맨해튼 부동산 시장 분석

2022년 하반기 맨해튼 부동산 시장의 하향 변화

2022년은 맨해튼의 두 시장 이야기였습니다. 

2022년 초는 코로나 초기에 연준이 시행한 억눌린 수요와 인위적으로 낮은 금리 환경의 해방으로 인해 2021년 초에 시작된 호황을 계속했습니다.  

그러나 2022년 6월 연준이 벤치마크 금리에 처음으로 점보 75bp 인상을 시행한 후 시장은 빠르게 완화되어 대부분의 구매자와 판매자가 새로운 시장 현실에 적응하면서 올해 남은 기간 동안 대치 상태에 빠졌습니다. 이는 월별 계약 활동을 비교하는 아래 차트에 나와 있습니다.

월간 계약 활동

2022년 12월에 602건의 계약만 체결되어 2008년 이후 최악의 마무리 중 하나였습니다.  구매자와 판매자가 새로운 현실을 받아들이면서 여전히 수요가 있기 때문에 시장이 2023년 초에 다시 움직이기 시작할 것으로 예상합니다. 

맨해튼 부동산 가격

콘도

• $2.75M 평균 판매 가격
• 평방 피트 당 평균 가격 $ 2,074
• 이는 작년 같은 분기에 비해 증가한 것이지만, 증가는 주로 다음과 같은 소수의 초호화 타워에서 발생한 폐쇄로 인한 것입니다. Central Park Tower 그리고 220 Central Park 남쪽, 결과가 더 높게 왜곡되었습니다.
• 기본적으로 평방 피트당 가격은 평방 피트당 $2K 미만으로 매년 평평했습니다.

쿠프스 (Coops)

• $1.27M 평균 판매 가격
• 평방 피트 당 $ 1,225 평균 가격

• $3.19M 평균 판매 가격
• 평방 피트 당 평균 가격 $ 2,415
  

럭셔리 부문(매출 상위 10%)

• $8.06M 평균 판매 가격 
• 평방 피트 당 $ 2,909 평균 가격
• 럭셔리에 대한 $3.95M 진입 가격 임계값

2022년 연준의 금리 인상

2022년 단 10개월 동안 연준은 아래 차트와 같이 연준기금 기준금리를 4.0% 인상했습니다. 이 전례없는 조치는 2022 년 글로벌 현상 인 인플레이션을 통제하기 위해 취해졌습니다. 

금리는 2008년 이후보다 높지만 이전에는 높았고 부동산 시장은 이러한 유형의 금리 환경에서 잘 작동했습니다. 그러나 올해 금리 인상 속도가 10 개월로 압축되어 가장 우려되는 것입니다. 이것은 30년 고정 점보 모기지 금리가 2022년1월1일에 3.1%에서 2022년12월31일에 5.7%로 증가하는 것으로 해석했습니다. 10월의 6.35%에서 하락했습니다. 

맨해튼은 다른 도시에 비해 현금 구매자가 많기 때문에 (약 55 %) 금리가 항상 활동에서 큰 역할을하는 것은 아닙니다. 또한 재고 재고의 70 %를 차지하고 뉴욕시 고유의 협동 조합은 얻을 수있는 자금 조달 금액에 대해 매우 엄격한 규칙을 가지고 있습니다. 일부는 최대 70 %의 자금 조달을 허용하지만 많은 사람들은 50 % 만 허용합니다. 일부는 자금 조달을 허용하지 않습니다. 이는 NYC 시장의 완화 요소이지만 모기지 구매가 자주 필요한 최초 주택 구매자에게는 도움이되지 않습니다. 

맨해튼 재고 공급으로 하루를 절약합니다.

이 이야기에서 구원의 은혜는 시장에 공급이 부족하다는 것입니다. 재고 수준이 8,100개 이상인 2020년 말과 비교하여 현재 공급량은 5,858개로 낮습니다. 8 월에 논의하고 아래에 요약 한 것처럼 여기에는 여러 가지 이유가 있습니다.

제한된 양의 공급은 2023년으로 접어들면서 잠재적인 가격 하락 아래 바닥을 놓을 것입니다.  그리고 다음과 같은 이유로 곧 시장에 출시되는 재고가 보이지 않습니다.

• 황금 수갑 모기지
• 모기지가있는 뉴욕 시민의 80 %는 금리가 5 % 미만입니다.
• 이로 인해 소유자는 현재 주택에 무기한 머물게됩니다. 
• 아무도 조만간 3% 모기지를 6% 모기지와 교환하지 않을 것입니다. 

• 2019 년 뉴욕 주법으로 인한 임대 대 콘도 전환 시장 동결
• 이 법은 임대료 안정화 세입자를 보유한 건물 소유주를 처벌하여 임대료 안정화 단위로 시장 가격 아파트를 만드는 것을 불가능하게 만듭니다. 이 법이 변경되지 않는 한 개발자에게 재정적으로 의미가 없기 때문에 전환이 0입니다. 
• 세금 감면 프로그램이 만료되면 개발자가 구축하는 데 더 많은 비용이 듭니다.
• 421a, 421g, J-51 저감은 모두 만료되었습니다. 
• 이것들은 한때 정부가 개발자를 구축하도록 하는 데 사용했지만 더 이상 존재하지 않는 훌륭한 도구였습니다.
• 좌파 NYC 정치인들은 관대 한 30 % 및 50 % 저렴한 주택 구성 요소로 프로젝트에 거부권을 행사해 왔습니다.
• 지난 2 년 동안 맨해튼 토지 판매가 거의 없었기 때문에 도시에 건설 할 개발자는 많지 않습니다.
• 인플레이션은 평상시처럼 비용이 알려지지 않았기 때문에 많은 발전에 제동을 걸었습니다.

맨해튼 부동산 전망 2023

많은 예측가들은 내년에 전 세계적으로 주택 가격이 하락할 것으로 예측했습니다. 그러나 이것은 주로 Covid 기간 동안 가격이 가장 많이 상승한 곳에서 발생할 것입니다. 미국에서는 많은 소도시가 가격이 가장 많이 상승한 곳이기 때문에 가장 위험합니다. 보이시, 아이다호, Salt 레이크 시티, 유타, 피닉스, 애리조나 및 코네티컷 전체가 보입니다. 

그러나 뉴욕시는 그러한 장소 중 하나가 아니 었습니다. 사실, 뉴욕시 가격은 코로나 초기에 도시의 대규모 탈출이 있었기 때문에 Covid 기간 동안 하락했습니다. 가격은 2021년에야 이러한 손실을 회복했으며 대부분의 다른 도시에 비해 완만한 증가를 기록했습니다. 

나이트 프랭크의 프라임 주거 예측은 맨해튼 가격이 2023년에 미국의 마이애미(5% 증가)와 로스앤젤레스(4% 증가)에 이어 최소 2% 상승할 것으로 예상합니다. 이러한 수준의 증가로 맨해튼은 상위 25 개 글로벌 도시에 대한 예측에서 13 위를 차지하여 도시 (및 일반적으로 미국)에 대한 탄력성과 자신감을 보여줍니다. 

나이트 프랭크는 "안전한 피난처 자본 비행"과 "해외 구매자... 미국 달러에 대한 노출을 줄이기보다는 더 많이 추구합니다." 의심할 여지 없이, 낮은 공급에 대해 제가 주목하는 요인들은 2023년 연준의 조치로 인한 가격 하락 압력을 상쇄하는 데 도움이 될 것입니다.

맨해튼과 마이애미 부동산 시장은 지속적인 강세를 보일 것입니다.

많은 사람들이 연준이 금리를 인상 한 지금 NYC와 마이애미 시장에서 일어날 것이라고 생각하는 것에 대해 우리에게 묻고 있습니다. 활동이 둔화되었지만 두 시장 모두 역사적인 조치에 따라 여전히 매우 활발합니다. 

많은 사람들이 경기 둔화가 가격 하락을 가져올 것인지 묻고 있습니다. 일부 전문가들은 이러한 상황이 일부 지역에서 확실히 일어날 것이라고 말하고 있지만, 해당 지역에서 가격이 얼마나 빨리 상승했는지를 감안할 때 맨해튼과 마이애미의 가격 하락 확률은 각각 낮거나 매우 낮은 위험이 될 것으로 예상하고 있습니다.

CoreLogic Analysis - June 2022 : 확률 가격이 하락 할 것입니다.

CoreLogic에 따르면 메트로 NYC는 낮은 확률을 가지고 있으며 마이애미는 향후 12 개월 동안 가격 하락을 볼 확률이 매우 낮습니다.

맨하탄

가격

가격은 전국의 다른 지역과 같은 비율로 상승하지 않았습니다. 부동산 시장은 2020 년에 폭락했으며 (평균 7 % 하락한 가격으로) 백신이 나오면 (평균 16 % 상승한 가격으로) 2021 년 1 분기에만 반등하기 시작했습니다. 

1. 맨해튼의 가격이 지난 10 년 동안 매년 4.5 % 상승한 것을 고려할 때, 9 % (16 % 감소 7 %)의 순 증가는 정상 가격 상승의 2 년과 거의 같습니다. 
2. 임대료는 전년 대비 20 % 상승하여 수익률이 급등하여 투자자가 맨해튼 부동산을 구입할 수있는 좋은 시간입니다 (특히 가격이 급등하지 않았기 때문에). 
3. 우리는 맨해튼 임대료 인상이 계속될 것으로 예상하는데, 이는 모기지 금리로 인해 주택 구매자가 향후 12개월 동안 처음 구매하는 비율이 줄어들고 더 많은 사람들이 임대 시장에 진입하게 되기 때문입니다. 
4. 맨해튼의 높은 부동산 가격은 UBS Global Bubble 보고서가 일관되게 보도 한 것처럼 높은 지역 소득에 의해 계속 뒷받침되고 있습니다. 
5. 맨해튼은 장기적인 플레이입니다. 투자자들은 안전을 위해 맨해튼 부동산을 구입합니다. 관련된 비용을 감안할 때, 그것은 벌거 벗은 추측이나 뒤집기를위한 장소가 아닙니다. 
6. 맨해튼 구매자의 50 %는 특히 럭셔리 부문에서 부동산 구매에 대해 현금을 지불하므로 금리 변동의 영향을받지 않습니다. 
7. Coops는 주택 재고의 75 %를 차지합니다.  많은 Coops는 자금 조달을 허용하지 않거나 50 %로 제한합니다. 이 사실은 리먼 위기 동안 맨해튼 부동산을 부추겼다. 
8. 그러나 인수는 매우 엄격하므로 2008 년 시나리오가 아닙니다. 

