자주 묻는 질문 : 뉴욕에서 아파트를 구입

 11. 뉴욕 아파트를 살 때 무엇을 찾아야 하나요?

• 위치, 위치, 위치 - 당신은 항상 아파트를 개조 할 수 있지만, 당신은 그것을 재배치 할 수 없습니다. 
• 효율적인 분배를 갖춘 평면도
• 레이아웃
• 좋은 빛 - 남쪽과 서쪽은 맨해튼에서 바람직한 선택입니다
• 코너 아파트는 항상 확장 된 전망을 제공합니다
• 당신은 재판매를 구입하는 경우, 그들은 뉴욕에서 매우 비쌀 수 있기 때문에 개조가 필요한 아파트를 피하려고

12. 뉴욕에서 좋은 아파트를 찾으려면 어떻게 해야 하나요?

당신은 당신이 아파트를 찾을 수 있도록 자신의 구매자 브로커가 있어야합니다. 우리 중 일부는 수년간의 경험을 가지고 있으며 모든 좋은 건물과 나쁜 건물을 알고 있습니다. 숙련 된 브로커를 갖는 것은 당신에게 많은 시간을 절약 할뿐만 아니라, 너무 당신에게 돈을 절약 끝낼 것입니다. 때때로 구매자는 그들이 DIY 접근 방식을 가지고 생각, 그러나, 뉴욕에서 부동산을 구입하는 것은 가능성이 자신의 삶의 가장 비싼 금융 거래입니다.  이것은 가볍게 받아 볼 수있는 것이 아닙니다.  그것은 최신 애플 장치가 아니다!  DIY 경로를 이동하는 사람들을 위해, 당신이 판매자의 브로커와 직접 처리하는 경우, 당신은 구매자에 대한 본질적으로 나쁜 판매자의 브로커가 수수료에 두 번 딥 할 수 있습니다 이중 기관 상황에있을 것입니다으로 표현 할 수있는 권리를 포기해야합니다 기억. 

뉴욕에서 판매를위한 최신 아파트

13. 새로운 건설을 구입의 장점은 무엇입니까?

아파트에 살지 않는 구입하는 것은 장점이 있습니다. 하나는, 그것은 새로운 그래서 어떤 결점, 스크래치, 등 되지 않습니다., 따라서, 입주 준비. 최신 기술은 일반적으로 사용, 그래서 당신은 가능성이 더 에너지 효율적인 아파트로 끝날 것 이다. 새 것이기 때문에 처음 10년 동안 유지 보수 비용이 낮아질 가능성이 높습니다. 최신 편의 시설을 갖추고 있습니다. 

판매를위한 뉴욕의 새로운 건설

14. 구매자가 뉴욕에서 새로운 건설을 구입하기 위해 지불하는 프리미엄이 있습니까?

우리는 새로운 개발을 구입하는 프리미엄을 약 25 % - 30 %로 추정합니다. 이 추정은 평균 콘도 대 새로운 개발의 가격 PSF의 차이에 의해 지원됩니다 (또는 $2,541 대$ 1,923 1 분기 2020), 는 32% 차이.

우리는 구매자의 시장에, 우리는 일부 개발자가 가격을 감소 보았다, 새로운 재판매 가격 사이의 격차를 좁혀. 즉, 새로운 건설을 구입하는 좋은 시간이 될 수 있음을 의미, 새로운 에 대한 프리미엄은 낮은 추세로 (그리고 가능성이 잠시 동안 지속되지 않습니다).

15. 새로운 건설 콘도에 대한 프리미엄은 가치가 있습니까?

그것은 정말 새로운 개발 프로젝트에 따라 달라집니다. 그것은 어떤 면에서 새 차를 구입하는 것입니다. 자동차를 구입하는 3 년 동안 기술의 차이는 중대 할 수 있습니다. 

