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맨해튼 부동산 시장은 여전히 Covid의 영향으로 어려움을 겪고 있지만, 2020년 4분기, 심지어 2021년 1월의 달까지도 다음과 같은 현저한 개선이 있었습니다.
4분기에 체결된 계약은 2019년 같은 분기에 비해 약 8% 증가했습니다. 2021년 1월 콘도 매출은 50% 증가했으며, 1년 전 같은 달에 비해 167% 증가한 쿠프 매출이 증가했습니다. 모든 좋은 소식! 그러나, 판매를위한 재고의 현재 높은 공급은 구매자에게 도움이 될 것입니다 시장에 대한 역풍이다 2021.
임대 시장뿐만 아니라 지난 몇 개월 동안 픽업을 보았다. 그러나 기업이 직원들에게 사무실로 돌아가라고 요청할 때까지 임대 시장은 부진하게 유지될 것입니다. 우리는 몇 달 안에 임대에 빠른 턴어라운드를 기대합니다.
테이크 아웃:
큰 도시를 탈출하는 사람들에 대해 헤드 라인 뉴스와 함께, 내 고객이 맨해튼에서 서명 된 계약 활동이 지난 몇 달 동안 견고하다는 소식을 듣고 놀란 이유는 당연합니다. 2020년 10월과 11월에 매월 계약을 체결한 계약은 평균 855건이며, 2020년 12월에는 717계약을 체결했습니다. 12월 중순까지 분기 계약을 체결한 계약은 이미 작년 같은 분기를 넘어섰습니다.
백신에 대한 자신감과 판매자의 가격 할인에 의한 항복은 구매자를 다시 시장에 데려왔습니다. 이 계약 활동의 대부분은 3백만 달러 이하 부문에 있었으며, 럭셔리 부문은 여전히 부진했지만 개선되고 있습니다.
아래에서 볼 수 있듯이 5백만 달러 이상의 계약 수가 계속 증가하고 있으며 이는 가장 큰 할인을 보고 있는 세그먼트입니다.
활동과 자신감은 2020년 10월 약 9,600개에서 현재 8,000개로 맨해튼 부동산의 공급을 감소시켰습니다.
재고는 작년 말에 비해 20% 증가했지만 재고 수준이 6,600에 달했을 때 재고 수준이 최고점보다 17% 하락한 것을 기쁘게 생각합니다. 10 월에 재고에 이 매우 날카로운 턴어라운드 는 화이자와 현대에서 별의 백신 뉴스의 결과 가능성이. 우리는이것이 판매자를 너무 많이 강화하지 않기를 바랍니다.
백신이 완전히 출시 될 때까지, 우리는 뉴욕에서 거래가 있을 것으로 예상합니다. 시간이 지남에 따라 활동이 픽업되지만, 우리는 판매자가 그들이했던 것처럼 할인 을 기대하지 않습니다. 그것은 우리가 이미 시장의 바닥을 통과 하는 것 처럼 느낀다, 하지만 여전히 구매자가 얻을 수 있는 기간에, 여기, 뉴욕에서 상당한 할인.
평균 "코비드 할인"은 약 10%였지만 400만 달러 이상의 부문에서 더 높았습니다. 어반디그스는 2020년 4분기 비공개 판매를 분석한 결과,
물론, 이들은 평균 및 가격에 대 한 계정, 개발자가 거래를 완료 하기 위해 제공 하는 다른 경품, 가격 크레딧 을 닫는 등 등. 맨해튼 부동산 시장이 이미 히트 한 후 타격을 입었다는 점에 유의하는 것이 중요합니다. SALT 2017년 말에 세금 변화가 발생했으며, 2019년 3분기 시장이 바닥을 쳤습니다. 따라서, 가격은 이미 코비드가 걷어 차기 전에 상당한 타격을 했다. 추가 Covid 할인은 구매자에 케이크에 착빙.
할인은 실제로 건물 자체의 많은 요인에 따라 달라집니다, 같은 그것은 위치, 얼마나 많은 단위판매, 개발자와 특정 문제, 대출, 기타. 또한, 건물의 어떤 라인을 구입? 개발자가 건물에서 가장 좋은 라인의 50%와 다른 라인의 0%를 판매했다면 두 줄모두에서 동일한 할인을 기대할 수 없습니다.
현재, 새로운 개발 할인 영역을 실행 하 고 그것은 정말 건물 자체에 영향을 미치는 많은 요인에 따라 달라 집니다. 개발자는 최소 릴리스 가격을 지시하는 은행에 대해 보라하므로 철저한 할인보다 관대 한 마감 크레딧을 제공하는 경향이 있습니다. 그러나, 우리는 가격 할인 및 마감 크레딧의 조합을 보았다.
평균 할인은 10% 새로운 개발 플러스 마감 크레딧, 비록 이미 감소 된 가격의 상단에 그것을 제공 하는 몇 가지 개발. 뉴욕 주 법무장관에게 제출된 원래 가격인 일정 A 가격에서 20-30%를 할인하는 것은 전례가 없습니다.