공급

1. 주요 지역에서 최고의 NYC 콘도 프로젝트에 대한 공급은 상대적으로 낮습니다. 
2. 공급량은 작년 같은 달에 비해 10 % 감소했습니다. 
3. 럭셔리 콘도를 살펴보면 파이프 라인에는 그 중 극소수가 있습니다.
4. 때때로 우리는 맨해튼에서 대량 콘도 거래를 찾는 투자자들로부터 요청을받습니다. 2018 년에는 적어도 50 유닛을 판매 할 건물이 꽤 많았습니다.  
5. 그러나 두 명의 개별 투자자 (하나는 매우 큰 1031 거래를하는 사람)에 대한 최근 분석을 준비하면서 96th St. And보다 3-5 년 동안 시장에 출시 될 별의 건물이 거의 없다는 점에 주목하면서 50 대 이상의 판매 할 건물의 수는 4 년 전에 비해 크게 감소했습니다. 
6. 우리가 걱정스럽게 기다리고있는 파이프 라인에 앉아있는 일부 건물, Cortland, One High Line 및 One Wall Street 판매를 시작했습니다.  이들은 모두 매우 고급 프로젝트입니다. 이 외에도 주요 지역에는 최고의 콘도가 거의 없습니다. 
7. 양질의 제품의 공급 부족은 수요와 공급 평형이 생길 때까지 가격을 더 올릴 것입니다.his는 수년이 걸릴 것입니다. 
8. 과거에 개발자들에게 콘도 및 임대 건물을 짓도록 장려했던 421a 세금 감면이 만료됨에 따라 파이프 라인의 새로운 개발이 줄어 들었습니다.  
9. 뉴욕의 자유주의 정치인들은 개발자들에게 건설을 장려하려는 욕구가 없기 때문에 우리는이 인센티브가 돌아 오는 것을 못합니다. 
10. 물론,이 정치인들은 근시안적입니다. 개발자에 대한 인센티브의 부족은 a) 건설되는 저렴한 주택의 양을 줄이고(맨해튼의 새로운 건설 프로젝트에 대한 요구 사항), b) 도시와 주의 수입을 줄이고, c) 임차인의 임대료를 더욱 인상할 것입니다. 

마이애미 

마이애미의 새로운 강점은 다음과 같습니다.

1. 높은 세금 국가를 탈출하는 (부유한) 주민들의 거대한 유입; 
2. 플로리다가 전염병 기간 동안 매우 느슨한 제한을 가졌기 때문에 더 많은 자유와 덜 코비드 제한을 찾는 주민들의 유입;
3. 마이애미로 이동하는 헤지 펀드 및 기술 회사의 유입; 
4. 단독 주택과 콘도 (특히 더 큰 주택)의 공급이 매우 낮습니다. 그리고 
5. 빈 파이프 라인. 

최근 몇 달 동안 활동이 둔화되었지만 수요 때문이 아닙니다. 그것은 정말로 공급에 관한 것입니다. 마이애미 (및 모든 사우스 플로리다) 단독 주택과 콘도에 대한 수요가 너무 커서 재고가 사라졌습니다. 그리고 새로운 공급은 다음 건물주기가 본격화 될 때까지 시장에 많은 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다. 우리는 향후 3 년 동안 시장에 거의 아무것도 나오지 않기 때문에 이것이 5-7 년이 될 것으로 기대합니다.

나는 아래의 비디오에서 이것을 깊이 논의한다.

헤드 라인 및 평균

나는 항상 나침반의 Leonard Steinberg를 듣는 것을 즐긴다. 최근 게시물에서 그는 구매자와 판매자에게 헤드 라인을 믿지 말고 평균을 너무 많이 말라고 경고했습니다. 그리고 그는 분명히 옳습니다.  

1. 부동산은 지나치게 현지화되어 있습니다. 
2. 한 시장 (또는 전국)의 헤드 라인을 다른 시장과 혼동하지 마십시오. 
3. 맨해튼은 (여러 가지 이유로) 진정으로 독특한 시장이며 역사가 우리에게 보여 주듯이 국가 동향은 적용되지 않습니다. 
4. 현재 엄청난 성장 급증을 경험하고있는 마이애미도 마찬가지입니다. 이것이 마이애미가 CoreLogic에 따라 가격 하락을 볼 확률이 매우 낮은 이유입니다. 
5. 맨해튼에서는 시장이 얼마나 하이퍼 로컬이 될 수 있는지 알 수 있습니다. 여기서 우리는 종종 이웃 건물이 완전히 다른 가격, 완전히 다른 수요, 완전히 다른 궤적 등을 가질 수 있기 때문에 건물을 개별적으로 평가합니다. 
6. 마이애미에서는 시장이 얼마나 하이퍼 로컬이 될 수 있는지 알 수 있습니다. 해변의 가격과 수요는 본토의 일부 지역에 대한 가격 및 수요와 거의 관련이 없습니다. 

따라서 평균은 시장 전체에서 일어난 일에 대해서만 알려주고 본질적으로 특정 건물 (또는 건물의 라인)에서 일어난 일에 대해서는 본질적으로 아무 것도 알려주지 않으므로 평균에 휘말리지 마십시오. 

우리는 당신이 맨해튼과 마이애미 시장을 탐색 할 수 있도록 돕기 위해 여기에 있습니다. 당신이 고려하고있는 다른 것에 대해 밝힐 수 있다면 나와 함께 빠른 통화를 예약하십시오. 두 시장에 대해 더 자세히 논의하고, 판매에 대해 생각하고 있다면 집에 대한 평가를 제공하거나, 부동산 검색을 보내서 기쁩니다.

행복한 여름!

2021년은 의심할 여지 없이 맨해튼 역사상 가장 좋은 해중 하나일 것이며, 3분기에만 9.5B의 폐쇄 판매로 32년 만에 가장 폐쇄된 판매량을 기록할 것입니다. 

판매 활동은 펜트 업 수요를 해방, 백신 채택 증가, 합리적인 가격, 기록 낮은 금리, 더 큰 공간 (또는 야외 공간이있는 사람들)으로의 전환, 개인 재산 증가에 의해 촉발되었다. 

이 95억 달러는 2021년에 마감된 거래를 의미하며, 이는 시장의 현재 기압계인 분기에 반드시 서명된 것이 아닙니다. 

계약은 여름 시즌에 대한 계약, 하지만 여전히 분기에 대한 기록에

아래 차트에서 볼 수 있듯이 서명된 계약은 연초부터 높은 수준에 있었지만, 아직 은은한 것입니다. 이러한 테이저링은 여름 달이 일반적으로 올해의 나머지 부분보다 느리기 때문에 계절성의 결과일 수 있습니다.  즉, 분기 의 판매는 기록적인 기록적인 했다. 

전분기보다 29% 낮은 반면, 분기에 3,500건의 거래가 체결되었습니다. 분기에 주당 270 거래에서, 그것은 기록적인 기록적인 숫자입니다. 10월은 추세를 계속하며, 일주일에 약 305건의 거래를 성사시키고 있습니다.  

판매자는 행복하지만 너무 행복하지 않습니다 

2021년 판매자는 특히 2020년에 매출이 급증한 후 매우 행복했습니다. 구매자는 거기 밖으로, 그래서 수요는 매우 강한, 특히 고급 세그먼트에서 당신은 더 큰 아파트를 찾을 수 있습니다.

활동이 일년 내내 크게 고조되었지만, 두려움은 아직 사라지지 않았기 때문에 가격이 사전 covid를 넘어서는 것은 아닙니다. 6-9 %의 열렬한 할인 (작년에 구입 했을 때에 따라), 사라졌다, 하지만 우리는 가격 인상을 볼 수 없습니다 2019 수준 아직. 

이 모든 활동으로, 하나는 가격이 다시 상승 할 준비가 되어 있다고 생각할 것입니다. 일반적으로 가격 인상은 일반적으로 판매 활동이 현저히 개선된 후 9~12개월 이내에 발생합니다.  일정이 짧은 순서로 이 단계에 들어가기 시작할 때 일정을 확인하십시오.

비싼 단위 는 시장에 시들고

가격이 2019 년 수준으로 평평했기 때문에 Q3는 야심 찬 가격으로 부동산을 나열 할 때가 아니었습니다. 분기에, 시장에 가격이 책정 된 속성은 판매하는 데 78 일이 걸렸습니다. 대조적으로, 가격 조정이 필요한 부동산은 181 일이 판매되었습니다 - 현재 시장에 가격이 책정 된 것보다 두 배 이상 (2.3 배) 이상. 

분기의 현재 가격

참고: 보통 분기 수치를 이전 분기와 비교하는 것을 좋아하지만, 2020년 3분기 판매량의 3분의 1이 마감된 것으로 인해 220 Central Park 남쪽, 뉴욕시에서 가장 비싼 새로운 콘도 건물. 16 단위의 평균 가격에 폐쇄 $37M, 총 $592M. 따라서, 난 그냥 당신에게 현재 분기의 수치를 보여주는. 자세한 정보를 원하시면 저에게 연락해 주십시오. 

기타 흥미로운 통계:

• 판매 액수는 32년 만에 가장 높은 수준으로상승했다. 
• 기록적인 낮은 이자율에도 불구하고 거래의 약 50%는 모두 현금이었습니다.
• $3M 미만의 새로운 개발 매출은 $3M 이상으로 2배 빠르게 성장했으며, 이는 여전히 작년 같은 분기보다 두 배로 증가했습니다. 신개발의 소형 단위로의 전환은 가격 추세를 낮췄습니다.
• 모든 부문의 리스팅 할인은 분기 평균 5.3%
• 콘도와 coops의 공급의 총 개월, 그것은 판매를위한 모든 재고를 판매하는 데 걸리는 개월의 수, 단지 5.1로 떨어졌다. 
  
  

당신은 바닥을 놓쳤다. 회복을 놓치지 마세요! 

계약 활동이 폭발함에 따라 맨해튼이 시장 바닥을 지나 불어

2021년 2분기는 블록버스터 분기였으며, 도시 생활이 죽었다는 것을 모두가 잘못 증명했습니다. 맨해튼은 6년 만에 베스트 스프링 판매 시즌에 반등했으며 2007년 이후 가장 높은 판매 활동을 기록했습니다.

펜트업 수요, 합리적인 가격 책정, 저금리, 넓은 공간(또는 실외 공간이 있는 공간)으로 업그레이드하려는 욕구, 개인 재산 증가, 더 많은 구매자 풀이 판매량을 증가시켰습니다. 과학 덕분에 도시는 호황을 누리고 있으며, 차례로 새로운 낙관론을 가지고 있습니다.

참고: 이번 업데이트의 경우 2021년 2분기와 2019년 2분기를 비교하는데, 이는 NYC가 잠겼던 2020년 2분기보다 훨씬 더 적합합니다. 

계약 체결 된 스카이 로켓

분기에 체결 된 계약은 2019 년 같은 분기에 비해 60 % 급증했습니다. 이러한 거래의 대부분은 3 분기까지 닫히지 않을 것입니다 2021, 어느 시점에서 우리는 몇 가지 긍정적 인 가격 조치를 볼 것으로 예상, 분기에 계약에 들어간 아파트의 볼륨과 혼합을 감안할 때. 

보그에 다시 큰 아파트

슈퍼 프라임 시장 (>$10M)은 원래 가격에서 두 자리 수 할인에 의해 연료, 기록에 최고의 상반기를했다. 또한, > $ 5M 시장에 큰되었습니다 큰 아파트 판매에 주목할만한 증가가있었다. 

더 큰 아파트의 판매에 상당한 변화를 포함 판매 믹스, 왜곡 된 가격 동향, 가져, 가져, 중간 판매 가격은 상승하는 동안 $1,130,000, 2분기에 도달 한 이후 가장 높은 $1,215,000 2019, 가격 추세는 판매의 혼합으로 인해 왜곡되었다.

