 판단하기는 아직 이르지만, 뉴욕 부동산 시장은 국내 구매자에 의해 고정되어 있고 외국인은 거의 부재 중이라는 점에 주목해야 합니다. 중국 본토 구매자는 2016년부터 뉴욕 시장에 나타나지 않았고, 유럽인은 통화가치가 장기간 하락하면서 부재했습니다. 라틴계와 브라질계는 통화가치가 하락함에 따라 거의 찾아볼 수 없었습니다.

따라서 단기적으로 뉴욕 시장에 부정적인 영향을 미치지는 않을 것으로 예상합니다. 달러가 하락하고 보건 공포가 완화되면 시장은 다시 상승할 수 있습니다. 마지막으로, 일부 아시아 국가에서는 당국이 확산을 막기 위해 노력하는 동안 투자 기회가 제한될 수 있으며, 이로 인해 위험이 없는 뉴욕에 대한 투자가 늘어날 수 있습니다. 

지금이 맨해튼 콘도 시장에 투자할 적기인 이유

워렌 버핏은 "가격은 지불하는 것이고, 가치는 얻는 것이다. " 라는 말을 가장 잘 표현했습니다. 남이 욕심낼 때 두려워하고 남이 두려워할 때 욕심내는 것이 현명하다."라는 말을 남겼습니다.

최근 뉴욕시 부동산에 대한 일부 보도로 인해 일부 사람들은 두려움에 떨고 있습니다. 이러한 보고서의 큰 그림과 전반적인 통계를 보면 왜 사람들이 두려움을 느끼는지 상당히 명확하지만, 전체 이야기를 이해하려면 더 깊이 파고들어야 합니다.

2018년 3분기 맨해튼 콘도 구매자들은 매우 견조한 경제와 기록적인 주식 시장, 급등하기는 했지만 여전히 상대적으로 낮은 이자율에도 불구하고 2017년 말에 시행된 새로운 세법(FN1) 에 대한 우려로 인해 신중한 태도를 유지했습니다.

맨해튼 부동산은 구매자가 거의 없는 시장이기 때문에 안전한 장기 투자에 관심이 있다면 지금이 구매 적기일 수 있습니다. 이러한 상황이 장기화되거나 조만간 반복되지는 않을 것입니다. 실제로 2016년 조정을 시작했던 고가 시장(500만 달러 이상)은 아래에서 설명하는 것처럼 3분기 동안 다소 반등하기 시작했습니다.

헤드라인이 모든 이야기를 말해주지 않습니다.

해당 분기에 대한 헤드라인은 우려를 불러일으키지만, 전체 이야기를 다 말해주지는 않습니다. 분기별 시장 보고서에서 일반적으로 초점을 맞추는 1, 2, 8분기 전이 아니라 현재 시장에서 어떤 일이 일어나고 있는지 살펴볼 필요가 있습니다. 선행 지표인 분기 계약 체결 건수를 살펴보면 이번 분기는 작년 같은 분기와 거의 동일했습니다.

• 맨해튼의 계약 체결 건수는 2017년 3분기 대비 1% 소폭 감소한 것으로 나타났습니다.

• 계약 체결액 측면에서 가장 실적이 좋았던 부문은 500만~1,000만 달러로, 주로 신규 개발 지역인 더 벨노드와 100 E 53번지의 매출에 힘입어 계약 체결액이 30% 증가했습니다.

• 두 번째로 좋은 세그먼트는 주택 가격이 1,000만 달러 이상인 경우로, 10%의 활동 증가율을 보였습니다.

• 계약 중인 매물이 어떤 가격에 거래될지 알 수 없고, 거래가 마감되고 기록될 때까지는 몇 달이 걸릴 수도 있지만, 장기간의 침체에서 벗어나 다시 활기를 되찾은 것은 고무적인 일입니다. 이러한 판매에는 분명 할인이 한몫을 했습니다.

그러나 2018년 3분기의 마감 판매는 다른 양상을 보입니다. 마감된 판매를 살펴볼 때는 계약 체결 시점과 관계없이 해당 분기에 마감된 유닛만 평가합니다. 신규 개발의 경우 경우에 따라서는 3년 전일 수도 있습니다. 따라서 마감된 판매 정보는 다소 오래된 정보일 수 있지만 추세를 파악하는 데는 여전히 좋은 정보입니다.