지난 몇 년 동안 우리는 HVAC 시스템에 큰 개선을 보았다, 대신 벽 자체 포함 단위의 디퓨저와. 또한 일부 건물에는 몇 년 전에는 존재하지 않았던 공기 및 정수 시스템이 있습니다. 마지막으로, 많은 신축 건물이 LEED 인증을 받았으며 지속 가능성에 중점을 두고 있습니다. 따라서, 일부에, 프리미엄은 아주 잘 가치가있을 수 있습니다. 

16. 아파트가 계약중이라면 어떤 의미인가요?

아파트는 구매자와 판매자가 구매 및 판매 계약 (즉, 연락처)에 서명하고 구매자가 보증금을 지불하면 "계약", 일반적으로 구매 가격의 10 %를 간다.

17. 맨해튼에서 아파트를 구입하기 위해 변호사가 필요한 이유는 무엇입니까?

예. 뉴욕에서는 각 측이 각자의 이익을 대변하는 자신의 변호사를 보유하는 것이 관행입니다. 구매자는 NYC 부동산 시장의 비열한 지식을 가진 경험이 풍부한 변호사를 사용해야합니다. 

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18. 아파트를 사기 위해 뉴욕을 방문해야합니까? 

우리는 속성을 여행하기 위해 적어도 3 일 동안 오는 것이 좋지만, 부동산을 구입하기 위해 NYC에 올 필요는 없습니다. LLC를 통해 구매하는 경우 변호사 또는 동의의 힘으로 모든 것을 구매자의 물리적 인 존재없이 수행 할 수 있습니다. 우리는 종종 고객을 위해 연습을 수행하고, 테넌티를 찾고, 미국에서 발을 딛지 않는 그들과 함께 그들의 재산을 관리합니다. 

19. 맨해튼에서 아파트를 구입할 때 관련된 마감 비용은 무엇입니까?

NYC의 콘도 구매자는 약 2-6 %의 폐쇄 비용을 지불해야합니다. 주요 구성 요소는 1) 1) 1% 소유권 보험 .45%, 2) 1%의 저택 세 - 3.5%, 3) 모기지 금액의 2.2%의 모기지 기록 세. 

NYC 새로운 개발 콘도를 구입하는 경우, 구매자가 약 2 %의 개발자의 뉴욕 주와 뉴욕 시 양도 세를 지불하는 것이 관행이다. 그러나 coops의 구매자는 소유권 보험 이나 모기지 기록 세금에 대 한 지불 하지 않습니다.

부동산 투자의 비용 구성 요소

20. 누가 뉴욕에서 마감 비용을 지불합니까?

구매자와 판매자 모두 마감 비용을 지불합니다. 구매자는 #19 자세히 설명된 대로 총 마감 비용의 2-6%를 지불합니다. 판매자는 뉴욕 주와 뉴욕 시 양도세 2%와 판매 수수료 6%로 약 8%를 지불합니다.

21. 맨션 세금이란 무엇입니까?

맨션 세금은 구매자가 1백만 달러 이상인 부동산에 대해 지불한 양도세입니다. 맨션 세율은 1%(최대 200만 달러 판매)에서 3.9%(2,500만 달러 이상 판매)까지 다양합니다. 세금의 이름은 스튜디오 아파트가 종종 $ 1 백만 이상 비용 맨해튼 부동산 서클에서 실행 농담이다.

"뉴욕 구매자는 7 월 1 저택 세금앞서 닫기 위해 돌진"

22. 아파트에 제안을하는 방법?

구매자의 브로커는 일반적으로 이메일을 통해 서면으로 제안을 할 것입니다 (또는 동반 전화없이).  모든 조건은 첫 번째 제안에 포함되어야합니다, 그렇지 않으면 혼란에 거래를 보낼 수있는 문제와 오해가있을 수 있습니다. 