코비드 할인 소멸

작년 같은 분기에 비해 평방 피트당 평균 가격은 3.6 % 하락했습니다. 이것은 "코비드 할인"으로 예고되었습니다. 1분기는 9%로 확산되어 대구 할인이 빠르게 압축되고 있음을 보여줍니다.  우리는 고용주가 "집에서 일하는"을 중단하거나 제한함에 따라 3 분기에 코비드 할인이 사라지고 4 분기까지 사라질 것으로 예상합니다.

분기의 현재 가격: 

기타 흥미로운 통계:

• 콘도 판매 활동은 30 년 만에 가장 높은 비율로 상승했습니다. 
• 300만 달러 이상의 신규 개발 매출이 3년 만에 가장 큰 규모였습니다. 
• 판매 활동은 시장에 오는 새로운 재고보다 빠르게 상승, 공급의 달은 6.9 개월로 급락의 결과, 4 년 만에 가장 빠른 속도. 
• 전체 상장 할인은 6.4%였습니다. 

당신이 바닥을 놓친 경우, 복구를 놓치지 마세요! 

2021년 4월 계약 최고

3월 14년 기록

맨해튼 계약 활동은 2021년 4월 1,607계약으로 한 달 만에 1,500계약이라는 3월의 14년 기록을 경신하며 새로운 기록을 세웠습니다. 5월 첫째 주가 추세를 이어가고 있으며, 5월은 4월에 맞춰 진행됩니다.

계약 체결 된 1,607 계약에서 이는 2019 년 4 월보다 50 % 높은 것으로, 이는 사전 비교 가능한 달입니다. 2020년 4월에는 213개의 계약만 체결했습니다(아마도 사전 예약이 시작되었습니다. 뉴욕시는 3월 말부터 2020년 6월 말까지 금지된 상영으로 문을 닫았습니다.

고급 전면에, 에 따르면 The Real Deal 4월 말까지 652개의 명품 계약이 체결되었으며, 이는 2020년 내내 체결된 모든 고급 계약보다 더 많은 것입니다.

새로운 개발 전선에서 4 월에는 3 월에 165 계약에서 235 계약이 체결되었습니다. 3년 만에 맨해튼에서 가장 높은 수준의 활동이었습니다.

재에서 맨해튼 상승

2020년 맨해튼 섬이 "코비드 엑소더스"에 시달려 90일 동안 물리적으로 폐쇄되었을 때, 맨해튼 주택 판매 시장은 2021년 1분기에 재에서 상승했습니다. 2020년 11월과 12월에 시장이 상승세를 보이고 있는 동안 2021년 1분기와 특히 2021년 3월에는 놀라운 판매 활동이 있었습니다. 

2021년 1분기 판매 활동 방법 증가

맨해튼 매출은 2021년 3월 에 물집이 생겼으며, 판매량은 1,500계약을 돌파하며 14년 만에 가장 좋은 한 달을 기록했습니다. 2021년 1월과 2월에도 아래와 같이 판매량이 적어도 지난 3년 동안 전년 대비 판매량이 전년 대비 두 배 이상 증가했습니다.

구매자는 기록적인 낮은 모기지 금리와 낮은 가격의 조합을 활용하고있다. 그들은 또한 뉴욕이 이미 혜택을 받고있는 새 행정부에 의해 격려된다, 압도적으로 트럼프를 거부 뉴욕시를 처벌하기로 결정 된 마지막 행정부와는 대조적으로.  

가격 아래로, 하지만 자유 가을에

가격이 하락하는 동안, 그들은 어떤 사람들이 그들이 할 것이라고 가정 했을 수도 있습니다 처럼 급락 하지 않은. 맨해튼의 콘도의 평방 피트 당 가격은 2020 년 1 분기보다 2021 년 1 분기에 8.8 % 낮았습니다. 이는 가격 인하 이후 낮은 가격 위에 SALT 경제학자 로버트 쉴러에 따르면 2018년에 는 뉴욕의 가격을 평균 11% 낮추는 효과가 있었습니다. 따라서 가격은 불과 몇 년 전부터 절정에 이르며 돌아설 준비가 되어 있습니다. "파란색" 관리, SALT 파란색 상태를 처벌하는 캡은 2021년에 사라질 가능성이 큽습니다. 이것은 부동산 가격에 혜택을 낮은 세금 국가에 탈출을 부드럽게 합니다. 

새로운 개발 거래는 남아

3년 전에 도입된 프로젝트에 대한 가격이 크게 감소했기 때문에 새로운 개발 협상이 여전히 남아 있습니다. 그러나 최근에 시작된 프로젝트는 현재 시장에 가격이 책정되었기 때문에 할인이 많지 않습니다. 할인의 일부는 낮은 가격에 표시 하는 동안, 할인의 대부분은 폐쇄 비용 양보에 숨겨져. 이들은 평방 수치 당 가격에 표시되지 않습니다. 새로운 개발에 대한 할인의 크기는 프로젝트가 시작되었을 때, 판매 속도, 특정 라인에서 사용할 수있는 나머지 단위의 수, 자본 스택의 주식 파트너 및 가장 중요한 대출자의 최소 릴리스 가격 (은행은 개발자가 아닌 가격을 제어)와 같은 요인에 따라 다르기 때문에 매우 다양합니다. 

새로운 개발에서 최고의 거래를 얻으려면, 당신은 열린 마음을 가지고 가장 높은 할인을 얻을 하지 않을 뭔가에 설정 하지. 예를 들어, 개발자는 야외 공간이있는 아파트나 거의 매진 된 라인에 큰 할인을 제공하지 않습니다.

아래 차트는 새로운 개발 가격이 몇 달 전 최저치에서 그 발판의 일부를 회복한 방법을 보여줍니다. 

백신은 자신감을 심어주다

우리는 뉴욕시 예방 접종이됨에 따라 봄 / 여름과 올해의 나머지 기간 동안 부동산 가격이 상승하기 시작할 것으로 예상합니다. 현재까지 맨해튼 사람들의 44%가 이미 백신의 첫 번째 투여량을 받았으며 27%는 완전히 예방 접종을 받았습니다. 전체 예방 접종을 받는 인구의 70%에 도달하면 레스토랑과 영화관(현재 부분적으로 개방), 브로드웨이 쇼, 스포츠 경기장 등의 전체 개장을 포함하여 활동이 정상으로 되돌아갑니다. 그런 다음, 우리는 시장에서 추가 극적인 변화를 기대합니다. 올해 말 외국인들에게 다시 문을 열면, 우리는 이 맨해튼 부동산 회복이 오버드라이브로 넘어갈 것으로 예상합니다!

지속적인 상승 시장으로 이어지는 징후

잠재력 SALT 캡 제거, 새로운 건축 허가의 땅 (새로운 개발이 지난 1 년 동안 보류된 이후), 그리고 도시의 전체 재개는 우리가 리먼 위기 후 본 바와 같이, 향후 4-5 년 동안 맨해튼 부동산 가격에 잘 볼 것이다.  

당신이 구매를 생각하고 있다면, 최고의 가격을 얻기 위해 지금 그것을 할. 재고는 2020년 10월 9,600대에서 2021년 3월 말에 7,000대로 감소했으며, 이는 여전히 약간 높은 규모입니다. 그러나 1분기와 동일한 클립에서 판매가 계속된다면 여름이 시작될 무렵에는 판매자 시장에 진출하게 됩니다. 경제가 가열됨에 따라 금리도 상승하여 같은 집을 소유하는 것이 더 비쌉니다.

맨해튼 시장의 이동 ... 이제 는 당신의 움직임입니다! 

맨해튼 시장, 2021년 좋은 출발을 하고 판매 활동 증가

맨해튼 부동산 시장은 여전히 Covid의 영향으로 어려움을 겪고 있지만, 2020년 4분기, 심지어 2021년 1월의 달까지도 다음과 같은 현저한 개선이 있었습니다.

• 구매자의 신뢰를 높이는 긍정적인 백신 뉴스 및 롤아웃,
• 역사적으로 낮은 금리,
• 판매자 (및 개발자) 할인을 제공 (평균 코비드 할인이었다 10%, 낮은 가격 단위에 대한 훨씬 적은 높은 가격 단위에 대한 훨씬 더)
• 3개월 잠금으로 인한 수요 증가
• 뉴욕에 유리한새로운 행정부, 그리고
• SALT 뉴욕의 가격을 11% 하락시킨 상한선(잔디 당) 

4분기에 체결된 계약은 2019년 같은 분기에 비해 약 8% 증가했습니다. 2021년 1월 콘도 매출은 50% 증가했으며, 1년 전 같은 달에 비해 167% 증가한 쿠프 매출이 증가했습니다. 모든 좋은 소식!  그러나, 판매를위한 재고의 현재 높은 공급은 구매자에게 도움이 될 것입니다 시장에 대한 역풍이다 2021. 

임대 시장뿐만 아니라 지난 몇 개월 동안 픽업을 보았다. 그러나 기업이 직원들에게 사무실로 돌아가라고 요청할 때까지 임대 시장은 부진하게 유지될 것입니다. 우리는 몇 달 안에 임대에 빠른 턴어라운드를 기대합니다. 

테이크 아웃:

• 그것은 구매자 시장, 하지만 가장 큰 거래에 대 한 기회의 창 은 닫히고 있다,
• 가격은 하락했지만 충돌하지 않았다,
• 럭셔리 구매자는 시장에 다시 - 그들은 올해의 대부분에 대한 결석했다, 
• 재고는 10 월에 극적인 피크에서 아래로 방법, 하지만 여전히 높은 수준에서,
• 그것은 개발자로부터 큰 아파트를 구입하는 좋은 시간입니다 - 새로운 개발은 우리가 본 가장 높은 할인 및 양보의 일부를 보았다. 

맨해튼 시장, 2020년 4분기 반등

큰 도시를 탈출하는 사람들에 대해 헤드 라인 뉴스와 함께, 내 고객이 맨해튼에서 서명 된 계약 활동이 지난 몇 달 동안 견고하다는 소식을 듣고 놀란 이유는 당연합니다.  2020년 10월과 11월에 매월 계약을 체결한 계약은 평균 855건이며, 2020년 12월에는 717계약을 체결했습니다. 12월 중순까지 분기 계약을 체결한 계약은 이미 작년 같은 분기를 넘어섰습니다. 

백신에 대한 자신감과 판매자의 가격 할인에 의한 항복은 구매자를 다시 시장에 데려왔습니다. 이 계약 활동의 대부분은 3백만 달러 이하 부문에 있었으며, 럭셔리 부문은 여전히 부진했지만 개선되고 있습니다. 

아래에서 볼 수 있듯이 5백만 달러 이상의 계약 수가 계속 증가하고 있으며 이는 가장 큰 할인을 보고 있는 세그먼트입니다. 

피크에서 급격히 재고, 하지만 여전히 높은

활동과 자신감은 2020년 10월 약 9,600개에서 현재 8,000개로 맨해튼 부동산의 공급을 감소시켰습니다. 

재고는 작년 말에 비해 20% 증가했지만 재고 수준이 6,600에 달했을 때 재고 수준이 최고점보다 17% 하락한 것을 기쁘게 생각합니다. 10 월에 재고에 이 매우 날카로운 턴어라운드 는 화이자와 현대에서 별의 백신 뉴스의 결과 가능성이. 우리는이것이 판매자를 너무 많이 강화하지 않기를 바랍니다.