• 맨해튼의 전체 매출은 8% 감소했습니다(2018년 2분기 대비 5% 증가).
• 신규 개발 마감 매출이 37% 감소하며 급감했습니다. 이로 인해 일부 개발자는 처음부터 가격이 비싸거나 수요가 가장 많은 지역을 벗어난 건물의 신규 개발 가격을 대폭 할인했습니다. Core Group은 이번 분기에 평균 신규 개발 할인율이 작년 8%에서 거의 기록적인 14%에 달했다고 보고했습니다.
• 신규 개발의 높은 가격에서 쫓겨난 구매자들은 재판매 콘도로 눈을 돌려 2% 증가한 반면, 조합의 마감 판매는 8% 감소했습니다.
• 이번 분기의 재고는 13%로 크게 증가하여 향후 마케팅 시간이 더 길어질 것으로 예상됩니다.
• 재판매 코업 재고가 26%로 가장 많이 증가했으며, 재판매 콘도 재고는 4% 증가했습니다. 신규 개발 인벤토리는 5% 감소했습니다.
• 콘도의 평균 가격은 2.3% 하락한 266만 달러였습니다. 재판매 콘도 유닛의 평방 피트당 평균 가격은 5% 하락했습니다.  
• 신규 개발의 평균 가격은 433만 달러였으며, 평방 피트당 신규 개발 가격은 4% 상승했습니다.
• 럭셔리 시장(매출 상위 10%)의 평방피트당 평균 가격은 2.7% 상승했고 럭셔리 진입 문턱은 385만 달러로 떨어졌습니다.

사진 제공: 111 Murray

매크로 환경

• 다우지수와 나스닥 지수가 고공행진을 이어가고 있습니다. 차익 실현으로 인해 가격이 하락할 수도 있지만, 국제 무역 전쟁에 대한 논의와 관계없이 주가는 높고 차익 실현은 매우 매력적으로 보입니다.
• 실업률은 감소하고 있으며, 통계적으로 미국은 완전 고용 상태입니다. 완전 고용은 소비를 촉진합니다. 소비자의 지출은 주주에게 더 많은 수익을 창출합니다.
• 규제 완화가 본격화되고 있어 비즈니스 개발은 계속 상승세를 이어갈 가능성이 높습니다.
• 신용 거품은 없지만 연준 의장은 2019년까지 금리가 점진적으로 오를 것이라고 말했습니다. 이자율이 높아지면 구매자는 고정금리 모기지를 더 빨리 받도록 장려합니다.
• 경제 전반의 높은 성장률로 인해 사람들은 이 모든 것이 얼마나 오래 지속될지 궁금해하며 주요 구매를 보류하는 경향이 있습니다. 오늘날 경제학자들은 신용 거품이 곧 사라질 것이므로 소비자 중심의 경제는 건전해 보인다고 말합니다.

뉴욕 시장을 자신하는 이유

요약하자면, 특히 2008년과 비교했을 때 지금은 꽤 좋은 바이어스 마켓이라고 생각합니다.

• 판매자가 마침내 협상을 타결함에 따라 이제 구매자가 힘을 갖게 되었습니다.
• 역사적으로 상대적으로 낮은 관심도
• 경제가 호황을 누리고 있습니다.
• 규제 완화가 본격화되고 있습니다.
• 69년 만에 최저 실업률
• 뉴욕시는 50년 만에 가장 높은 고용 수준을 기록하고 있으며, 뉴욕의 산업은 이제 금융 외에도 매우 다각화되었습니다.
• 2008년과 같은 신용 버블은 없으며, 은행은 까다로운 요건을 가지고 실사를 진행합니다.
• 특히 21%라는 새로운 낮은 요율로 인해 기업 수익이 그 어느 때보다 높아졌습니다.
• 도시 시장의 과잉 건축은 일반적으로 빠르게 흡수됩니다.

세부적인 수치를 자세히 살펴보면 뉴욕시 부동산 시장이 강세를 보이고 있음을 알 수 있습니다. 대부분의 사람들은 광범위한 보고서를 읽겠지만, 현명한 구매자는 부동산 전문가의 말에 귀를 기울일 것입니다. 워렌 버핏의 말을 빌리자면, 다른 사람들이 두려워할 때 지금이 바로 뉴욕에서 부동산을 구매할 적기일 수 있습니다.