제안은 첫 번째 제안 가격뿐만 아니라, 제안이 모기지에 따라 결정되는지 여부를 포함하여 거래 조건, LTV 비율 (모기지를 얻는 경우), 예상 마감 일자 및 기타 우발이 포함됩니다. 또한 구매자의 변호사 및 모기지 사전 승인 서신의 연락처 정보가 포함됩니다. 이것은 구매자의 제안을 강화하고 그들이 진짜임을 보여줍니다 (거기에 가짜가 많이 있기 때문에 재생하거나 시장을 테스트). 

종종 판매자는 자산 및 부채 일정뿐만 아니라 수입 및 지출을 포함하여 본질적으로 개인 재무 제표인 REBNY 재무 제표를 작성하도록 구매자에게 요청할 것입니다. 판매자는 이 계산서를 사용하여 구매자의 재무 건전성을 평가합니다. 

23. 뉴욕의 아파트에서 수락 한 제안이 있으면 어떻게됩니까?

수락 된 제안이 있으면 5 영업일 이내에 서명 된 계약과 판매자의 변호사에게 10 %의 보증금을 제공하는 것이 표준 절차입니다. 판매자는 구매자가 "계약"이 될 후 계약에 이의를 표합니다. 

5 영업일 동안 구매자의 변호사는 실사를 수행하고 계약을 협상합니다. 실사는 제안 계획을검토하고, 건물의 재무 제표를 분석하고, 이전에 논의되지 않은 잠재적 미래 비용에 대한 단서를 제공 할 수있는 이사회 의사록을 읽는 것을 포함합니다. 

구매자의 변호사가 5 영업일 이내에 서명 된 계약서와 보증금을 전달하는 것이 일반적이지만, 자신의 위험에처할 수는 있지만 이를 연장 할 수 있습니다. 판매자는 계약이 체결되고 10 %가 제출 될 때까지 거래에 의무가 없기 때문에 그때까지 다른 구매자에게 판매 할 수 있습니다.

24. 판매자가 더 나은 제안을 받으면 계약을 철회 할 수 있습니까?

구매 및 판매 계약이 아직 판매자에 의해 이의를 제기한 경우, 판매자는 위약금 없이 계약을 철회할 수 있습니다. 계약이 실행된 경우, 구매자는 특정 성능에 대한 소송을 제기해야하고 법원은 계약에 구매자에게 부동산을 판매하는 자신의 의무를 유지하기 위해 판매자를 강제할 것입니다. 

판매자가 많은 제안을받은 입찰 전쟁에서판매자의 브로커는 브로커가 모든 제안을 수집하고 각 구매자의 재정 상황에 대한 판단을내리는 "최고및 최종"을 개최합니다. 그런 다음 어떤 구매자가 아파트에 가장 적합할지 결정합니다. 때로는 더 나은 용어, 모든 현금 및 빠른 닫기 처럼, 더 높은 가격을 트럼프, 판매자는 거래가 일단 서명 되 면 완료 되 고 싶어.

25. 보드 패키지란 무엇입니까?

모든 콘도 또는 협동 에는 이사회가 있습니다. 이 보드는 건물에 새로운 구매자를 승인 포함, 건물에 대한 규칙을 만듭니다. 모든 이사회는 뉴욕 주와 뉴욕시에서 요구하는 재무 정보, 신용 점수 및 기타 공개를 포함하는 일부 유형의 응용 프로그램이 필요합니다. 

26. REBNY 재무제표란 무엇입니까?

협동 및 콘도 보드는 일반적으로 구매자가 완료할 REBNY 문을 필요로한다. 그것은 본질적으로 구매자 자산과 부채의 세부 사항뿐만 아니라 소득과 지출을 포함하는 개인 재무 제표입니다. 은행 명세서 및 투자 보유 명세서와 같은 증빙 서류는 REBNY 명세서와 함께 증빙 서류가 필요합니다. 제안이 수락되면 보드 패키지에 포함되어야 합니다.

27. 주택 담보 대출을 얻기 위해 계약금 요구 사항은 무엇입니까?