백신이 완전히 출시 될 때까지, 우리는 뉴욕에서 거래가 있을 것으로 예상합니다. 시간이 지남에 따라 활동이 픽업되지만, 우리는 판매자가 그들이했던 것처럼 할인 을 기대하지 않습니다. 그것은 우리가 이미 시장의 바닥을 통과 하는 것 처럼 느낀다, 하지만 여전히 구매자가 얻을 수 있는 기간에, 여기, 뉴욕에서 상당한 할인. 

지금 모든 할인은 어디에 있습니까?

평균 "코비드 할인"은 약 10%였지만 400만 달러 이상의 부문에서 더 높았습니다. 어반디그스는 2020년 4분기 비공개 판매를 분석한 결과, 

• 200만 달러 미만 - 평균 5% 할인
• $2 ~ 4백만 달러 - 평균 10.4% 할인
• 400만 달러 이상 - 평균 13.5% 할인

물론, 이들은 평균 및 가격에 대 한 계정, 개발자가 거래를 완료 하기 위해 제공 하는 다른 경품, 가격 크레딧 을 닫는 등 등.  맨해튼 부동산 시장이 이미 히트 한 후 타격을 입었다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. SALT 2017년 말에 세금 변화가 발생했으며, 2019년 3분기 시장이 바닥을 쳤습니다. 따라서, 가격은 이미 코비드가 걷어 차기 전에 상당한 타격을 했다. 추가 Covid 할인은 구매자에 케이크에 착빙. 

새로운 개발 

할인은 실제로 건물 자체의 많은 요인에 따라 달라집니다, 같은 그것은 위치, 얼마나 많은 단위판매, 개발자와 특정 문제, 대출, 기타. 또한, 건물의 어떤 라인을 구입? 개발자가 건물에서 가장 좋은 라인의 50%와 다른 라인의 0%를 판매했다면 두 줄모두에서 동일한 할인을 기대할 수 없습니다. 

현재, 새로운 개발 할인 영역을 실행 하 고 그것은 정말 건물 자체에 영향을 미치는 많은 요인에 따라 달라 집니다. 개발자는 최소 릴리스 가격을 지시하는 은행에 대해 보라하므로 철저한 할인보다 관대 한 마감 크레딧을 제공하는 경향이 있습니다. 그러나, 우리는 가격 할인 및 마감 크레딧의 조합을 보았다. 

평균 할인은 10% 새로운 개발 플러스 마감 크레딧, 비록 이미 감소 된 가격의 상단에 그것을 제공 하는 몇 가지 개발. 뉴욕 주 법무장관에게 제출된 원래 가격인 일정 A 가격에서 20-30%를 할인하는 것은 전례가 없습니다. 

개발자는 이러한 비용의 일부를 포함하여 구매자의 마감 비용의 적어도 일부를 충당하고 있습니다.

• 양도세(약 2%)
• 맨션 세금 (1 %에서 시작하여 2,500 만 달러 이상이면 4 %까지 올라가는 졸업 규모)
• 주차 - 장치에 따라 포함 받을 수 있습니다.
• 저장 - 포함 얻을 수 있습니다 
• 일반 요금 - 1년의 일반 요금을 지불할 수 있습니다. 

일부 개발자는 전혀 협상하지 않거나 건물과 매우 특별한 무언가가있는 경우 양도세를 충당 할 것입니다. 예를 들어, 파크 로지아는 센트럴 파크의 전망을 감상할 수 있는 테라스를 갖추고 있으며, 가격은 가격대비 만족합니다. 벤슨은 UES의 매디슨 애비뉴에 단지 몇 단위만 가격을 요구하는 거래. 자기 자금을 조달하고, 따라서, 다른 사람에게 보라하지 않는 다른 건물도 협상하지 않습니다. 그러나, 이들은 몇 가지 멀리 사이. 

매크로 테이크아웃:

• 이것은 아마도 NYC가 지난 20 년 동안 본 단일 가장 큰 새로운 개발 구매자 시장입니다. 
• 우리는 금융 위기에 있지 않습니다. 우리는 가능성이 해결 된 건강 위기에 있습니다.
• 우리는 2008/2009년 대침체, 2000년 테크 버블, 또는 거리에서 두려움과 돈이 없었던 9/11과 같은 상황에 있지 않습니다.
• 은행과 화이트 칼라 노동자들은 현금으로 넘쳐나고 DJIA는 30,000명(2009년과 같은 6,000명)이 넘습니다.
• 두려움은 판매자에 있습니다. 구매자는이 두려움을 활용할 수있는 짧은 창을 가지고있다.
• 사이드 라인에 앉아 사람들을 위해, 기억, 당신은 할인을 얻기 위해 제안을할 필요가있다. 당신은 승리하기 위해 재생할 필요가!

우리는 올해를 마무리로, 우리는 모두에게 해피 홀리데이를 기원합니다. 우리는 2021년이 2020년보다 더 좋을 수 있기를 기도합니다. 

맨해튼 부동산 시장

2020년 10월 반송

뉴욕시 부동산 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 실시간으로 이해하기 위해, 우리가 보는 첫 번째 지표는 특정 달 동안 서명 된 계약의 수입니다.  10월 계약 체결은 크게 반등하여 874계약을 체결했으며, 2020년 9월부터 30%, 2019년 10월보다 4% 증가했습니다. 이것은 맨해튼 부동산 시장이 코비드 위기의 깊이에서 다시 반송했다는 분명한 증거입니다. 또한, 10월에 체결된 계약은 2020년 의 다른 달보다 높았으며, 이는 아래 차트에서 매우 분명하게 드러납니다.

큰 티켓 맨해튼 구매자가 돌아왔다

Most of the sale activity was for properties under $3 million, however, several more contracts were signed in the >$25 million segment, hinting that big-ticket buyers were coming back to the market.  While we won’t know what prices these traded at for a few weeks, we noted many, but not all, properties in the >$25 million segment traded at significant discounts. While all sellers are now negotiating, significant discounts haven’t been the case in the <$3 million market. 

맨해튼 인벤토리가 최고조에 달한 것 같습니다.

재고, 또는 공급, 기록에 10 월 중순에 돌파 9,628 판매를위한 속성지금은 퇴색처럼 보인다. 월별 신규 공급량은 2020년 9월보다 21% 감소했으며 2019년 10월보다 1.2% 감소했습니다. 이것은 재고의 성장이 둔화되었음을 나타냅니다, 그러나, 재고 수준의 구축은 정상 수준으로 다시 얻을 하는 데 시간이 걸릴 것입니다. 우리가 구매자에 대 한 기회는 아직 퇴색 하지 않은 생각 하는 이유, 비록 우리가 과거 피크 불확실성 바이러스에 의해 발생 하는. 지난 몇 주 동안 재고 수준은 감소했으며, 11월 6일 금요일 현재 9,255개의 부동산이 판매되었습니다. 즉, 판매를위한 속성의 매우 큰 숫자입니다, 이 시간에 재고를 고려 작년에 약이었다 7,700. 

뉴욕 시 교외의 주택 판매는 피크를 지나 

웨스트체스터, 그리니치, 롱아일랜드에서 판매량이 높은 수준에 머물러 있는 동안, the Hamptons 지난 여름 뉴욕 교외를 강타한 정점에서 판매 활동이 감소했습니다. 

선거가 끝났으니 화이자는 90%의 효과적인 백신을 발표했으며, 시장은 맨해튼에서 계속 증가할 것이라고 믿습니다. 

뉴욕에서 구매하는 가장 좋은 시간

10년 이상

우리는 이제 뉴욕 부동산 시장의 재개에 3 개월입니다. 많은 도전이있었지만, 도시는 반등하고 있습니다. 우리는 증가 서명 계약 및 보류 중인 판매의 측면에서 삶의 흔적을 보기 시작했다. 그러나, 우리는 여전히 갈 길이 멀다, 이는 스마트 돈을위한 거대한 기회가 있다는 것을 의미합니다.

레스토랑, 체육관, 사무실 및 박물관이 재개장하면서 NYC는 훨씬 더 바쁜 느낌을 받았습니다. 뉴요커들은 도시에서 바이러스를 억압한 사회적으로 멀어지고 종교적으로 마스크를 쓰고 있습니다.

한 걸음 뒤로 물러서서 30,000 피트에서 부동산 시장의 큰 그림을 보면서 맨해튼에서 살 수있는 적절한 시기라는 것을 알고 있습니다. 2001년이나 2009년에 구입한 경우 NYC가 그 어느 때보다 도약할 것이라는 사실을 이미 알고 있습니다. 따라서, 나는 당신이 잠시 가서 당신이 18 개월에있을 것입니다 위치에 대해 생각 부탁드립니다. 확실히, 사이드 라인에 앉아 구매자는 그들이 더 빨리 NYC를 구입하는 움직임을하지 않은 것을 후회할 것입니다.

다음은 지금 시장에 무슨 일이 일어나고 있는지에 대한 우리의 주요 테이크 아웃입니다 :

1. 코비드는 저렴한 가격에 맨해튼에서 살 수있는 임시 기회를 만들었습니다. 
2. 위의 시장 펄스 차트는 보류 중인 판매 및 재고를 고려합니다. 그것은 명확하게 NYC가 구매자 시장에 있었고 회복하기 시작했다는 것을 보여줍니다. 
3. 심각한 판매자는 합리적인 가격에 자신의 속성을 나열하거나 할인. 특히 개발자, 누가 가격 할인 및 양보를 제공하고 있다 - 불과 몇 년 전의 전례가 ... 그리고 몇 년 안에 전례가 없을 것입니다.
4. 평균 할인은 8%였지만 가장 비싼 부동산에서 훨씬 더 높은 할인(2배 - 3배)을 받고 있습니다.
5. 기회의 창은 이제 ... 이 창은 언제 닫힙니까? 2021년 4분기에 가장 좋은 거래가 발생하고 2021년 1분기에는 좋은 거래가 있을 것입니다. 백신이 효과적이고 유통 준비가 되었다고 발표되면 판매자는 더 많은 자신감을 갖게 될 것이므로 지금 눈에 띄는 것이 좋습니다!  당신이 닫을 때까지, 우리는 2021 년에 새로운 시장이 될 것입니다.
6. 7조 달러의 정부 부양책(2008년보다 14배 이상)은 위험이 낮다는 것을 의미합니다. 이것은 2008이 아닙니다. 은행은 건전하고 연준의 지지는 그 어느 때보다 도드라졌습니다.
7. 기록적인 높은 주식 시장 평가(정부 부양책의 부산물)는 연준이 경제를 활성화하기 위해 할 수 있는 모든 일을 하고 있음을 보여줍니다. 또한 투자자들은 미국 경제에 대한 자신감을 가지고 있으며, 코비드가 단기간에 통제되고 역사를 통제할 것임을 보여줍니다.
8. NYC는 6 월 이후 바이러스를 억제하고있다, 연방 정부보다 통치에 훨씬 더 효과적이다. 주민들은 사회적 으로 멀리, 큰 이벤트를 피하고, 동료 뉴욕 시민을 보호하기 위해 마스크를 착용하여 자신의 역할을하고있다. 많은 언론덩어리가 뉴욕 의 모든 것을 하나의 부지로 덩어리로 만지지만, 가장 큰 코비드 감염은 맨해튼이 아닌 퀸즈와 브루클린에서 발생했습니다. 우리는 이 소식이 뉴스에서 언급된 것을 본 적이 없습니다.
9. 판매 시장은 더 이상 잠금에 의해 생성 된 자유 낙하에 없습니다. 보류 중인 판매는 시장이 실제 바닥을 통과함에 따라 9 월에 실질적으로 성장하면서 코너를 돌았습니다.