맨해튼의 새로운 미국 세법 효과 

2018년 1월 1일에 시행된 새로운 미국 세법은 언론에서 많은 잡음을 일으켰습니다. 하지만 세부 내용을 살펴보면 이 법은 기업과 외국인 구매자를 포함한 부동산 투자자에게 큰 도움이 될 것입니다. 특히 맨해튼의 현재 주택 소유주에게는 조금 더 복잡해집니다.

맨해튼에서는 주 및 지방세 공제를 제한하고 주 주택에 대한 공제 대상 이자를 100만 달러에서 75만 달러로 줄이는 새 법의 최종 효과에 대한 불확실성이 시장을 불안하게 만들었으며, 이는 최근 1분기 시장 보고서에 반영되어 1분기 활동이 10% 감소했다고 코코란은 말합니다. 거래량 약세는 모든 가격대에서 발견되었지만 특히 고가 제품에서 두드러졌습니다. 2분기 판매 활동은 회복세를 보이고 있는 것으로 보입니다.

세법의 부정적인 영향을 완화하기 위해 쿠오모 주지사는 주 세금 규정을 변경하기 위해 상당한 노력을 기울였습니다. 세제 개혁의 부산물로 예상되는 경기 회복이 시작될 때까지 적어도 향후 몇 달 동안은 시장에 불확실성이 남아 있어 구매자들이 구매를 주저하게 될 것으로 예상됩니다.

그러나 노호, 소호, 트라이베카, 웨스트 빌리지, 플랫아이언 등 다운타운의 주요 지역과 어퍼 웨스트사이드의 중심부에 위치한 고급 건물은 꽤 잘 팔리고 있다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 고가의 콘도는 여전히 빠르게 거래되고 있으며, 보류 중인 매물은 전월 및 전년 대비 증가했으며, 여전히 20%의 거래가 희망 가격 이상으로 이루어지고 있는 것으로 나타나고 있습니다.

맨해튼 주택 가격 보고서 

특히 미국 경제와 뉴욕시는 2018년 초부터 견조한 경제 성과를 거두고 있습니다.  

• 뉴욕시 고용은 사상 최고치인 442만 6천 명으로 증가했습니다. 뉴욕시는 2009년 이후 18.9% 증가한 70만 2천 개의 일자리를 확보했으며, 이는 2차 세계대전 이후 가장 높은 증가율로 11.5%의 신규 일자리를 추가한 전국보다 훨씬 높은 수치입니다. 지난 10년간 가장 많은 고용을 창출한 산업은 기술, 미디어, 의료 및 관광 관련 비즈니스였습니다.
• 다우존스 평균 지수는 1년 전보다 25% 상승하여 25,000을 기록했습니다. 거의 모든 기업이 2017년 실적을 보고한 가운데, 75%의 기업이 4분기 수익이 예상치를 상회했다고 보고했습니다.
• 2월 일자리는 31만 3천 개 증가하여 예상치를 10만 개 초과했으며, 실업률은 4.1%로 낮은 수치를 기록했습니다.

올해 말에는 새로운 세제 개편의 긍정적인 효과와 양도소득세를 인하하는 2단계 세제 개편의 가능성이 더욱 커질 것으로 예상됩니다. 계속 지켜봐 주세요...

맨해튼 시장 보고서

맨해튼의 핵심 콘도 시장은 계속해서 강세를 보이고 있습니다. 기록적으로 높은 주식 시장, 저렴하고 쉽게 이용할 수 있는 융자, 투명성이 시장을 촉진하는 데 도움이 되었습니다. 1년 전에는 미국 대선에 대한 불확실성이 컸고, 금리가 조기에 급등했으며, 브렉시트로 인해 모두가 큰 충격을 받았습니다. 2017년 3분기 통계를 선택하세요:

• 100만~3백만 달러 사이의 콘도 계약 체결 건수 전년 대비 11% 증가
• 300만~500만 달러 사이의 콘도 계약 체결 건수는 전년 대비 8% 증가했습니다. 
• 하지만 이번 분기에는 1천만 달러 이상 계약 건수가 12% 증가했지만, 초호화 콘도 시장(1천만 달러 이상)은 여전히 역풍에 직면해 있습니다.
• 재판매 - 평균 가격 psf $1,774
• 신규 개발 - 평균 가격 2,320달러/평방피트
• 럭셔리 - 2,780달러, 럭셔리(매출 상위 10%)의 엔트리 레벨 가격은 410만 달러입니다.