개발자는 이러한 비용의 일부를 포함하여 구매자의 마감 비용의 적어도 일부를 충당하고 있습니다.
일부 개발자는 전혀 협상하지 않거나 건물과 매우 특별한 무언가가있는 경우 양도세를 충당 할 것입니다. 예를 들어, 파크 로지아는 센트럴 파크의 전망을 감상할 수 있는 테라스를 갖추고 있으며, 가격은 가격대비 만족합니다. 벤슨은 UES의 매디슨 애비뉴에 단지 몇 단위만 가격을 요구하는 거래. 자기 자금을 조달하고, 따라서, 다른 사람에게 보라하지 않는 다른 건물도 협상하지 않습니다. 그러나, 이들은 몇 가지 멀리 사이.
매크로 테이크아웃:
우리는 올해를 마무리로, 우리는 모두에게 해피 홀리데이를 기원합니다. 우리는 2021년이 2020년보다 더 좋을 수 있기를 기도합니다.
뉴욕시 부동산 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지 실시간으로 이해하기 위해, 우리가 보는 첫 번째 지표는 특정 달 동안 서명 된 계약의 수입니다. 10월 계약 체결은 크게 반등하여 874계약을 체결했으며, 2020년 9월부터 30%, 2019년 10월보다 4% 증가했습니다. 이것은 맨해튼 부동산 시장이 코비드 위기의 깊이에서 다시 반송했다는 분명한 증거입니다. 또한, 10월에 체결된 계약은 2020년 의 다른 달보다 높았으며, 이는 아래 차트에서 매우 분명하게 드러납니다.
판매 활동의 대부분은 아래 속성에 대한이었다 $3 백만, 그러나, 몇 가지 더 계약은 > 에 서명했다 $25 백만 세그먼트, 큰 티켓 구매자가 시장에 돌아오고 있음을 암시. 우리는 이것들이 몇 주 동안 거래된 가격을 알지 못하지만, 2,500만 > 상당액의 부동산이 상당한 할인으로 거래되는 것을 지적했습니다. 모든 판매자가 지금 협상하는 동안, 상당한 할인은 <$3 million market.
재고, 또는 공급, 기록에 10 월 중순에 돌파 9,628 판매를위한 속성지금은 퇴색처럼 보인다. 월별 신규 공급량은 2020년 9월보다 21% 감소했으며 2019년 10월보다 1.2% 감소했습니다. 이것은 재고의 성장이 둔화되었음을 나타냅니다, 그러나, 재고 수준의 구축은 정상 수준으로 다시 얻을 하는 데 시간이 걸릴 것입니다. 우리가 구매자에 대 한 기회는 아직 퇴색 하지 않은 생각 하는 이유, 비록 우리가 과거 피크 불확실성 바이러스에 의해 발생 하는. 지난 몇 주 동안 재고 수준은 감소했으며, 11월 6일 금요일 현재 9,255개의 부동산이 판매되었습니다. 즉, 판매를위한 속성의 매우 큰 숫자입니다, 이 시간에 재고를 고려 작년에 약이었다 7,700.
웨스트체스터, 그리니치, 롱아일랜드에서 판매량이 높은 수준에 머물러 있는 동안, the Hamptons 지난 여름 뉴욕 교외를 강타한 정점에서 판매 활동이 감소했습니다.
선거가 끝났으니 화이자는 90%의 효과적인 백신을 발표했으며, 시장은 맨해튼에서 계속 증가할 것이라고 믿습니다.
우리는 이제 뉴욕 부동산 시장의 재개에 3 개월입니다. 많은 도전이있었지만, 도시는 반등하고 있습니다. 우리는 증가 서명 계약 및 보류 중인 판매의 측면에서 삶의 흔적을 보기 시작했다. 그러나, 우리는 여전히 갈 길이 멀다, 이는 스마트 돈을위한 거대한 기회가 있다는 것을 의미합니다.
레스토랑, 체육관, 사무실 및 박물관이 재개장하면서 NYC는 훨씬 더 바쁜 느낌을 받았습니다. 뉴요커들은 도시에서 바이러스를 억압한 사회적으로 멀어지고 종교적으로 마스크를 쓰고 있습니다.
한 걸음 뒤로 물러서서 30,000 피트에서 부동산 시장의 큰 그림을 보면서 맨해튼에서 살 수있는 적절한 시기라는 것을 알고 있습니다. 2001년이나 2009년에 구입한 경우 NYC가 그 어느 때보다 도약할 것이라는 사실을 이미 알고 있습니다. 따라서, 나는 당신이 잠시 가서 당신이 18 개월에있을 것입니다 위치에 대해 생각 부탁드립니다. 확실히, 사이드 라인에 앉아 구매자는 그들이 더 빨리 NYC를 구입하는 움직임을하지 않은 것을 후회할 것입니다.
다음은 지금 시장에 무슨 일이 일어나고 있는지에 대한 우리의 주요 테이크 아웃입니다 :
우르바디그의 무료 차트
이 가격 대한 가격 2 침실에 East Village 원래 에 대한 새로운 건설로 판매 $400K 더 정가에서 $3.4 백만 2017. 이 놀라운 케이스 창이있는 2015 부티크 건물입니다. 자세히 알아보기.