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통화 예약

다른 뉴욕 여름 

일년 중이 무렵, 나는 보통 2 분기 맨해튼 시장 보고서의 업데이트를 제공합니다. 그러나 맨해튼 부동산 시장이 2분기를 구성하는 13주 중 12주 동안 문을 닫았기 때문에 2020년 2분기는 완전히 다른 동물입니다. 

2020년 3월 23일 뉴욕에서 무슨 일이 일어났는지 모르는 사람들을 위해 뉴욕은 잠금 모드로 전환되어 90일 후인 2020년 6월 22일에 다시 등장했습니다. 이 기간 동안 물리적 인 상영이 허용되지 않았습니다. 판매자가 시장에서 속성을 철회하거나 상장을 지연으로, 위기 동안 재고가 크게 떨어졌다. 지금, 그러나, 속성은 시장에 다시, 재고와 함께 8% 작년 같은 시간에.  

지난 달 동안 시장은 천천히 돌아오고 있다, 하지만 반드시 정상 수준에 아직. 5주 전에 다시 문을 연 이후, 우리는 다음과 같은 것을 보았습니다.

• 서명된 계약의 84%는 300만 달러 미만이었습니다.
• 이러한 구매자 중 일부에 놀라운 긴급, 그들은 NYC 곧 정상의 일부 유사성으로 돌아갈 것입니다 알고. 

• 많은 사람들이 여전히 여름 집에 있고 여행 제한이 여전히 시행되고 있기 때문에 시장의 하이엔드에서 많이 일어나지 않습니다.
• 연준이 자금 금리를 0으로 인하함에 따라 모기지 금리는 사상 최저치(3세 미만)에 부딪혔습니다.
• 전반적인 지표는 사전 코비드 수준보다 8-10% 낮은 가격을 제안하지만, 모든 가격대에서는 그렇지 않습니다. 
• 새로운 개발을 위해 프로젝트에 따라 종가와 가격 인하를 결합하여 약 8-12 %를 절감합니다. 
• 가장 큰 할인은 하이 엔드 시장에왔다, 일부 개발자는 자신의 목록을 재가격하고 구매자의 폐쇄 비용의 대부분을 따기, 지금 거래하는 매우 매력적인 인센티브를 제공.  
• 500만 달러 이상의 재판매는 매주 표시해 달라는 요청을 받지 않습니다. 따라서 더 큰 부동산의 심각한 판매자는 COVID 이전 가격에서 적어도 10 % 할인 할 준비가되어 있어야합니다. 
• 할인은 가격이 내려갈 때 감소하며, 할인이 거의 없는 경우 $ 1 백만 마크 보다 낮습니다.

임대료:

• 임대 재고가 높지만 시장은 특히 매월 $ 10,000 이하에서 서명 된 임대의 꾸준한 흐름을 보고 있습니다. 할인이기는 하지만! 

다음 단계는 무엇입니까?

우리는 여전히 새로운 현실의 초기 단계에 있지만, COVID의 관점에서, 뉴욕시는 이제 국가의 80 %보다 안전한 내기입니다!  

뉴욕이 안전 프로토콜을 유지하고 바이러스 감염을 낮게 유지할 수 있고 예방 접종 시험 및 치료 약물 (Remdesivir)과 같은 치료 약물에 대한 매우 긍정적 인 소식이 계속된다면, 역사는 NYC 부동산이 신속하게 회복 될 것이라고 제안합니다.  

지금, 우리는 뉴욕시에 대한 4 월 / 5 월 기간이었다 과거 피크 불확실성, 그래서 어쩌면 최고의 거래의 최고는 우리 뒤에 있습니다. 하지만, 우리는 구매자뿐만 아니라 큰 거래를 얻기 위해 다음 4 -5 개월이있을 것이라고 생각합니다. 일단 작동 하는 것으로 알려진 백신, 그리고 확률은 우리가 가을에 하나를 볼 것 이다, 뉴욕시 는 그 어느 때보다 더 나은 돌아올 것 이다. 

질문? 나와 채팅할 시간을 예약합니다. 

여름을 즐기세요! 

안토니

맨해튼 부동산 가격에 코로나 바이러스의 효과

이러한 예견되지 않는 글로벌 위기 속에서 우리는 COVID-19가 맨해튼 부동산 시장 가격에 미치는 영향에 대해 몇 가지 질문을 받았습니다. 나는 모든 사람들이이 격동의 시간 동안 안전하고 건강하게 머물기를 바랍니다. 배심원은 다음에 무슨 일이 일어나는지에 밖으로 하는 동안, 여기에 뉴욕 부동산 시장에 대 한 최신 정보.

3 월 말, 뉴욕시는 공중 보건 위기보다 앞서 얻을 수 있도록 "의학적으로 유도 된 혼수 상태"에 투입되었습니다. 그 결과, 뉴욕 부동산 시장은 지난 두 달 동안 최소한의 새로운 계약 활동으로 인해 완전히 동결되었습니다. 맨해튼 콘도, 아파트 및 주택의 물리적 전시는 뉴욕 주에 의해 금지되었습니다. 그리고 뉴욕시는 3월 중순부터 거의 폐쇄되어 왔습니다. 그러나 전염병이 발생하기 전에 그 거래에 있었던 거래는 사실상 닫을 수 있었고 은행은 모기지 자금을 계속 조달했습니다. 

이제 5월 중순이 지나가고 뉴욕은 위기 절정을 한 달 넘게 지났고, 스스로 유도한 혼수상태에서 깨어났습니다. 뉴욕 주지사 앤드류 쿠오모의리더십 덕분에, 뉴욕은 성공적으로 곡선을 평평하게하고이 위기에서 그 방법을 관리하고있다. 아직 숲에서 100% 나오지는 않지만 앞으로 몇 주, 몇 달 동안 무대 재개가 계획되고 있습니다. 많은 맨해튼 콘도 건물은 5 월 15 일 현재 입주 및 이사에 대한 모라토리엄을 해제할 예정이며 6 월에 언젠가 상영유예가 해제 될 것으로 예상됩니다. 

2020년 1월과 2월까지 백미러를 살펴보면 계약 활동은 작년 같은 기간에 비해 15% 증가하여 2020년 봄을 매우 견고한 판매 시즌이 될 것으로 약속했습니다. 불행하게도, 이것은 더 이상 사실이 아니다! 현재 콘도와 협동 재고는 5,000대만 판매되며, 평년봄 판매 시즌 재고 수준보다 50% 낮았습니다. 부동산이 판매 목록에 등재된 일 수를 계산하는 시장 계산일조차도 부동산 상영 유예가 시행되면 계산이 의미가 없어지면서 상장 포털에 의해 동결되었습니다. 그래서, 맨해튼 부동산 가격에 어떤 영향을 미쳤습니까?

맨해튼 부동산 가격에대한 바이러스의 영향에서 추론을 그리는 것은 시기상조이지만, 전 연방 준비 은행 의장 벤 버냉키는 이 경제 중단이 경제 침체보다 자연 재해에 가깝다고 지적했습니다. 이것은 2008 년 또는 대공황과 같은 금융 시스템의 붕괴의 결과가 아닙니다. 은행은 강하고 잘 자본화되어 있습니다.  고맙게도 연준은 통화 부양책에 빠르게 움직였고 행정부는 재정 부양책에 빠르게 움직였습니다. 

이 모든 것의 은라이닝은 NYC 부동산 가격이 기록적인 저금리와 기록적인 양적 완화의 혜택을 크게 누릴 것이라는 점입니다. 자산 가격 인플레이션은 양적 완화의 목적이지만, 자체적으로 제시할 수 있는 기회에는 다소 시간이 걸릴 수 있습니다. 이 기록적인 QE 자극에서 맨해튼 부동산 가격 인플레이션의 수준에 관계없이, 궁극적으로, NYC는 여전히 세계 최고의 도시 중 하나이며 사람들은 여전히 구매 또는 임대 주택을 필요로합니다. 

궁극적으로, 이것은 해결 될 수 있는 건강 문제, 특히 지금 모두가 Covid의 문제에 초점을 맞추고 19. 

시장을 더 자세히 논의하기 위해 줌 콜을 원한다면 아래나와 함께 시간 슬롯을 선택하십시오.

통화 예약

6 당신이 2 월 뉴욕 부동산 시장에 대해 알아야 할 것들

1. 작년 대비 매출 액수 의 현저한 증가

• 보류 중인 매출 17% - 전체 시장
• 보류 중인 매출 25% - $600K - $1 백만  
• 보류 중인 매출 21% - $1백만 ~ 2백만 달러 

이는 지난해에 비해 판매 활동이 크게 증가했음을 보여주며, 이는 활동 측면에서 시장의 최하위였습니다. $2 백만 미만의 낮은 가격대의 부동산은 가장 큰 반등을 보고 있습니다. 우리는 마침내 수요가 공급을 능가하는 것을 보고 있습니다, 우리가 뉴욕에서 한동안 본 적이 없는 무언가. 맨해튼에서 체결된 계약은 2019년 11월, 2019년 12월, 2020년 1월, 2020년 2월에 두 자릿수 증가했습니다. 선행 지표, 계약 서명 활동의 장기간 범프는 일반적으로 가격 행동 앞에. 비정상적으로 느린 달, 1 월 계약 표지판의 인상적인 수를 보았다, 올해의 가장 추운 달에 대 한 일반적인 되지 않습니다. 

일화적으로, 우리는 약속을 설정하는 다른 브로커를 호출 할 때 발견, 적어도 25% 이러한 단위는 이미 제안을 수락한 시간의. 12 개월 전처럼 아무것도. 계약에 가는 단위 중 하나는 잠시 동안 시장에 있었고 여러 가격 인하를 통해 갔다, 또는 제대로 이동에서 가격이 책정 된 새로운 것들. 또한, 마지막 경우에, 우리는 포장 된 오픈 하우스와 몇 가지 입찰 전쟁 (다른 시대의 잔재)를보고있다.

2. 럭셔리 시장 활동 할인 강화

뉴욕 전역의 할인은 거래를 마감하고 1 월에 우리는 판매자가 항복하고 거래가 완료되지 않는 보여줍니다 6.4 %의 중간 목록 할인 (뉴욕에 대한 높은 비율)을 보았다. 판매 활동의 가장 높은 증가는 아래 단위에 대한 되었지만 $3 백만, 우리는 뿐만 아니라 하이 엔드에 몇 가지 개선을 보았다. 

예를 들어, Olshan 보고서는 "20 계약이 지난 주에 4백만 달러 이상으로 체결되었으며, 3주 연속 20개 이상의 판매량이 기록되었습니다. 원래 매도가격에서 평균 가격 하락률은 18%로 상위 2위 권에 들었습니다."