맨해튼 부동산 시장의 재판매 재고 수준은 어떤가요?

"구매자 - 이미 가격 조정이 이루어졌고, 지난 1년여 동안 광범위한 시장이 안정화되고 정상화되는 조짐을 보이고 있습니다. 정말로 구매해야 할 필요가 있고 적합한 부동산을 찾았다면, 이 느린 시기를 활용하여 협상에서 얻을 수 있는 모든 레버리지를 활용하세요. 언제 판매자가 충분히 만족하고 입찰을 할 준비가 되었는지 알 수 없기 때문입니다."

전체 기사 읽기: medium.com

저희도 Urban Digs의 의견에 동의합니다. 맨해튼 RE 시장은 특히 럭셔리 부문에서 이미 조정을 받았으며, 구매자들은 2014~2016년보다 현재 더 많은 레버리지를 가지고 있습니다. 새로운 세금 변경에 대한 혼란이 발생함에 따라 2018년에도 이러한 영향력은 계속될 것으로 예상됩니다. 그러나 재판매 재고 공급은 여전히 낮은 것으로 나타났습니다. 

주요 주택 구매자와 투자자들에게 인기가 높은 4개 주요 지역의 재판매 매물 공급 수준을 살펴봤습니다: 트라이베카, 첼시, 어퍼이스트사이드, 어퍼웨스트사이드입니다. 500만~1,000만 달러 구간, 200만~500만 달러 구간, 100만~200만 달러 구간을 살펴봤습니다. 

맨해튼의 500만~1,000만 달러대 부동산 매물 중 트리베카에서 17개, 첼시에서 8개, 어퍼이스트사이드에서 5개, 어퍼웨스트사이드에서 4개의 재판매 매물만 있었습니다. 맨해튼 섬의 대부분을 차지하는 이 네 지역에서 총 34개의 재판매 매물이 나온 것입니다. 

시장을 살펴보면, 맨해튼의 2백만~5백만 달러 구간 매물 중 트리베카에서 22건, 첼시에서 15건, 어퍼이스트사이드에서 21건, 어퍼웨스트사이드(리버사이드 포함)에서 32건의 재판매 매물만 있었습니다. 이 네 지역에서 2백만~5백만 달러 구간의 매물은 90개에 불과합니다.  

엔트리 레벨 시장에서 100만~200만 달러 사이의 맨해튼 부동산 매물 중 전매 가능한 매물은 트라이베카에서 2건, 첼시에서 11건, 어퍼이스트사이드에서 15건, 어퍼웨스트사이드에서 19건에 불과했습니다. 즉, 이 네 개의 큰 동네에서 100만~200만 달러 구간에서 판매 가능한 재판매 매물은 총 47개입니다. 

Urban Digs에서 언급했듯이, 특히 2014~2015년에 비해 최근에는 셀러들이 협상에 더 적극적으로 임하는 것은 사실이지만, 여전히 좋은 재판매 콘도의 공급은 상대적으로 적습니다. 그리고 신규 개발 콘도는 높은 프리미엄이 붙어 판매되고 있습니다. 특정 건물, 노출도, 가격이 비싸지 않은 맨해튼 최고의 매물로 범위를 좁히기 시작하면 좋은 옵션의 수가 크게 줄어듭니다. 따라서 주택이 필요하거나 투자를 고려하고 있는 구매자는 이 짧은 공급 사례를 염두에 두시기 바랍니다. 

https://belamorena.com.br

어퍼 이스트 사이드 

어퍼 웨스트 사이드

첼시

Tribeca

UrbanDigs 제공 차트

2017년 4분기 맨해튼 마켓 업데이트

2017년 4분기 맨해튼 부동산 시장은 안정적이라고 할 수 있으며, 4분기 중 마지막 3분기는 매매 성사 건수가 증가한 것으로 나타났습니다. 2017년은 2016년보다 훨씬 나은 한 해였지만, 전년 동기 대비 계약 체결 건수가 현저히 감소했는데 이는 주로 세제 개편과 정치 환경 등 시장 외적인 요인에 기인할 수 있습니다.