20 웨스트 53 스트리트 - 유닛 22A
ft²당 $4,750,000 / $2,748
2017년 60만 달러 감소 / 570만 달러에 판매
침대 2개 / 욕조 2.5개 / 1,728ft²
유지 보수: $3,792 / R.E. 세금 $2,414
Baccarat Hotel 그리고 레지던스, 뉴욕시에서 가장 좋은 호텔 중 하나. 원래 소유자는이 아파트에 대한 570 만 달러를 지불, 그래서 그들은 매우 에 동기부여 $1 백만 할인. 자세히 알아보기.
540 웨스트 28 웨스트 스트리트 - 유닛 3A
ft²당 $885,000 / $1,560
스튜디오 / 1 목욕 / 567 ft²
유지 보수: $606 / R.E. 세금 $629
이 스튜디오 앳 +Art 인 West Chelsea 정말 잘 가격이 책정됩니다 $885K. 마지막으로, 판매자는 몇 년 전의 야심 찬 가격이 아니라 판매 가격이 책정 된 아파트를 나열하고 있습니다. 가깝습니다. Hudson Yards 그리고 하이 라인! 자세히 알아보기.
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일년 중이 무렵, 나는 보통 2 분기 맨해튼 시장 보고서의 업데이트를 제공합니다. 그러나 맨해튼 부동산 시장이 2분기를 구성하는 13주 중 12주 동안 문을 닫았기 때문에 2020년 2분기는 완전히 다른 동물입니다.
2020년 3월 23일 뉴욕에서 무슨 일이 일어났는지 모르는 사람들을 위해 뉴욕은 잠금 모드로 전환되어 90일 후인 2020년 6월 22일에 다시 등장했습니다. 이 기간 동안 물리적 인 상영이 허용되지 않았습니다. 판매자가 시장에서 속성을 철회하거나 상장을 지연으로, 위기 동안 재고가 크게 떨어졌다. 지금, 그러나, 속성은 시장에 다시, 재고와 함께 8% 작년 같은 시간에.
지난 달 동안 시장은 천천히 돌아오고 있다, 하지만 반드시 정상 수준에 아직. 5주 전에 다시 문을 연 이후, 우리는 다음과 같은 것을 보았습니다.
임대료:
다음 단계는 무엇입니까?
우리는 여전히 새로운 현실의 초기 단계에 있지만, COVID의 관점에서, 뉴욕시는 이제 국가의 80 %보다 안전한 내기입니다!
뉴욕이 안전 프로토콜을 유지하고 바이러스 감염을 낮게 유지할 수 있고 예방 접종 시험 및 치료 약물 (Remdesivir)과 같은 치료 약물에 대한 매우 긍정적 인 소식이 계속된다면, 역사는 NYC 부동산이 신속하게 회복 될 것이라고 제안합니다.
지금, 우리는 뉴욕시에 대한 4 월 / 5 월 기간이었다 과거 피크 불확실성, 그래서 어쩌면 최고의 거래의 최고는 우리 뒤에 있습니다. 하지만, 우리는 구매자뿐만 아니라 큰 거래를 얻기 위해 다음 4 -5 개월이있을 것이라고 생각합니다. 일단 작동 하는 것으로 알려진 백신, 그리고 확률은 우리가 가을에 하나를 볼 것 이다, 뉴욕시 는 그 어느 때보다 더 나은 돌아올 것 이다.
여름을 즐기세요!
안토니
이는 지난해에 비해 판매 활동이 크게 증가했음을 보여주며, 이는 활동 측면에서 시장의 최하위였습니다. $2 백만 미만의 낮은 가격대의 부동산은 가장 큰 반등을 보고 있습니다. 우리는 마침내 수요가 공급을 능가하는 것을 보고 있습니다, 우리가 뉴욕에서 한동안 본 적이 없는 무언가. 맨해튼에서 체결된 계약은 2019년 11월, 2019년 12월, 2020년 1월, 2020년 2월에 두 자릿수 증가했습니다. 선행 지표, 계약 서명 활동의 장기간 범프는 일반적으로 가격 행동 앞에. 비정상적으로 느린 달, 1 월 계약 표지판의 인상적인 수를 보았다, 올해의 가장 추운 달에 대 한 일반적인 되지 않습니다.
일화적으로, 우리는 약속을 설정하는 다른 브로커를 호출 할 때 발견, 적어도 25% 이러한 단위는 이미 제안을 수락한 시간의. 12 개월 전처럼 아무것도. 계약에 가는 단위 중 하나는 잠시 동안 시장에 있었고 여러 가격 인하를 통해 갔다, 또는 제대로 이동에서 가격이 책정 된 새로운 것들. 또한, 마지막 경우에, 우리는 포장 된 오픈 하우스와 몇 가지 입찰 전쟁 (다른 시대의 잔재)를보고있다.