"시장에서 평균 일이었다 803, 속성의 절반은 개발자에 의해 판매되고 년 동안 시장에 있었기 때문에 상승 된 총. 이는 2012년에 이 특정 통계를 추적하기 시작한 이래 이 보고서가 기록한 가장 높은 수치입니다."

센트럴 파크 구매자: 억만 장자의 행과 센트럴 파크 시장을 지켜 본 적이 있다면 기회가 있습니다. 이제 시장이 돌아서기 전에 뛰어 들 수있는 시간이 될 수 있습니다. 예를 들어, 트럼프 인터내셔널 호텔 & 타워에 거주하고자 하는 사람을 위해 Columbus Circle 하나는 평방 피트 당 $ 3,300 (아래)에 대한 훌륭한 직접 센트럴 파크보기 3 침실을 선택할 수 있습니다. DJT는 영원히 대통령이 되지 않을 것이며,이 건물은 어느 시점에서 다시 반송됩니다. 또한, 우리는 에서 강력한 할인을 보았다 One57 그리고 타임 워너 빌딩뿐만 아니라, 이러한 및 기타 울트라 럭셔리 건물에서 직접 센트럴 파크보기에 대한 가격 바닥은 평방 피트 당 $ 4,500 주위에 유혹하지만. 

우리는 그들이 더 많은 재고가 시장에 오고 듣고이 세그먼트의 구매자로부터 듣고 계속 주의. 다른 지역의 경우도 마찬가지이지만, 억만장자의 행에들어오는 새로운 건물은 없습니다. 또한, 이러한 건물의 대부분은 $ 30 + 백만의 평균 판매 가격을 가지고, 방해 센트럴 파크보기와 $ 2,000,000 이하의 재고 수준은 제한됩니다. 

3. 새로운 개발 대 재판매

2-3 년 전에 가격이 책정 된 새로운 개발은 시장에 뒤쳐지고 있으며 그 이유는 개발자와 은행 및 투자자 간의 단절이 있기 때문입니다. 

우리는 우리의 구매자를 말하고있다: 사이 가격이 책정 속성재판매 시장에서 기회의 톤이있다 $1,100 평방 피트 당 피트 당 $ 1,800. 

물론, 새로운 개발 부문에서 기회가 있으며 일부 건물에서 15 %의 할인을 보았습니다. 그러나 두 자릿수 할인을 받고 있는 많은 건물들이 수년 전에 출시되었습니다. 대조적으로, 우리는 현재 시장을 반영하는 가격으로 2019 년에 시작된 건물을 보았으며, 낮은 요구 가격에서 몇 가지 할인을 제공하지만 여전히 많은 구매자가 비용을 마감합니다.

시장은 매우 가격에 민감하고 달러 동기. 그림자 인벤토리가 존재한다는 것은 잘 알려져 있습니다. 이들은 비현실적인 판매자에서 시장을 벗어난 단위, 또는 프린지 지역의 새로운 개발 프로젝트.  구매자는 요즘 매우 정통한 좋은 가치를 발견하는 방법을 알고있다. 지난 5 년 동안 그것을 구입 하 고 지금 그것을 판매 하려고 하는 경우, 당신은 아마 물 아래 또는 손익분기. 따라서 울퉁불퉁 한 타기를 준비하십시오. 속임수와 트릭 - 많은이있다 - 비싼 부동산 판매를하지 않습니다.

판매를위한 새로운 개발 속성

맨해튼에서 판매를위한 최신 아파트

4. 임대료가 올라오다 

지난 몇 년 동안 약간의 부드러움 후, 임대료는 전년 대비 크게 상승했습니다. 실제 거래에서 - 아파트 사냥꾼은 지구상에서 브로커 수수료로무슨 일이 일어나고 있는지 알아 내려고으로, 그들은 지금 그들에게 일시 정지를 제공하기 위해 다른 뉴스를 가지고 : 임대료는 더글러스 엘리먼 시장 보고서에 의해 덮여 모든 세 자치구에서 1 년 전보다 지난 달 5 %에서 6 % 높았다.

5. 모기지 금리

모기지 금리는 지난해 같은 시간 이후 급락했으며 사상 최저치에 근접하고 있습니다. 30년 만기 고정 모기지 금리는 3.65%로, 주식 시장은 26,900을 넘어 사상 최고치에 근접했습니다. 이에 비해 지난 30년 동안 동일한 모기지 금리는 평균 약 6.25%였습니다. 지난 10년 동안 금리가 낮은 것은 2016년 9월3.42%로 최저치였고, 2012년 11월에는 3.32%로 최저치를 기록했습니다.

우리는 이미 역사적 최저치에 가깝기 때문에 금리가 훨씬 낮아질 가능성은 거의 없습니다. 따라서 우리는 고객이 너무 늦기 전에 인위적으로 낮은 모기지 금리 현상을 활용하기 위해 지금 재융자하거나 새로운 부동산 구매에 자금을 조달할 것을 권장합니다. 

5. 코로나바이러스 및 해외 바이어 

건강 공포의 영향이 부동산 시장에 미칠 수있는 것을 결정하기에는 너무 이르지만, 뉴욕 부동산 시장은 국내 구매자와 외국인에 의해 고정된 것을 주목해야한다. 중국 본토 구매자는 2016 년 이후 NYC 시장에 없었고, 유럽인들은 통화가 수년 동안 낮아졌기 때문에 결석했습니다. 라틴아메리카와 브라질은 통화가 하락함에 따라 대부분 실종되었습니다.

따라서 단기적으로는 뉴욕 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상하지 않습니다. 달러가 하락하고 건강 공포가 줄어들면 시장이 이륙할 수 있습니다. 마지막으로, 특정 아시아 국가는 제한된 투자 기회를 볼 수 있으며 당국은 위험이없는 로케일 인 뉴욕시에 더 많은 투자로 이어지는 스프레드를 막으려고 합니다. 

왜 지금 맨해튼 콘도 시장에 투자 할 수있는 권리입니다

워렌 버핏은 "가격은 당신이 지불하는 것입니다, 가치는 당신이 무엇을 얻을 것입니다. . . . 다른 사람들이 두려워할 때 탐욕스럽고 탐욕스러울 때 두려워하는 것이 현명합니다."

뉴욕시의 부동산에 대한 최근 보고서는 어떤 사람들을 두려워하게만들었습니다. 우리가 그 보고에 있는 넓은 그림 그리고 전반적인 통계를 볼 때 그 사람들이 두려워하는 이유에 관해서는 상당히 명확합니다, 그러나, 하나는 전체 이야기를 이해하기 위하여 더 깊이 파고 들어야 합니다.

맨해튼 콘도 구매자는 매우 강한 경제에도 불구하고, 매우 강한 경제, 기록 깨는 주식 시장, 여전히 상대적으로 낮은에도 불구하고, 2017 년 말에 구현 된 새로운 세법 (FN1)에 대한 우려로 인해 2018 년 3 분기에 신중을 유지했다, 급속하게 증가하지만, 금리.

맨해튼 부동산은 구매자 시장에서 거의, 그래서 당신은 안전한 장기 투자에 관심이 있다면, 지금 구입하는 시간이 될 수 있습니다. 이것은 장기간 의 사건이 되거나 곧 반복되지 않을 것입니다. 사실, 3 분기 동안, 시장의 하이 엔드 (>$5M), 이는 수정을 시작 2016, 다소 반송하기 시작, 아래에 설명 된 바와 같이.

헤드라인은 전체 스토리를 말하지 않습니다.

분기에 관한 헤드 라인은 관련이 있지만, 그들은 전체 이야기를하지 않습니다. 우리는 시장에서 오늘 무슨 일이 일어나고 있는지 볼 필요가 아닌 1, 2 또는 8 분기 전, 이는 분기 별 시장 보고서는 일반적으로 에 초점을 맞추고. 선행 지표인 분기에 체결된 계약 수를 살펴보면, 이번 분기는 작년 같은 분기와 거의 동일했습니다.

• 맨해튼에서 체결된 계약은 2017년 3분기에 체결된 수에 비해 1% 감소한 것으로 나타났습니다.

• 계약 측면에서 가장 성과가 좋은 부문은 $ 5M - $ 10M (주로 두 개의 새로운 개발에서 판매에 의해 구동 된 계약의 30 % 증가를 보았습니다. The Belnord 및 100 E 53rd).

• 두 번째 최고의 세그먼트는 주택 가격에 대한했다 $10M +, 이는 보았다 10% 활동의 증가.

• 우리는 어떤 단위에 대한 계약을 맺고 있는지 알 수 없지만, 가격은 궁극적으로 그들이 닫을 때까지 거래될 것이며 기록될 것이며, 이는 지금부터 몇 달이 될 수 있으며, 장기간 잠에서 활동의 반송은 안심입니다. 확실히, 할인이 판매에 역할을 했다.

그러나 2018년 3분기 의 영업 종료는 다른 그림을 보여줍니다. 닫힌 판매를 볼 때 계약이 체결된 시기에 관계없이 분기에 마감된 단위만 평가합니다. 새로운 개발의 경우, 그것은 3 년 전 어떤 경우에는 되었을 수 있습니다. 따라서 폐쇄 된 판매 정보는 추세를 포착하기에 좋은 정보이기는하지만 다소 날짜가 될 수 있습니다.

• 맨해튼의 전체 마감은 8% 하락했습니다(2018년 2분기 대비 5% 증가)
• 신규 개발 은 37 %의 하락으로 판매를 마감했습니다. 이로 인해 일부 개발자들은 수요가 가장 많은 동네에서 시작하거나 외부에서 시작하기 위해 비싼 건물에 대한 새로운 개발 가격을 크게 할인했습니다. 코어 그룹은 분기 평균 신규 개발 할인율이 작년 8%에서 14%에 가까운 수준으로 증가했다고 보고했습니다.
• 구매자는 새로운 개발의 높은 가격에서 멀리 구동 재판매 콘도로 전환, 이는 증가 2%, 쿠프 폐쇄 판매는 감소하는 동안 8%.
• 분기의 재고는 13%로 크게 성장하여 향후 마케팅 시간이 길어질 것입니다.
• 재판매 협동 재고에서 가장 상승 26%, 재판매 콘도 재고 상승 하는 동안 4%. 신규 개발 재고는 5% 감소했습니다.
• 콘도의 평균 가격은 이었다 $2.66 백만, 아래로 2.3%. 재판매 콘도 단위에 대한 평방 피트 당 평균 가격은 감소 5%.  
• 새로운 개발의 평균 가격은 평방 피트 당 새로운 개발 가격이 4 % 상승하는 동안 $ 4.33 백만이었다.
• 럭셔리 시장 (매출의 상위 10 %)에 대한 평방 피트 당 평균 가격은 2.7 % 상승하고 럭셔리 항목 임계 값은 $ 3.85 백만으로 떨어졌다.