그러나 부동산 유형을 자세히 살펴보면 상당한 편차를 확인할 수 있습니다. 재판매 조합 부문은 3분기 연속으로 매출이 증가하며 가장 활발하게 움직였습니다. 그러나 전매 콘도의 계약 체결은 계속되는 높은 가격으로 인해 타격을 입었고, 신규 개발 마감 판매는 개발업체의 현재 주기와 시기로 인해 12% 감소했습니다. 이러한 모든 상황과 새로운 세제 개편에 대한 불확실성을 고려할 때 맨해튼 부동산은 서서히 매수자 시장이 되어가고 있다고 추측할 수 있습니다.

재판매 콘도

• 평방 피트당 평균 가격은 1,759달러로 전년 대비 보합세를 보였습니다.
• 이 시장의 판매 건수는 3% 감소한 929건으로 2011년 4분기 이후 가장 낮은 수치를 기록했습니다.
• 시장에 출시된 일수는 116일로 전년 대비 보합세를 보였습니다.
• 판매 재고는 4% 감소한 2,485대로 집계되었습니다.

4분기에는 세제 개편 효과에 대한 불확실성이 전매 콘도 부문에 영향을 미쳐 판매 활동이 감소하고 가격이 보합세를 보였습니다. 2년 연속 실적이 저조했으며 2011년 이후 가장 적은 판매량을 기록했습니다. 이에 따라 매물 재고도 전반적으로 3% 감소했습니다. 4분기 마감 매물과 비교했을 때 활성 재고에 평방 피트당 두 자릿수 프리미엄이 붙으면서 많은 사람들이 가격의 단절을 지적하고 있습니다.

재판매 협동조합

• 협동조합의 평균 가격은 126만 달러였습니다.
• 평방 피트당 평균 가격은 1,167달러로 작년에 비해 1% 상승했습니다.
• 이 시장의 매물 수는 4% 증가한 1,733건으로 집계되었습니다.
• 시장에 출시된 일수는 88일로 작년에 비해 5% 감소했습니다.
• 판매용 재고는 15% 증가한 2,824대로 집계되었습니다.

2017년 한 해 동안 가장 많이 팔린 부동산 상품으로 2017년을 마감한 재판매 코업은 3분기 연속으로 판매량이 증가하며 다른 옵션보다 높은 성과를 이어갔습니다. 또한, 코업 재판매에 대한 높은 수요로 인해 시장에 남아 있는 부동산의 평균 매물 기간이 5% 감소했습니다. 이에 따라 시장에 공급되는 매물도 15% 증가했습니다.

새로운 개발

• 신규 개발 콘도의 평균 가격은 392만 달러였습니다.
• 평방 피트당 평균 가격은 2,253달러로, 슈퍼 럭셔리 및 초호화 마감 건수가 감소하면서 작년 대비 17% 하락했습니다.
• 이 시장의 판매 건수는 527건에서 463건으로 12% 감소했습니다.
• 재고는 30% 증가하여 현재 1,074개가 매물로 등록되어 있습니다.

예상할 수 있듯이 신규 개발 콘도 시장 수치는 진행 중인 건물 건설 진행 상황에 따라 증가하거나 감소하는 경향이 있습니다. 4분기에 준공을 시작한 신규 건물은 없었습니다.^4분기 4사분기에는 125 Greenwich와 91 Leonard와 같은 대형 개발 프로젝트가 분양을 시작하면서 재고가 30%나 급증했습니다.

럭셔리

• 4분기에 뉴욕의 고급 아파트 평균 가격은 724만 달러였습니다.
• 평방 피트당 평균 가격은 12% 하락한 2,625달러로 떨어졌습니다.
• 사치 한도액은 388만 2천 달러였습니다.