뉴욕 전역의 할인은 거래를 마감하고 1 월에 우리는 판매자가 항복하고 거래가 완료되지 않는 보여줍니다 6.4 %의 중간 목록 할인 (뉴욕에 대한 높은 비율)을 보았다. 판매 활동의 가장 높은 증가는 아래 단위에 대한 되었지만 $3 백만, 우리는 뿐만 아니라 하이 엔드에 몇 가지 개선을 보았다.
예를 들어, Olshan 보고서는 "20 계약이 지난 주에 4백만 달러 이상으로 체결되었으며, 3주 연속 20개 이상의 판매량이 기록되었습니다. 원래 매도가격에서 평균 가격 하락률은 18%로 상위 2위 권에 들었습니다."
"시장에서 평균 일이었다 803, 속성의 절반은 개발자에 의해 판매되고 년 동안 시장에 있었기 때문에 상승 된 총. 이는 2012년에 이 특정 통계를 추적하기 시작한 이래 이 보고서가 기록한 가장 높은 수치입니다."
센트럴 파크 구매자: 억만 장자의 행과 센트럴 파크 시장을 지켜 본 적이 있다면 기회가 있습니다. 이제 시장이 돌아서기 전에 뛰어 들 수있는 시간이 될 수 있습니다. 예를 들어, 트럼프 인터내셔널 호텔 & 타워에 거주하고자 하는 사람을 위해 Columbus Circle 하나는 평방 피트 당 $ 3,300 (아래)에 대한 훌륭한 직접 센트럴 파크보기 3 침실을 선택할 수 있습니다. DJT는 영원히 대통령이 되지 않을 것이며,이 건물은 어느 시점에서 다시 반송됩니다. 또한, 우리는 에서 강력한 할인을 보았다 One57 그리고 타임 워너 빌딩뿐만 아니라, 이러한 및 기타 울트라 럭셔리 건물에서 직접 센트럴 파크보기에 대한 가격 바닥은 평방 피트 당 $ 4,500 주위에 유혹하지만.
우리는 그들이 더 많은 재고가 시장에 오고 듣고이 세그먼트의 구매자로부터 듣고 계속 주의. 다른 지역의 경우도 마찬가지이지만, 억만장자의 행에들어오는 새로운 건물은 없습니다. 또한, 이러한 건물의 대부분은 $ 30 + 백만의 평균 판매 가격을 가지고, 방해 센트럴 파크보기와 $ 2,000,000 이하의 재고 수준은 제한됩니다.
2-3 년 전에 가격이 책정 된 새로운 개발은 시장에 뒤쳐지고 있으며 그 이유는 개발자와 은행 및 투자자 간의 단절이 있기 때문입니다.
우리는 우리의 구매자를 말하고있다: 사이 가격이 책정 속성재판매 시장에서 기회의 톤이있다 $1,100 평방 피트 당 피트 당 $ 1,800.
물론, 새로운 개발 부문에서 기회가 있으며 일부 건물에서 15 %의 할인을 보았습니다. 그러나 두 자릿수 할인을 받고 있는 많은 건물들이 수년 전에 출시되었습니다. 대조적으로, 우리는 현재 시장을 반영하는 가격으로 2019 년에 시작된 건물을 보았으며, 낮은 요구 가격에서 몇 가지 할인을 제공하지만 여전히 많은 구매자가 비용을 마감합니다.
시장은 매우 가격에 민감하고 달러 동기. 그림자 인벤토리가 존재한다는 것은 잘 알려져 있습니다. 이들은 비현실적인 판매자에서 시장을 벗어난 단위, 또는 프린지 지역의 새로운 개발 프로젝트. 구매자는 요즘 매우 정통한 좋은 가치를 발견하는 방법을 알고있다. 지난 5 년 동안 그것을 구입 하 고 지금 그것을 판매 하려고 하는 경우, 당신은 아마 물 아래 또는 손익분기. 따라서 울퉁불퉁 한 타기를 준비하십시오. 속임수와 트릭 - 많은이있다 - 비싼 부동산 판매를하지 않습니다.
지난 몇 년 동안 약간의 부드러움 후, 임대료는 전년 대비 크게 상승했습니다. 실제 거래에서 - 아파트 사냥꾼은 지구상에서 브로커 수수료로무슨 일이 일어나고 있는지 알아 내려고으로, 그들은 지금 그들에게 일시 정지를 제공하기 위해 다른 뉴스를 가지고 : 임대료는 더글러스 엘리먼 시장 보고서에 의해 덮여 모든 세 자치구에서 1 년 전보다 지난 달 5 %에서 6 % 높았다.
모기지 금리는 지난해 같은 시간 이후 급락했으며 사상 최저치에 근접하고 있습니다. 30년 만기 고정 모기지 금리는 3.65%로, 주식 시장은 26,900을 넘어 사상 최고치에 근접했습니다. 이에 비해 지난 30년 동안 동일한 모기지 금리는 평균 약 6.25%였습니다. 지난 10년 동안 금리가 낮은 것은 2016년 9월3.42%로 최저치였고, 2012년 11월에는 3.32%로 최저치를 기록했습니다.