사진 제공: 111 머레이

매크로 엔비로먼트

• 다우지수와 나스닥은 고가를 달리고 있다. 이익 을 취하는 것은 잘 가격을 떨어 만들 수 있지만, 국제 무역 전쟁에 대한 회담에 관계없이, 주식은 높은, 이익을 취하는 것은 매우 매력적인 보인다.
• 실업률은 하락하고 있으며, 통계적으로 미국은 완전 고용을 가지고 있습니다. 완전 고용은 지출을 장려합니다. 소비자에 의한 지출은 주주에게 더 많은 이익을 창출합니다.
• 규제 완화가 한창이기 때문에 비즈니스 개발은 계속 상승할 가능성이 높습니다.
• 신용 거품은 없지만 연준 의장은 2019년까지 금리가 점진적으로 올라갈 것이라고 말합니다. 금리가 높아지자 구매자는 고정 금리 모기지를 더 빨리 꺼내야 합니다.
• 경제 전반에 걸쳐 높은 성장률은 사람들이 모든 것이 얼마나 오래 지속될지 궁금해하는 경향이 있으므로 많은 사람들이 주요 구매를 보류합니다. 오늘날 경제학자들은 신용 버블이 없다고 말하기 때문에 소비자 중심의 경제는 건전해 보입니다.

뉴욕 시장에 자신감을 가지는 이유

요약하자면, 우리는 이것이 2008년에 비해 꽤 좋은 구매자의 시장이라고 생각합니다.

• 판매자가 마침내 협상하면서 구매자는 이제 힘을 갖게되었습니다.
• 이자는 역사적으로 상대적으로 낮습니다.
• 경제가 호황을 누리고 있습니다.
• 규제 완화가 한창입니다.
• 69년 만에 최저 실업률
• 뉴욕시는 50년 만에 가장 높은 고용 수준을 가지고 있으며, NYC 산업은 이제 금융 이외의 다각화를 잘 하고 있습니다.
• 2008 년같은 신용 버블 없음; 은행은 어려운 요구 사항을 가지고 있으며 실사를 수행합니다.
• 특히 21%의 새로운 낮은 비율로 회사 이익은 그 어느 때보다 높았습니다.
• 도시 시장의 과잉 건물은 일반적으로 빠르게 흡수됩니다.

상세한 수치로 드릴다운 뉴욕 시 부동산 시장이 강한 제안. 대부분의 사람들은 광범위한 보고서를 읽을 것입니다, 하지만 예리한 구매자는 부동산 전문가를 들을 것입니다. 워렌 버핏은 다른 사람들이 두려워 할 때이 그냥 뉴욕에서 구입하는 적절한 시간이 될 수 있습니다 말했다 의역.

맨해튼의 새로운 미국 세법 효과 

2018년 1월 1일에 시행된 새로운 미국 세법은언론에서 많은 소음을 일으켰습니다. 그러나 세밀한 글씨를 보면 외국 바이어를 포함한 기업과 부동산 투자자에게 이익이 될 것입니다. 현재 주택 소유자에 대 한, 특히 맨해튼에서, 그것은 조금 더 복잡.

맨해튼에서, 주 및 지방 세금 공제를 제한하고 기본 주택에 대한 공제 이자의 양을 감소 새로운 법의 궁극적 인 효과에 대한 불확실성 $1 백만에서 $750K, 불안 시장을 생성하고 최신 1 분기 시장 보고서에 반영, 이는 10 % 아래로 10 %를 보여줍니다 10%, Corcoran에 따르면. 볼륨의 약점은 가격대에서 발견되었지만, 특히 하이 엔드에서 느껴졌습니다. 2분기 판매 활동이 회복되고 있는 것으로 보입니다.

쿠오모 주지사는 세법의 부정적인 영향을 완화하기 위해 주 세법 개정에 상당한 노력을 기울였습니다. 우리는 적어도 경제가 가열되기 시작할 때까지, 적어도 세제 개혁의 예상 부산물, 향후 몇 개월 동안 운전석에 구매자를 넣어 시장에 약간의 불확실성이 남아있을 것으로 예상.

그러나 노호, 소호,같은 주요 다운타운 지역의 많은 고급 건물이 주목할 가치가 있습니다. Tribeca , West Village 그리고 플랫 아이언,그리고 의 핵심 Upper West Side 예를 들어, 아주 잘 지내고 있습니다. 잘 가격이 책정 된 콘도는 여전히 빠르게 움직이고 있으며, 보류 중인 판매는 이전 달과 연도에 걸쳐 증가하고 있으며, 우리는 여전히 20 %의 거래가 요구 가격 이상으로 이루어지고 있으며 사소한 숫자가 아닙니다.

맨해튼 주택 가격 보고서 

특히 미국 경제와 뉴욕시는 2018년 초에 강력한 경제 실적을 보이고 있습니다.  

• 뉴욕시 고용은 44억 2,600만 명으로 사상 최고치를 기록했습니다. NYC는 2009년 이후 702K 일자리를 얻었으며, 이는 18.9% 증가한 것으로, 제1차 세계대전 이후 가장 높은 증가율이며 11.5%의 신규 일자리를 추가한 국가보다 훨씬 높은 수치입니다. 기술, 미디어, 헬스케어 및 관광 관련 기업은 지난 10년 동안 가장 많은 고용을 창출한 산업이었습니다.
• 다우존스 평균은 1년 전보다 25% 증가하여 25,000명에 달했습니다. 거의 모든 회사가 2017년 을 보고한 가운데, 기업의 75%가 4분기 이익이 기대치를 상회한다고 보고했습니다.
• 2월 실업률은 31만3천 명으로 예상치를 10만 달러 이상 웃도는 반면 실업률은 4.1%로 낮았다.

우리는 올해 하반기에 새로운 세제 개혁과 자본 이득 세를 줄이는 잠재적 인 단계 II 세제 개혁의 더 긍정적 인 효과를 볼 것으로 예상.  지켜...

맨해튼 시장 보고서

콘도에 대한 핵심 맨해튼 시장에서 힘과 활동이 계속있다. 높은 주식 시장, 저렴하고 쉽게 사용할 수있는 자금 조달, 그리고 명확성은 시장을 추진하는 데 도움이되었습니다. 1년 전, 미국 선거와 관련한 큰 불확실성이 있었고, 금리가 조기에 급등했고, 모두가 브렉시트에 충격을 받았습니다. 2017년 3분기 통계 선택:

• 콘도 계약 사이에 서명 $1M - $3M 증가 11% 전년 대비
• 콘도 계약 사이에 서명 $3M - $5M 증가 8% 전년 대비. 
• 초호화 콘도 시장 ($ 10M +), 그러나, 역풍에 직면 계속, 이 분기는 보았다 하지만 12% 계약의 높은 수 서명 $10M.
• 재판매 - $1,774 평균 가격 psf
• 새로운 개발 - $2,320 평균 가격 psf
• 럭셔리 - $ 2,780 가격 PSF, 럭셔리에 대한 엔트리 레벨 가격 (매출의 상위 10 %) 에서 $4.1 백만.

어떻게 맨해튼 부동산 시장에서 재판매 재고 수준은?

"구매자 — 가격 보정은 이미 발생, 그리고 지난 1 년 정도 정도 더 넓은 시장은 안정화 및 정상화의 흔적을 보여 주었다. 당신이 진짜 구매해야하고 올바른 속성을 찾을 경우, 당신이 협상에서 얻을 수있는 레버리지에 대한이 느린 기간을 활용 - 당신은 판매자가 충분히 가지고 있었는지 결코 알지 못하고, 그 입찰에 도달 할 준비가되어 있습니다."

에서 전체 기사 읽기: medium.com

우리는 도시 발굴에 동의합니다. 맨해튼 RE 시장은 이미 특히 럭셔리 부문에서 수정되었으며 구매자는 2014 - 2016보다 더 많은 레버리지를 가지고 있습니다. 새로운 세금 변경에 대한 혼란이 일어나는 2018년에도 이러한 레버리지가 계속될 것으로 예상됩니다.  우리는 발견, 그러나, 재판매 재고 공급은 여전히 낮은. 

우리는 우리의 주요 주택 구매자와 투자자들에게 인기있는 네 가지 주요 지역에서 재판매 재고 공급 수준을 보았다: Tribeca 첼시 Upper East Side 및 Upper West Side . 우리는 $5 - 1,000만 달러 세그먼트, 2~500만 달러 세그먼트, 1~200만 달러 세그먼트를 살펴보았습니다. 

$5 - 1,000만 세그먼트에서 판매되는 모든 맨해튼 부동산 중 17 개의 재판매 단위만 판매되었습니다. Tribeca , 첼시에서판매 8 재판매 단위, 5 재판매 단위에서 판매 Upper East Side , 및 4 재판매 단위에서 판매 Upper West Side . 맨해튼 섬을 많이 커버하는 이 4개 지역의 총 34개의 재판매 유닛입니다. 

시장을 이동, 판매를위한 모든 맨해튼 부동산의 $2 - 5 백만 세그먼트, 만 있었다 22 판매를위한 재판매 단위 Tribeca , 첼시에서 15, 21 단위 Upper East Side 및 32단위 Upper West Side (리버사이드 포함). 이 네 개의 동네에 걸쳐 $ 2 - $ 5 백만 세그먼트에서 사용할 수있는 단지 90 단위입니다.  

엔트리 레벨 시장에서, 사이의 판매를위한 모든 맨해튼 부동산의 $1 - $2 백만, 만 있었다 2 재판매 단위에서 사용할 수 Tribeca , 첼시에서 11 재판매 단위, 15 재판매 단위에서 Upper East Side 19 개의 재판매 단위 Upper West Side . 즉, 총 47 재판매 단위에서 판매 할 수 $1 - $2 백만 세그먼트이 네 개의 큰 지역에 걸쳐. 

도시 발굴지적으로, 판매자의 특히 에 비해 요즘 협상에 더 수용하는 것이 사실이다 2014 - 2015, 하지만 좋은 재판매 콘도의 공급은 여전히 상대적으로 낮은. 그리고, 새로운 개발은 높은 프리미엄에 판매하고있다. 우리는 판매 할 수있는 최고의 맨해튼 부동산으로 좁히기 시작할 때, 특정 건물에 의해, 노출, 비싼되지 않은 사람들, 좋은 옵션의 수는 크게 떨어진다. 따라서, 당신은 주택 요구 또는 투자를 찾고 구매자 인 경우, 마음에이 짧은 공급 이야기를 유지. 

https://belamorena.com.br

Upper East Side 

Upper West Side

첼시

Tribeca

차트 의 호의 UrbanDigs

맨해튼 시장 업데이트 Q4|2017

맨해튼의 2017 년 부동산 시장의 4 분기는 가장 안정적인 것으로 묘사되며, 4 분기 중 마지막 3 개는 폐쇄 판매 활동의 증가를 나타낸 것입니다. 2017년은 2016년보다 훨씬 좋은 해였지만, 세제 개혁과 정치 환경 과 같은 비시장 적 요인에 주로 기인할 수 있는 전년 동기 대비 계약 건수가 현저히 감소했습니다.

그러나 속성 형식을 자세히 살펴보면 상당한 차이가 있습니다. 재판매 협동 조합 부문은 3분기 연속 매출 성장으로 가장 활발하게 활동했습니다. 재판매 콘도에 대한 서명 계약, 그러나, 높은 가격을 계속하여 상처를입었다, 새로운 개발 폐쇄 판매는 직면했다 12% 때문에 현재의 주기와 건물 개발자의 타이밍. 이 모든 것을 염두에 두고 새로운 세제 개혁에대한 불확실성으로 인해 맨해튼 부동산이 서서히 구매자의 시장이 되고 있다고 추측할 수 있습니다.