럭셔리 세그먼트는 가격을 기준으로 마감된 판매의 상위 10%에 의해 결정됩니다. 엔트리 레벨 가격, 즉 '문턱'은 약 50만 달러 하락하여 388만 2,000달러로 마감했습니다. 또한 평균 가격은 10% 하락했고, 평방 피트당 가격은 12% 하락했습니다. 이러한 가격 하락은 2016년 말 432 Park, 그리니치 레인, 56 Leonard와 같은 초호화 및 초특급 빌딩에서 원 웨스트 엔드, 252 East 57과 같은 외곽 지역의 평범한 고급 빌딩으로 거래가 전환된 데 기인한 것으로 보입니다.^th 그러나 재고가 증가하면서 시장이 더욱 경쟁이 치열해져 판매자는 고객 수요를 충족시키기 위해 가격을 낮추는 것 외에 다른 선택의 여지가 거의 없게 되었습니다. 이러한 럭셔리 매물은 가격이 저렴하고 바로 이사할 수 있기 때문에 럭셔리 부문의 투자자에게는 큰 잠재력을 지니고 있습니다.

결론적으로 맨해튼 시장은 여전히 안정적이며, 2017년은 2016년보다 더 건전했습니다. 즉, 시장은 계속해서 고객 쪽으로 치우치는 추세, 즉 '구매자의 시장'이 되어가고 있습니다. 가용 재고의 증가, 새로운 개발 프로젝트, 럭셔리 문턱의 낮아짐으로 인해 소유주와 개발자는 매출 감소를 따라잡기 위해 가격을 할인하려는 경향이 있는 시장이 형성되었습니다. 세제 개편의 불확실성으로 인해 2018년은 구매자에게는 좋은 해가 되겠지만, 판매자에게는 좋지 않은 해가 될 것입니다. 관망하는 사람들에게는 트럼프 세제 개혁의 긍정적인 효과가 나타나기 전에 시장에 진입하기 좋은 시기일 수 있습니다.

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트럼프 대통령이 미국 부동산에 어떤 영향을 미칠까요?

미국 역사상 뉴욕시 부동산 개발업자와 부동산 중개인(예, 트럼프는 뉴욕시 중개인 자격증을 보유하고 있습니다)이 백악관에 앉은 적은 없었습니다. 많은 사람들이 트럼프의 행동과 정책 입장에 동의하지 않을 수도 있지만, 한 가지 확실한 것은 트럼프가 친부동산, 친부동산 정책을 펼칠 것이라는 점입니다.

일각에서는 트럼프의 대통령 당선은 폭락이 아닌 블랙스완 이벤트가 될 것이라고 예상했지만, 오늘 미국 달러와 주식 시장은 모두 상승했습니다!

트럼프 대통령의 정책이 미국 부동산에 어떤 영향을 미칠지 궁금하신 분들을 위해 트럼프 대통령이 취임 후 어떻게 운영될지에 대한 인사이트를 소개합니다.

경제를 살리기 위해 부동산을 이용할까요?

트럼프는 부동산 개발업체이자 부동산 중개업자입니다. 그는 평생 부동산을 투자 수단으로 활용해 왔으며 주택 소유를 늘리는 데 관심이 있다고 말해왔습니다. 자신의 회사인 트럼프 조직이나 사위의 쿠슈너 프로퍼티를 통해 그의 가족 사업이 부동산이라는 점을 고려할 때, 트럼프는 부동산에 대한 애정을 계속 이어갈 것으로 예상됩니다.

모기지 금리는 어떻게 되나요?

금리는 당분간 낮은 수준을 유지할 것으로 보입니다. 트룰리아의 수석 이코노미스트인 랄프 맥러플린은 대선 다음 날 성명에서 "투자자들이 미국 주택 시장의 상대적 안전성에 대한 신뢰를 반영하여 미국 모기지 담보 증권의 안전한 수익률을 보고 있기 때문에 모기지 금리가 하락하고 있습니다."라고 말했습니다. "또한, 연준은 글로벌 경제 혼란으로 인해 12월 금리 인상을 연기할 가능성이 높습니다. 두 가지 효과 모두 대출자에게 단기적으로 유리하며, 금리가 계속 하락하면 모기지 재융자가 늘어날 것입니다."

부동산 투자자의 세금을 낮출 것인가요?