우리는 이미 역사적 최저치에 가깝기 때문에 금리가 훨씬 낮아질 가능성은 거의 없습니다. 따라서 우리는 고객이 너무 늦기 전에 인위적으로 낮은 모기지 금리 현상을 활용하기 위해 지금 재융자하거나 새로운 부동산 구매에 자금을 조달할 것을 권장합니다.
건강 공포의 영향이 부동산 시장에 미칠 수있는 것을 결정하기에는 너무 이르지만, 뉴욕 부동산 시장은 국내 구매자와 외국인에 의해 고정된 것을 주목해야한다. 중국 본토 구매자는 2016 년 이후 NYC 시장에 없었고, 유럽인들은 통화가 수년 동안 낮아졌기 때문에 결석했습니다. 라틴아메리카와 브라질은 통화가 하락함에 따라 대부분 실종되었습니다.
따라서 단기적으로는 뉴욕 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상하지 않습니다. 달러가 하락하고 건강 공포가 줄어들면 시장이 이륙할 수 있습니다. 마지막으로, 특정 아시아 국가는 제한된 투자 기회를 볼 수 있으며 당국은 위험이없는 로케일 인 뉴욕시에 더 많은 투자로 이어지는 스프레드를 막으려고 합니다.
평균적으로 구매자는 2019년 11월 최종 판매 가격까지 최종 매도 가격에서 5.7%의 할인을 받았습니다. 그 할인은 8 년 이상에서 가장 큰 했다! 이는 NYC에 매우 큰 스프레드이며 구매자에게 좋은 기회입니다.
스마트 구매자는 시장에서 사용할 수있는 할인의 통지를 촬영하고, 그 결과, 콘도의 계약 활동은 15 % 11 월 에 비해 상승 2018. 뉴욕 부동산에 대한 격동의 한 해 후 밝은 기호 (즉, SALT 대문자, 맨션 세금 변경 및 WeWork).
관련 그룹은 35의 제공 계획에 대한 또 다른 5-7 단위가 필요합니다. Hudson Yards 효과적이기 위해 (사람들이 입주하기 전에 15 %가 판매되어야함) 짧은 시간 동안 몇 가지 단위에 대한 가파른 할인을 제공하고 있습니다.
할인이 적용되면 57 층에서 시작하는이 단위의 평방 피트 당 가격은 평방 피트 당 $ 2,250에서 $ 2,400 사이입니다! 그들이 제공하는 것에 대해 매우 저렴합니다. 35 Hudson Yards 맨해튼에서 본 최고의 시즌 스타일의 마감재가 있습니다.
건물 기지에 있는 플래그십 에퀴녹스 호텔의 호텔 서비스(일품요리)를 이용하는 외국인, 35명 Hudson Yards 진정한 다섯 을 경험하게 될 것입니다. star 생활.
관심이 없다면, 누구일지 아십니까? 뉴욕, 특히 관련 그룹에서매일 이것을 볼 수 없습니다.
이 가격 인센티브에 대해 자세히 알아보려면 저희에게 알려주십시오. Hudson Yards . 우리는 이 각 유닛의 이미지와 비디오 투어를 공유하게되어 기쁩니다.
우리가 예측한 바와 같이, 15 West 61 스트리트는 맨해튼에서 가장 잘 팔리는 새로운 개발로 계속되고 있습니다. 불과 6개월 만에 파크 로지아는 12월 1일 까지 65대 이상 판매되었습니다.
그리고 왜? 위치, 위치, 위치!
시장에 3 주 후, The Lantern House 많은 계약을 체결하고 있습니다. 의심의 여지가 가격 및 위치는 흥미로운 구매자를 가지고있다. Meatpacking District 그리고 West Village 남쪽으로 4 블록 밖에 없습니다. Tthe Hudson Yards 북쪽으로 10 블록, 직선 은 10 번가 또는 하이 라인을 따라 촬영입니다. 하이 라인 주변 지역은 이제 완전히 지어졌기 때문에 더 이상 건물을 볼 수 없습니다. 그것이 무엇인지입니다.... 및 West Chelsea 현재 맨해튼에서 가장 비싼 지역 중 하나입니다.
그래서 랜턴 하우스에서 이러한 좋은 엔트리 레벨 가격을 보고 상쾌합니다. 그것은 하이 라인에 유일한 새로운 개발 1 침실 아래 $2 백만 (거의 낮은 $1.45 백만 과 2 아래 침실 $3 백만 (거의 낮은 $2.4 백만). 물론, 당신이 강 전망을 원한다면, 맨해튼 부동산 가격은 더 높지만, 여전히 이웃 XI와 같은 미친 수준에서.
지난 몇 주 동안 NYC는 세계에서 두 번째로 중요한 기술 허브로서의 입지를 굳히었으며, 대규모 임대 계약을 체결했습니다. Hudson Yards 이웃. 기술 기업들은 맨해튼의 크고 교육이 잘 된 인재 풀을 유치하기 위해 맨해튼의 주요 부동산을 찾기 위해 분주히 움직이고 있습니다. 관련 산업과의 시너지 효과로 인해 NYC는 이러한 기술 거대 기업들에게 적합한 선택입니다.