계약금 요구 사항은 대출자와 구매자가 국내 인, 외국인 또는 회사인지 여부에 따라 다릅니다. 

일반적으로, 기본 주택을 구입하는 국내 사람은 20 %의 계약금을 지불해야합니다. 두 번째 주택을 구입하는 외국인은 30 %의 계약금을 지불해야합니다. 국내 및 외국인을위한 투자 부동산은 일반적으로 40 %의 계약금이 필요합니다. 투자 부동산에 대한 이자율은 일반적으로 두 번째 및 기본 주택보다 높다는 점에 유의하십시오. 

민간 은행은 매우 비싼 속성에 대한 10 %와 높은 50 %로, 계약금 요구 사항을 결정하는 더 많은 여유가있다.

모기지 파이낸싱

28. 모기지 사전 승인과 사전 자격의 차이점은 무엇입니까?

사전 자격은 구매자가 모기지를 얻을 수 있는지 여부에 대한 은행의 매우 예비 결정입니다. 대출기관은 신용, 자산, 부채, 소득 및 지출 수준에 대한 구두 표시를 기반으로 평가를 하고 자격이 될 가능성이 있는 대출 금액을 추정합니다. 

대조적으로, 사전 승인은 특정 모기지 금액을 받을 자격이 있는 대출기관의 진술입니다. 보험업자는 신용 보고서, 급여 명세서, 은행 명세서, 급여, 자산 및 부채를 포함한 모든 재무 정보를 검토하여 재무 요건을 충족하는지 확인합니다. 일반적으로 사전 승인 서신은 대출이 두 가지에 달려 있음을 보여줍니다, a) 당신이 선택하고 b) 평가 가치, 아무것도 사전 승인 된 이후 재정 적 위치와 변경되지 않은 가정. 

29. 모기지 비상 사태와 자금 조달 비상 사태의 차이점은 무엇입니까?

모기지 비상 사태는 구매자가 구매에 대한 자금 조달을 확보 할 수없는 경우 자신의 보증금을 회수 할 수 있습니다. 일반적으로 비상 조항은 45 일 이내에 은행의 약정 서를 요구하고 계약 서명 후 60 일 이내에 마감해야합니다. 

자금 조달 비상 사태는 구매자가 계약을 취소하고 자금이 충족되지 않은 경우 10 %의 보증금을 회수 할 수 있습니다. 대출자가 약정 서를 발행 한 후 (일반적으로 새로운 정보를 기반으로) 약정을 당길 수있는 경우가 있습니다. 그것은 모기지 비상 보다 더 광범위 한. 높은 위험 때문에, 자금 조달 사태는 뉴욕에서 극히 드물다, 그래서 정말 옵션이 아닙니다. 

구매자가 모기지 비상 사태가 있고 모기지 프로세스와 협력하지 않고 판매자가 비 협조의 증거를 가지고 있음을 보여줄 수 있다면 구매자는 보증금을 잃게됩니다. 

30. 새 건축을 구입할 때 주택 조사관을 고용해야 합니까?

폐장 전에 담당자가 산책을 합니다. 우리의 모든 새로운 개발 거래에 대 한, 우리는 우리의 구매자 주택 관리자를 고용 하는 것이 좋습니다. 시공 및 마감 문제를 보다 쉽게 감지할 수 있습니다. 개발자가 오퍼링 계획에서 약속된 것을 제공할 수 있도록 하는 방법입니다. 그들은 매일이 작업을 수행하기 때문에, 그들은 건설, 솜씨와 재료에 관해서 차이를 알고있다. 그들은 검사당 약 $ 650을 청구하며, 이는 먼 길을 갈 수 있습니다. 우리는 일반적으로 사이트 방문에 그들을 동반. 

31. 폐막식에 는 어떻게 됩니까?