공화당이 하원과 상원을 장악했습니다. 그 결과 공화당은 세금 정책의 미래를 자유롭게 통제할 수 있게 되었으며, 이는 부동산 투자자들의 세금에 영향을 미칠 몇 가지 큰 변화가 있을 것임을 의미합니다. 트럼프는 다음과 같이 제안했습니다:

• 양도소득세 최고 세율 20%로 세율이 낮아집니다.
• 상속세 또는 사망세 면제
• 법인세 35%에서 15%로 인하

트럼프 대통령이 세제 개혁과 관련해 원하는 모든 것을 얻지는 못하겠지만, 공화당과 민주당 모두 세법 개정을 요구하고 있으며, 이러한 변화는 2018년 선거 시즌이 시작되기 전인 2017년 8월 이전에 이루어질 가능성이 높습니다.

돈을 빌리는 것이 더 쉬워질 수 있을까요?

트럼프 캠페인의 특징 중 하나인 규제 완화를 통해 은행은 2008년 이후 매우 침체된 대출을 강화할 수 있을 것입니다. 트럼프가 대통령이 되면 소비자들이 주택을 더 쉽게 소유할 수 있는 또 다른 방법은 FHA 대출의 보험료를 낮추거나 패니매 또는 프레디 맥의 보증 수수료를 인하하는 것입니다.

규정은 어떤 영향을 받나요?

트럼프의 공약 중 상당 부분은 금융 시장의 완전한 부흥을 위해 규제를 완화하는 데 중점을 두고 있으며, 이것만으로도 부동산에 활력을 불어넣을 수 있습니다. 이는 트럼프와 공화당 전체가 목소리를 높여온 사안입니다.

트럼프는 은행 규제와 건축 규제를 모두 완화할 것을 제안했습니다. 대출 규제를 완화하면 소비자가 대출을 더 쉽게 받을 수 있어 주택 소유가 늘어날 수 있습니다. 건축 규제와 관련하여 트럼프는 전미 부동산 중개인 협회 회의에서 주택 건설 비용의 25%가 규제와 관련이 있다고 추정했습니다. 그는 이를 2%로 낮추고자 합니다. 건축 규제가 완화되면 소비자에게 더 저렴한 주택이 공급될 수 있을 것입니다.

모기지 이자 공제가 사라지나요?

안 됩니다! 작년에 트럼프가 공유한 세금 계획에는 모기지 이자 공제를 유지하겠다고 구체적으로 명시적으로 언급되어 있습니다.

1031 교환 프로그램을 계속 진행하나요?

세법을 공격적으로 사용하여 연방 세금을 내지 않는 것으로 알려지면서 엄청난 비판을 받고 있는 트럼프는 논란이 되고 있는 1031 비과세 교환을 유지하여 집주인이 매각 대금을 다른 부동산 투자에 사용할 경우 양도소득세를 내지 않고 부동산을 매각할 수 있도록 허용할 가능성이 높습니다. 이 1031 교환 프로그램 정책은 부동산 산업의 근간을 이루는 정책 중 하나이며 트럼프는 이 정책을 유지할 것입니다.

출입국은 어떻게 되나요?

트럼프의 이민 정책은 그가 처음 후보를 발표한 이후 많은 변화를 겪었고, 이민 개혁이 의회나 상원을 통과하기 쉽지 않은 법안이기 때문에 이것이 뉴욕 부동산 시장에 큰 영향을 미칠지 판단하기는 어렵습니다.

트럼프는 자신의 선거 공약을 모두 이행할 수 있을까요?

트럼프의 터무니없는 수사와 행동으로 인해 트럼프가 대통령이 된 것에 대해 감정적인 반응을 보이는 분들을 위해, 미국 대통령은 무소불위의 권력을 가지고 있지 않다는 사실을 기억하세요. 미국 건국자들은 권력이 한 사람이나 한 집단에 의해 통제되어 다른 독재자나 폭군의 통치 아래 놓이는 것을 원하지 않았습니다. 이에 따라 우리 정부는 행정부, 입법부, 사법부의 세 부분으로 나뉘어져 있습니다. 그렇기 때문에 트럼프의 터무니없는 선거 정책 중 상당수는 입법부에서 반대하거나 사법부에 의해 뒤집히는 등 현실화되지 않을 것입니다.

이번 선거가 매우 분열적이었던 것은 의심할 여지가 없습니다. 하지만 이제 선거가 끝났으니 미국 국민은 언제나 그랬던 것처럼 다시 하나가 될 것입니다. 오바마가 트럼프에 대해 말했듯이: "우리 모두는 그의 성공을 응원하고 있습니다."