이 선정적인 헤드 라인은 신문과 클릭을 많이 판매하지만, 정말 맨해튼 부동산 가격에무슨 일이 일어나고 있는지 그들에게 독자에게 제공하지 않습니다.
예, 3 분기 판매 활동과 가격은 아래로 방법이었다, 하지만 구매자가 저택 세금의 증가를 피하기 위해 2 분기에 앞으로 판매를 가지고 돌진하기 때문에 정말이었다. 평범하고 간단합니다.
이 세금은 무엇입니까? 7 월 1, 2019, 맨션 세금, 닫는 구매자가 지불 한 뉴욕 세금, 속성에 대한 평면 1 %에서 상승 $1 백만 이상슬라이딩 규모 비율에 이르기까지 1.25% 에 3.9% 가장 비싼 속성에 대한.
호황을 누리지는 않지만 맨해튼 부동산 시장은 이러한 헤드라인에 설명된 것만큼 나쁘지 않습니다.
뉴욕 포스트가 지적한 바와 같이, 낮은 모기지 금리와 중국과트럼프의 데탕트 (오늘 현재)에추가, 당신이 구매자 인 경우 "응원 할 이유"가있다.
이 헤드 라인은 분기 이상 구매자의 마음에 주위에 충실 할 것을 알고, 새로 출시 된 프로젝트의 일부 개발자는 크게 지난 주에 가격을 떨어졌다. 특히, 우리가 가장 좋아하는 UES 의 두 가지 새로운 개발 (헤이워스와 벡포드)은 지난 며칠 동안 8-11 %의 가격을 떨어뜨렸습니다. 아래에서 자세한 정보를 확인하십시오.
맨해튼 부동산 시장이 리셋을 거쳤다는 것은 분명합니다. 이것은 뉴욕에서 기본 주택을 소유하는 것이 더 비싼 만든 2018 세법에 의해 제기되었다. 이제 시장이 재설정되었으므로 장기 투자자에게 기회가 있다고 생각합니다.
금리는 인위적으로 낮으며, 우리가 예측했던 것처럼 트럼프의 무역 전쟁에 긍정적인 조치가 취해지고 있는 것으로 보입니다. 시장의 바닥을 시간 으로 보내는 것은 불가능하지만, 우리는 우리가 최악의 상황을 지나갔다고 생각합니다.
벡포드 하우스 와 타워,그냥 상당한 가격 조정을 받았다 2+ 소프트 출시 후 주. 미디어 덕분에, 나는 확신합니다!
9월 21일 뉴스레터에서언급했듯이, 우리는 이 프로젝트를 뉴욕에서 가장 새로운 개발 중 하나라고 간주합니다. 지금, 할인 8-11% 그들의 초기 출시 가격에서, 그것은 심지어지금 tter거래. 건물의 품질과 마감재는 135 East 79 스트리트 & 20 East End Avenue . 그리고, 우리는 벡포드에 대한 유사한 임대 료를 기대, 이상 $100 배달 될 때 평방 피트 당 연간 (봄에 2020 벡포드 하우스와 봄에 2021 벡포드 타워에 대한).
The Hayworth 여름에 시작된 또 다른 UES 프로젝트는 오늘 가격을 인하했습니다. 예를 들어, 아파트 8A는 단지 11 %의 가격 인하를 얻었다. 이 감소와 함께, 8A는 평방 피트 당 $ 2,101, 제품의이 구경에 대한 뛰어난 가격으로 가격이 책정됩니다. The Hayworth 렉싱턴(Lexington)과 86 번가의 모퉁이에 위치한 61 개의 유닛만있는 부티크 건물입니다. The Lucida . 2020년 봄에 완공되면 UES 최고의 콘도 건물 중 하나가 될 것입니다.
많은 판매자의 마침내 상당한 가격 인하의 결과로 시장과 조건에 왔다. 경우에 따라 재판매 단위에 대한 2014/2015 가격으로 돌아갑니다. 모든 경우에, 하지만 확실히 일부에 대 한. 그러나 현재 시장에 가격이 책정되지 않은 속성은 시장에 시들게 될 것입니다. 가격이 잘 책정된 사람들은 판매되었습니다.
임대 시장이 강화되고 부동산 가격이 하락함에 따라 수익률은 마이너스 금리로 인해 전 세계 수익률이 압축되고 있음을 고려할 때 매우 양호합니다.
오늘날, 우리는 현재 맨해튼 주택 시장이 10 년 또는 아마도 한 세대에 한 번 투자 기회라고 생각합니다. 2018년 4분기, 맨해튼은 재고가 상승하고 판매가 둔화되고 평균 요구 가격이 하락함에 따라 뚜렷한 구매자 시장으로 발전했습니다. 지난 2 년 동안 아직 판매되지 않은 새로운 개발 단위가있는 시간에 올해 온라인 오는 중요한 새로운 공급이있다. 시장은 약하고 판매자는 매우 협상할 수 있습니다. 동시에 뉴욕시의 경제는 견고합니다. 우리는 이러한 요인의 조합이 장기 투자를 할 수있는 좋은 시간을 만든다고 생각 - 구매할 수있는 완벽한 시간으로 2019을 설정.