마감은 구매자와 그 또는 그녀의 대출 판매자에게 자금을 통해 포크곳이다. 그런 다음 제목이 전송되고 열쇠가 구매자에게 제공됩니다. 테이블에서 구매자와 판매자의 변호사, 구매자와 판매자 (그들이 참석하기로 결정하는 경우), 타이틀 회사 대표, 대출 대표, 구매자와 판매자의 브로커, 때로는, 콘도 또는 협동 조합 보드의 대표가 될 것입니다. 

대부분의 마감은 순조롭게 진행, 그러나, 문제가 발생할 수 있습니다 연습이 계획대로 진행되지 않은 경우, 판매자는 그들이 떠나기로 합의 뭔가를했다, 제목이나 보험에 문제가있다, 또는 자금이 적시에 도착하지 않았다.

32. 내가 보고 있는 지역에 어떤 공립학교가 있는지 어떻게 확인할 수 있습니까?

공정 주택 법은 학교를 논의에서 부동산 에이전트를 배제, 하지만 당신은 InsideSchools 및 GreatSchools 같은 웹 사이트에서 조사 할 수 있습니다. 

구매 계약을 체결하기 전에 건물이 학교 구역에 있는지 확인하고 재확인하십시오. 이론적으로, 당신은 311에 전화하거나 교육부 웹 사이트를 확인하여 건물이 존화 된 학교를 찾을 수 있지만 지속적인 조정으로 인해이 정보가 항상 정확하지는 않습니다.  학교 교장실에 전화하여 건물이 해당 학교의 구역에 속하는지 확인하는 것이 좋습니다.

33. 파이드어테레에서 가장 인기 있는 지역은 무엇인가요?

Midtown 센트럴 파크와 시내의 일부 지역은 파이드 어 테레 (pied-a-terres)의 맨해튼 지역에서 가장 인기있는 지역입니다. pied-a-terre는 주 거주지가 아닌 아파트로 주말과 휴가에 사용됩니다. 웨스트 체스터 또는 뉴저지에서 많은 사람들이 주말에 또는 도시에서 작업 후 주중에 도시에 액세스 할 수있는 pied-a-terres를 가지고 있지만, 그들의 주요 가정은 burbs에 있습니다. 

소호 아파트 매물 가이드

Upper East Side 판매 가이드아파트

34. 좋은 투자를 임대하기 위해 뉴욕에서 부동산을 구입합니까?

최신 UBS 글로벌 버블 보고서에 따르면 맨해튼 부동산 가격은 높은 임금에 의해 지원됩니다. 따라서, 지속 가능한 임대 소득은 투자 부동산을 구입하는 위치를 선택할 때 아마도 가장 중요한 요소, 예측 할 수 있습니다. 즉, 수익률은 겸손, 순 수익률 (임대 적은 재산세 및 일반 요금 또는 유지 보수 비용) 약 2.8 %인. 

뉴욕 부동산에 투자

35. 뉴욕시의 공실률은 어떻게 됩니까?

맨해튼의 공실률은 다른 대도시에 비해 상대적으로 낮은 약 2%입니다. 최근 공실률은 1.1%로 지난 몇 년간 판매 시장이 흔들리면서 더 많은 사람들이 아파트를 임대하기로 결정했습니다.

뉴욕 부동산 시장 분석

36. 어떤 크기의 아파트 투자에 가장 적합합니까?

일반적으로 1 베드룸과 2 베드룸은 최고의 투자 부동산을 만들며, 2 개의 침실은 더 높은 수율을 위해 1 개의 침실을 테두리로 만듭니다. 비용 금지 하는 동안, 4 베드룸 럭셔리 임대 는 그들 중 거의 있기 때문에 아주 잘. 그것은 모든 공급과 수요에 관한 것입니다 ...

최고의 뉴욕 지역 2020 에서 콘도를 구입

37. 투자에서 가장 인기있는 지역은 무엇입니까?