재판매 콘도

• 평방 피트 당 평균 가격이었다 $1,759, 전년 대비 평면 년.
• 이 시장의 판매량은 929로 3% 감소하여 2011년 4분기 이후 가장 낮았습니다.
• 시장의 날은 116 일이었다, 전년 대비 평평한 년.
• 재고는 판매를위한 2,485 단위로 4 % 감소했다.

세제 개혁 효과에 대한 불확실성은 4분기에 재판매 콘도 부문에서 발생하여 판매 활동과 평평한 가격의 하락을 초래했습니다. 2년 연속 시장은 실적이 저조했으며 2011년 이후 가장 적은 판매량을 기록했습니다. 사용 가능한 단위의 재고는 보드에 걸쳐 3 % 감소와 그에 따라 떨어졌다. 많은 사람들이 가격 단절을 가리키고 있습니다, 활성 재고는 4 분기 폐쇄 판매에 비해 평방 피트 당 두 자리 프리미엄안장으로.

재판매 협동 전

• 협동조합의 평균 가격은 126만 달러였습니다.
• 평방 피트 당 평균 가격이었다 $1,167, 나타내는 1% 작년 이상 증가
• 이 시장에서 판매의 수는 4 % 상승, 최대 1,733 속성.
• 시장에서일수는 88일로 작년보다 5% 감소했습니다.
• 재고는 판매에 대한 2,824 단위로 15 % 증가했다.

재판매 협동 조합은 올해의 베스트 셀러 부동산 제품으로 2017년을 마감했으며, 3분기 연속 판매량 증가로 다른 옵션을 능가하는 성과를 이어갔습니다. 또한, 협동 재판매에 대한 높은 수요는 시장에 남아있는 부동산의 평균 길이가 5 % 떨어지는 것으로 나타났습니다. 이 과정에서 시장은 사용 가능한 재고를 15% 증가시킴으로써 대응했습니다.

새로운 개발

• 새로운 개발 콘도의 평균 가격은 이었다 $3.92 백만.
• 평방 피트 당 평균 가격이었다 $2,253, 이는 떨어졌다 17% 작년 동안, 슈퍼 럭셔리와 초호화 폐쇄의 수는 감소로.
• 이 시장의 판매 수는 527에서 463으로 12 % 감소했습니다.
• 재고는 30 % 성장, 와 함께 1,074 단위는 지금 판매에 나열.

하나는 예상 할 수 있듯이, 새로운 개발 콘도 시장 수는 증가 또는 진행중인 건물 건설의 진행에 따라 감소하는 경향이있다. 4분기에 는 새로운 건물이 문을 닫지 않았고,^th 125 그리니치와 91 레너드와 같은 대규모 개발이 시작되어 재고가 30% 급증했습니다.

럭셔리

• 고급 NYC 아파트의 평균 가격은 4 분기에 724 만 달러였습니다.
• 평방 피트 당 평균 가격은 감소 12% 에 $2,625.
• 럭셔리 임계값은 $3.882M이었습니다.

럭셔리 세그먼트는 가격을 기준으로 폐쇄 매출의 상위 10%에 의해 결정됩니다. 엔트리 레벨 가격, 즉 "임계값"은 약 $500,000 하락하여 38억 8,200만 달러로 마감했습니다. 또한 평균 가격은 10% 하락했으며 평방 피트당 가격은 12% 하락했습니다. 이러한 하락은 432 파크, 그리니치 레인, 및 같은 초호화 및 초호화 폐쇄에서 분기의 폐쇄의 변화에 기인 할 수있다 56 Leonard 2016년 말, 외곽 지역에 있는 더 겸손한 고급 건물에 One West End 그리고 252 동쪽 57^th St. 그러나, 우리는 고객의 요구를 충족하기 위해 가격을 떨어 뜨리는 것보다 거의 다른 옵션을 판매자떠나, 증가 재고와 더 경쟁력있는 시장을 보았다. 이 럭셔리 단위는 낮은 이동 준비로, 럭셔리 세그먼트의 투자자를위한 진정한 잠재력을 나타냅니다.

결론적으로, 맨해튼 시장은 안정적으로 유지되고 2017년은 2016년보다 더 건강했습니다. 즉, 시장은 고객의 측면으로 왜곡 추세를 보여 계속, 또는 다른 말로, "구매자의 시장"이되고. 사용 가능한 재고의 증가, 새로운 개발 프로젝트, 고급 임계 값의 감소는 소유자와 개발자가 감소 판매와 함께 유지하기 위해 가격을 할인하는 경향이있는 시장을 만들었습니다. 때문에 세제 개혁의 불확실성,2018 구매자에 대한 좋은 해가 될 것입니다, 판매자에 대한 너무 좋지 않다. 트럼프의 세제개혁이 효과를 보기 전에 시장에 진입하기에 좋은 시기가 될 수 있다.

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트럼프 대통령은 미국 부동산에 어떤 영향을 미칠 것인가?

미국은 뉴욕시 부동산 개발자와 부동산 브로커 (예, 그는 뉴욕 브로커의 라이센스를 가지고) 백악관에 앉아 적이있다. 우리 중 많은 사람들이 트럼프의 행동과 정책 입장에 동의하지 않을 수 있지만, 한 가지 확실한 것은 트럼프가 친재산과 부동산이 될 것이라는 점입니다.

일부 사람들은 트럼프 대통령이 급락하기보다는 검은 백조 사건이 될 것이라고 가정했지만, 미국 달러와 주식 시장은 오늘 모두 상승했습니다!

트럼프 대통령의 정책이 미국 부동산에 어떤 영향을 미치는지 궁금하다면, 트럼프가 취임 후 한 번 어떻게 운영될지에 대한 통찰을 소개합니다.

그는 경제를 킥스타트하기 위해 부동산을 사용할 것인가?

트럼프는 부동산 개발자이자 부동산 중개인입니다. 그는 평생 부동산에 투자로 사용했으며 주택 소유를 늘리는 데 관심이 있다고 말했습니다. 그의 가족 사업이 자신의 회사, 트럼프 조직,또는 그의 사위, 쿠시너 속성을 통해 부동산임을 감안할 때, 우리는 트럼프가 재산과의 연애를 계속할 것으로 기대합니다.

모기지 금리는 어떻게 됩니까?

금리는 당분간 낮게 유지될 태세입니다. 트룰리아의 수석 이코노미스트 랄프 맥러플린은 선거 다음날 성명서에서 "투자자들이 미국 모기지 담보부 증권의 안전한 수익률을 보고 있기 때문에 모기지 금리가 하락하고 있다"고 밝혔다. "또한 연준은 글로벌 경제 혼란으로 인해 12월 금리 인상을 연기할 가능성이 높습니다. 두 가지 효과 모두 대출자에게 단기적인 승리를 의미하며, 금리가 계속 하락할 경우 모기지 재융자비율이 증가할 가능성이 큽니다."

그는 부동산 투자자에 대한 세금을 낮출 것인가?

공화당은 하원과 상원에 대한 통제권을 유지했다. 그 결과, 공화당은 세금 정책의 미래에 대한 자유로운 통제를 가지고, 부동산 투자자에 대한 세금에영향을 미칠 몇 가지 큰 변화가있을 것입니다 의미. 트럼프는 다음과 같은 제안을 했습니다.

• 낮은 세율, 20 %의 최고 속도로 자본 이득 세금.
• 재산세 또는 사망세 제거
• 법인세를 35%에서 15%로 인하

그리고 그는 세제 개혁의 관점에서 그가 원하는 모든 것을 얻을 수 있지만, 우리의 세법은 변화에 대한 익은 (공화당과 민주당 모두이것을 요구했다), 그 변화는 선거 시즌이 시작되기 전에 8 월 2017 전에 올 가능성이 높습니다 2018.

돈을 빌리는 것이 더 쉬워질 수 있을까요?

그의 캠페인의 특징 중 하나인 규제 완화는 은행들이 2008년 이후 매우 침체된 대출을 강화할 수 있게 해 줄 것입니다.  트럼프 대통령이 소비자가 주택을 소유하는 것이 더 쉽게 할 수있는 또 다른 방법은 보험료를 낮추는 것입니다. FHA loans 또는 패니 매 또는 프레디 맥에 대한 보증 수수료를 절감.

규정은 어떻게 영향을 받습니까?

트럼프의 플랫폼의 대부분은 더 완벽하게 부활하기 위해 금융 시장을 규제하는 데 초점을 맞추고있다, 그 혼자도 부동산에 부스트를 줄 수 있습니다. 이것은 트럼프와 공화당 전체가 목소리를 내고 있는 것입니다.

트럼프는 은행 규제와 건물 규제를 모두 줄일 것을 제안했다. 대출 규제를 완화하면 소비자가 쉽게 대출을 받을 수 있도록 함으로써 주택 소유를 높일 수 있습니다. 건물 규정에 관해서는, 전국 부동산 협회 회의에서, 트럼프는 추정 25% 규제와 관련된 집을 구축하는 비용. 그는 2 %로 그것을 얻고 싶습니다. 건설이 규제되는 경우, 이것은 소비자를위한 더 저렴한 주택을 의미 할 것이다.

모기지 이자 공제는 사라질 것인가?

아니요! 작년에 트럼프가 구체적으로 공유하고 명시적으로 언급 한 세금 계획은 모기지 이자 공제를 보존 할 것이라고 언급했다.

그는 1031 교환 프로그램을 계속 할 것인가?

연방 세금을 납부하지 않는 것으로 알려지도록 세법을 적극적으로 사용한다는 비판을 받은 트럼프는 집주인이 다른 부동산 투자에 매각할 경우 양도소득세를 내지 않고 부동산을 판매할 수 있는 1031면세 거래소를보존할 가능성이 높다.  이 1031 교환 프로그램 정책은 부동산 산업의 기본 기반 중 하나이며 트럼프는이 정책을 유지할 것입니다.

이민은 어떻습니까?

트럼프의 이민 정책은 그가 처음 출마를 발표한 이후 많은 변화를 겪었으며, 이민 개혁은 의회나 상원을 통과하기 쉬운 법안이 아니므로 이것이 뉴욕 부동산 시장에 큰 영향을 미칠지 여부를 결정하기는 어렵습니다.

트럼프는 자신의 모든 캠페인 위치를 구현 할 수 있습니까?

트럼프가 터무니없는 수사와 행동을 한 후 대통령에 대해 감정을 느끼는 분들은 미국 대통령이 구속력 없는 권력을 가지고 있지 않다는 것을 기억하십시오. 우리의 창시자들은 다른 독재자나 폭군의 지배 하에 권선될 가능성이 있는 한 사람 또는 한 집단에 의해 권력을 통제하는 것을 원하지 않았습니다. 이에 따라 우리 정부는 행정부, 입법부, 사법부의 세 가지 분과로 나뉩니다. 그렇기 때문에 트럼프의 더 터무니없는 선거 정책 입장중 상당수가 입법부에 반대하거나 사법부에 의해 전복될 것이라는 사실이 현실이 되지 않을 것이다.

이번 선거가 매우 분열적이라는 것은 의심의 여지가 없다. 그러나 선거가 끝났으니, 미국 국민들은 언제나 그랬던 것처럼 함께 모일 것입니다. 오바마대통령은 트럼프에 대해"우리는 모두 그의 성공을 응원하고 있다"고말했다.