이것은 매우 드문 경우입니다. 지난 20년 이상, 맨해튼은 바이어 시장에 단 두 번밖에 없었고, 2001년 9월 11일 직후, 리먼 브라더스가 붕괴한 후 2008-2009년에는 1년 동안 이어진 신용 위기를 촉발시켰습니다. 현재 구매자의 시장은 2015 년 말에 시작되었지만, 초호화 부문에서만 시장의 작은 조각입니다. 그 이후로, 그러나, 구매자의 시장은 확대했다. 먼저 2016 년과 2017 년 의 럭셔리 세그먼트에 지금은 모든 재고 세그먼트에, 특히 새로운 불리한 연방 세법이 제정 된 후 2018 (우리의 이전 업데이트에서 길이에 논의) 이는 사이드 라인에 많은 구매자를 밀어.
당신은 화합물에서아래 차트에서 볼 수 있듯이, 당신은 적시에 맨해튼 부동산을 구입하는 경우 (즉, 구매자 시장 동안), 보상이 풍부 할 수있다 :
2018년 4분기 실적에 대한 자세한 내용은 다음과 같이 설명합니다.
글쎄, 이 모든 것은 무엇을 의미합니까?
이 드문 경우는 NYC 경제가 호황을 누리고 있으며 앞으로 몇 년 동안 계속 성장하고 성장할 수있는 위치에 있다는 것을 명심하십시오 (즉, Google West Soho 확장, Hudson Yards 2019년 3월 개장 등)
거래가 일어나고있는 동안, 잠재적 인 구매자의 많은 대기 및 참조 모드에서 사이드 라인에 앉아있다. 그들에게 우리의 주의는 어떤 시장의 바닥을 시간 하는 것은 불가능하다는 것입니다. 종종, 구매자는 너무 오래 기다릴 것이다, 딥을 놓치고 자신의 레버리지를 잃게됩니다. 금리는 2018년 최고치에서 벗어났으며, 다시 상승하기 전에 시장에 진입하거나 임차인하기에 좋은 시기입니다.
워렌 버핏은 "가격은 당신이 지불하는 것입니다, 가치는 당신이 무엇을 얻을 것입니다. . . . 다른 사람들이 두려워할 때 탐욕스럽고 탐욕스러울 때 두려워하는 것이 현명합니다."
뉴욕시의 부동산에 대한 최근 보고서는 어떤 사람들을 두려워하게만들었습니다. 우리가 그 보고에 있는 넓은 그림 그리고 전반적인 통계를 볼 때 그 사람들이 두려워하는 이유에 관해서는 상당히 명확합니다, 그러나, 하나는 전체 이야기를 이해하기 위하여 더 깊이 파고 들어야 합니다.
맨해튼 콘도 구매자는 매우 강한 경제에도 불구하고, 매우 강한 경제, 기록 깨는 주식 시장, 여전히 상대적으로 낮은에도 불구하고, 2017 년 말에 구현 된 새로운 세법 (FN1)에 대한 우려로 인해 2018 년 3 분기에 신중을 유지했다, 급속하게 증가하지만, 금리.
맨해튼 부동산은 구매자 시장에서 거의, 그래서 당신은 안전한 장기 투자에 관심이 있다면, 지금 구입하는 시간이 될 수 있습니다. 이것은 장기간 의 사건이 되거나 곧 반복되지 않을 것입니다. 사실, 3 분기 동안, 시장의 하이 엔드 (>$5M), 이는 수정을 시작 2016, 다소 반송하기 시작, 아래에 설명 된 바와 같이.
분기에 관한 헤드 라인은 관련이 있지만, 그들은 전체 이야기를하지 않습니다. 우리는 시장에서 오늘 무슨 일이 일어나고 있는지 볼 필요가 아닌 1, 2 또는 8 분기 전, 이는 분기 별 시장 보고서는 일반적으로 에 초점을 맞추고. 선행 지표인 분기에 체결된 계약 수를 살펴보면, 이번 분기는 작년 같은 분기와 거의 동일했습니다.
맨해튼에서 체결된 계약은 2017년 3분기에 체결된 수에 비해 1% 감소한 것으로 나타났습니다.
계약 측면에서 가장 성과가 좋은 부문은 $ 5M - $ 10M (주로 두 개의 새로운 개발에서 판매에 의해 구동 된 계약의 30 % 증가를 보았습니다. The Belnord 및 100 E 53rd).
두 번째 최고의 세그먼트는 주택 가격에 대한했다 $10M +, 이는 보았다 10% 활동의 증가.