우리는 항상 가장 안전한 지역은 뉴요커들이 살기를 좋아하는 곳이며, 그렇게하면 아파트에 대한 수요가 항상있을 것이라고 말합니다. 도시의 일부 섹션, 같은 Financial District, 뉴요커를 유치하지 마십시오, 그래서 수요는 그것이 호의적인지 아닌지에 따라 극적으로 바뀔 수 있습니다. 지역 주민을 끌어들이는 이웃 West Village, Greenwich Village, 첼시, 플랫 아이언, 소호, 노호, UES 및 UWS. 아래에서 자세한 내용을 읽을 수 있습니다.

맨해튼에서 판매하는 아파트 : 구입처 

38. 가격대와 우리가 적어도 10 년 동안 아파트를 사용하지 않을 것이라는 사실을 감안할 때 어떤 지역을 추천하시겠습니까?

이 경우, 하나는 일반적으로 때문에 새로운 지하철 라인의 조정 또는 추가, 젠트리피케이션의 과정에있는 이웃을 선택할 수 있습니다. 

현재, 웨스트 소호는 산업에서 주거에 최근 rezoning에서 갔다 및 이웃은 빠르게 변화하고있다, 특히 지금 구글과 디즈니가 캠퍼스가있을 것입니다. 주어진 그것은 단지 분에서 West Village , 소호와 Tribeca 이 지역은 매우 바람직하고 투자 부동산을 찾고 있다면 생각할 필요가 없습니다. 같은 일이 일어났다 West Chelsea 높은 라인을 따라, 그것은 지금 뉴욕에서 가장 비싼 / 바람직한 지역 중 하나입니다.

Hudson Yards 기차 선로 위에 지어진 도시의 완전히 새로운 섹션은 또 다른 옵션입니다. 10년 만에 공사가 가라앉으면, Hudson Yards 아파트는 바람직한 위치에 대 한 장소가 될 것입니다. 두 번째 애비뉴 지하철 노선은 UES의 거대한 swaths더 접근 할 수 있도록하고 이웃의 부활절 섹션에서 젠트리피케이션을 볼 수 있습니다. 마지막으로, Lower East Side 젠트리피케이션은 이미 보류되어 있으며 그 동네를 빠르게 변화시키고 있습니다.  

39. 부동산 및 세입자를 관리하는 데 있어 당사의 대리인 역할을 하는 서비스를 제공합니까?  그렇다면 수수료는 어떻게 됩니까?

예. 우리는 많은 투자자의 재산을 관리하며 지속적인 관리에 대해 비용을 청구하지 않습니다. 우리는 임대 영수증이나 일반적인 요금 및 세금의 지불을 처리하지 않습니다, 그러나, 우리는 다른 모든 일을.  시장에 따라 세입자 또는 소유자가 브로커 수수료를 지불합니다.  과거에는 세입자가 첫 해 임대료의 15%를 세입자의 브로커와 집주인의 브로커 간에 분할하는 것이 관례였습니다.  건물에 많은 단위가있는 경우, 소유자는 소유자가 수수료를 지불 의미 노 수수료로 아파트를 제공 할 수 있습니다. 이 경우, 우리는 일반적으로 1 개월 요금을 부과합니다. 

40. 외국인 소유주로서 알아야 할 세금은 무엇입니까?

외국인에 관한 주요 세금 문제는 재산세 (일명 죽음의 세금)이며, 이는 50 %에 가까운 무거운 세금입니다 (연방 및 주 결합). 미국 인과 외국인 모두 부동산 세금을 납부해야 합니다. 미국 시민권자와 그린 카드 소지자는 545만 달러의 면제 금액을 가지고 있지만, 외국인은 $60K 면제만 있습니다. 따라서 구매자는 세금을 제거하거나 완화하기 위해 몇 가지 재정 계획을 수행해야합니다. 자세한 내용은 외국인 구매자에 대한 세금 및 법적 문제를 확인하십시오.

양도소득세와 재산세는 미국 시민권자와 기본 거주자 및 외국인에게 동일합니다.

뉴욕 구매를 위한 외국인 구매자 체크리스트 콘도