우리는 어떤 단위에 대한 계약을 맺고 있는지 알 수 없지만, 가격은 궁극적으로 그들이 닫을 때까지 거래될 것이며 기록될 것이며, 이는 지금부터 몇 달이 될 수 있으며, 장기간 잠에서 활동의 반송은 안심입니다. 확실히, 할인이 판매에 역할을 했다.
그러나 2018년 3분기 의 영업 종료는 다른 그림을 보여줍니다. 닫힌 판매를 볼 때 계약이 체결된 시기에 관계없이 분기에 마감된 단위만 평가합니다. 새로운 개발의 경우, 그것은 3 년 전 어떤 경우에는 되었을 수 있습니다. 따라서 폐쇄 된 판매 정보는 추세를 포착하기에 좋은 정보이기는하지만 다소 날짜가 될 수 있습니다.
사진 제공: 111 머레이
요약하자면, 우리는 이것이 2008년에 비해 꽤 좋은 구매자의 시장이라고 생각합니다.
상세한 수치로 드릴다운 뉴욕 시 부동산 시장이 강한 제안. 대부분의 사람들은 광범위한 보고서를 읽을 것입니다, 하지만 예리한 구매자는 부동산 전문가를 들을 것입니다. 워렌 버핏은 다른 사람들이 두려워 할 때이 그냥 뉴욕에서 구입하는 적절한 시간이 될 수 있습니다 말했다 의역.
특히 미국 경제와 뉴욕시는 2018년 초에 강력한 경제 실적을 보이고 있습니다.
우리는 올해 하반기에 새로운 세제 개혁과 자본 이득 세를 줄이는 잠재적 인 단계 II 세제 개혁의 더 긍정적 인 효과를 볼 것으로 예상. 지켜...
"구매자 — 가격 보정은 이미 발생, 그리고 지난 1 년 정도 정도 더 넓은 시장은 안정화 및 정상화의 흔적을 보여 주었다. 당신이 진짜 구매해야하고 올바른 속성을 찾을 경우, 당신이 협상에서 얻을 수있는 레버리지에 대한이 느린 기간을 활용 - 당신은 판매자가 충분히 가지고 있었는지 결코 알지 못하고, 그 입찰에 도달 할 준비가되어 있습니다."
에서 전체 기사 읽기: medium.com
우리는 도시 발굴에 동의합니다. 맨해튼 RE 시장은 이미 특히 럭셔리 부문에서 수정되었으며 구매자는 2014 - 2016보다 더 많은 레버리지를 가지고 있습니다. 새로운 세금 변경에 대한 혼란이 일어나는 2018년에도 이러한 레버리지가 계속될 것으로 예상됩니다. 우리는 발견, 그러나, 재판매 재고 공급은 여전히 낮은.
우리는 우리의 주요 주택 구매자와 투자자들에게 인기있는 네 가지 주요 지역에서 재판매 재고 공급 수준을 보았다: Tribeca 첼시 Upper East Side 및 Upper West Side . 우리는 $5 - 1,000만 달러 세그먼트, 2~500만 달러 세그먼트, 1~200만 달러 세그먼트를 살펴보았습니다.
$5 - 1,000만 세그먼트에서 판매되는 모든 맨해튼 부동산 중 17 개의 재판매 단위만 판매되었습니다. Tribeca , 첼시에서판매 8 재판매 단위, 5 재판매 단위에서 판매 Upper East Side , 및 4 재판매 단위에서 판매 Upper West Side . 맨해튼 섬을 많이 커버하는 이 4개 지역의 총 34개의 재판매 유닛입니다.
시장을 이동, 판매를위한 모든 맨해튼 부동산의 $2 - 5 백만 세그먼트, 만 있었다 22 판매를위한 재판매 단위 Tribeca , 첼시에서 15, 21 단위 Upper East Side 및 32단위 Upper West Side (리버사이드 포함). 이 네 개의 동네에 걸쳐 $ 2 - $ 5 백만 세그먼트에서 사용할 수있는 단지 90 단위입니다.
엔트리 레벨 시장에서, 사이의 판매를위한 모든 맨해튼 부동산의 $1 - $2 백만, 만 있었다 2 재판매 단위에서 사용할 수 Tribeca , 첼시에서 11 재판매 단위, 15 재판매 단위에서 Upper East Side 19 개의 재판매 단위 Upper West Side . 즉, 총 47 재판매 단위에서 판매 할 수 $1 - $2 백만 세그먼트이 네 개의 큰 지역에 걸쳐.
도시 발굴지적으로, 판매자의 특히 에 비해 요즘 협상에 더 수용하는 것이 사실이다 2014 - 2015, 하지만 좋은 재판매 콘도의 공급은 여전히 상대적으로 낮은. 그리고, 새로운 개발은 높은 프리미엄에 판매하고있다. 우리는 판매 할 수있는 최고의 맨해튼 부동산으로 좁히기 시작할 때, 특정 건물에 의해, 노출, 비싼되지 않은 사람들, 좋은 옵션의 수는 크게 떨어진다. 따라서, 당신은 주택 요구 또는 투자를 찾고 구매자 인 경우, 마음에이 짧은 공급 이야기를 유지.
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