자주 묻는 질문: 뉴욕에서 아파트 구입하기

 11. 뉴욕 아파트를 구매할 때 무엇을 살펴봐야 하나요?

• 위치, 위치, 위치 - 아파트는 언제든지 개조할 수는 있지만 이전할 수는 없습니다. 
• 효율적인 배치를 갖춘 평면도
• 조회수
• 좋은 채광 - 맨해튼에서는 남향과 서향이 좋습니다.
• 코너 아파트는 항상 확장된 전망을 제공합니다.
• 재판매용 아파트를 구입하는 경우, 뉴욕에서는 리노베이션이 필요한 아파트가 매우 비쌀 수 있으므로 피하는 것이 좋습니다.

12. 뉴욕에서 좋은 아파트를 찾으려면 어떻게 해야 하나요?

아파트를 찾는 데 도움을 줄 바이어 중개인이 있어야 합니다. 수년간의 경험을 바탕으로 좋은 건물과 나쁜 건물을 모두 알고 있는 중개인이 있습니다. 경험이 풍부한 브로커를 통해 많은 시간을 절약할 수 있을 뿐만 아니라 결국 비용도 절약할 수 있습니다. 때때로 구매자는 DIY 방식을 취한다고 생각하지만, 뉴욕에서 부동산을 구입하는 것은 인생에서 가장 비싼 금융 거래일 가능성이 높습니다. 가볍게 생각할 일이 아닙니다. 최신 Apple 기기가 아닙니다! DIY 방식을 택하는 분들은 판매자의 중개인과 직접 거래할 경우 이중 대행사 상황에 놓이게 되므로 대리권을 포기해야 하며, 이는 본질적으로 구매자에게 불리하고 판매자의 중개인이 수수료를 두 배로 챙길 수 있다는 점을 기억하세요. 

뉴욕의 최신 아파트 매물

13. 신축 구매의 장점은 무엇인가요?

한 번도 거주하지 않은 아파트를 구입하면 장점이 있습니다. 우선, 새 아파트이기 때문에 흠집이나 스크래치 등이 없어 바로 입주할 수 있습니다. 일반적으로 최신 기술이 사용되므로 에너지 효율이 높은 아파트를 갖게 될 가능성이 높습니다. 새 아파트이기 때문에 처음 10년 동안은 유지보수 비용이 저렴할 가능성이 높습니다. 최신 편의시설을 갖춘 건물에 입주하게 될 수도 있습니다. 

뉴욕의 신축 건물 분양

14. 뉴욕시에서 신축 건물을 구매할 때 구매자가 지불하는 프리미엄이 있나요?

저희는 신규 개발지 매입에 대한 프리미엄을 약 25%~30%로 추정합니다. 이 추정치는 신규 개발의 가격 psf와 평균 콘도의 가격 차이(또는 2020년 1분기 2,541달러 대 1,923달러)가 32% 차이가 난다는 점을 통해 뒷받침됩니다.

현재 매수자 시장인 만큼 일부 개발업체가 가격을 인하하여 신규 분양가와 재판매 가격 간의 격차가 좁혀지는 것을 목격했습니다. 즉, 신축에 대한 프리미엄이 낮아지는 추세이며 당분간 지속되지 않을 가능성이 높기 때문에 지금이 신축을 구매하기에 좋은 시기일 수 있습니다.

15. 신축 콘도의 프리미엄은 그만한 가치가 있나요?

새로운 개발 프로젝트에 따라 달라집니다. 어떤 면에서는 새 차를 사는 것과 비슷합니다. 자동차를 구매할 때 3년 동안의 기술 차이는 엄청날 수 있습니다. 

지난 몇 년 동안 우리는 벽에 내장된 독립형 장치 대신 디퓨저를 사용하는 등 HVAC 시스템이 크게 개선되는 것을 목격했습니다. 또한 일부 건물에는 몇 년 전에는 존재하지 않았던 공기 및 수질 정화 시스템이 설치되어 있습니다. 마지막으로, 많은 신축 건물이 LEED 인증을 받았으며 지속 가능성에 중점을 두고 있습니다. 따라서 어떤 사람들에게는 프리미엄이 그만한 가치가 있을 수 있습니다. 

16. 아파트가 계약 중이라는 것은 무엇을 의미하나요?

구매자와 판매자가 매매 계약서에 서명(즉, 연락처)하고 구매자가 계약금(보통 구매 가격의 10%)을 지불하면 아파트는 "계약 중"이 됩니다.

17. 맨해튼에서 아파트를 구입하려면 왜 변호사가 필요한가요?

예. 뉴욕에서는 양측이 각자의 이익을 대변하는 변호사를 선임하는 것이 관행입니다. 구매자는 뉴욕 부동산 시장에 대한 난해한 지식을 갖춘 숙련된 변호사만 고용해야 합니다. 

다음 어드바이저닷컴의 집 구하기 조언

18. 아파트를 구입하려면 뉴욕시를 방문해야 하나요? 

숙소를 둘러보려면 최소 3일 이상 방문할 것을 권장하지만, 숙소를 구매하기 위해 뉴욕에 방문할 필요는 없습니다. 위임장이나 LLC를 통해 구매하는 경우 동의서가 있으면 구매자가 직접 방문하지 않고도 모든 절차를 진행할 수 있습니다. 저희는 종종 고객을 위해 직접 현장을 둘러보고, 세입자를 찾고, 미국에 발을 들이지 않고도 부동산을 관리합니다. 

19. 맨해튼에서 아파트를 구입할 때 발생하는 마감 비용은 얼마인가요?

뉴욕의 콘도 구매자는 약 2~6%의 클로징 비용을 지불해야 합니다. 주요 구성 요소로는 1) 0.45%의 소유권 보험, 2) 1%~3.5%의 맨션세, 3) 모기지 금액의 2.2%에 해당하는 모기지 등기세가 있습니다. 

뉴욕시 신규 개발 콘도를 구매할 경우, 구매자는 개발업체의 뉴욕주 및 뉴욕시 양도세 약 2%를 납부하는 것이 관행입니다. 그러나 코업 구매자는 소유권 보험이나 모기지 등기 세금을 지불하지 않습니다.

부동산 투자의 비용 구성 요소

20. 뉴욕에서 폐업 비용은 누가 지불하나요?

구매자와 판매자 모두 마감 비용을 지불합니다. 구매자는 19번에서 설명한 대로 총 결제 비용의 2~6%를 지불합니다. 판매자는 뉴욕주 및 뉴욕시 양도세 2%와 판매 수수료 6%로 구성된 약 8%를 지불하게 됩니다.

21. 맨션세란 무엇인가요?

맨션세는 100만 달러 이상의 부동산에 대해 구매자가 납부하는 양도세입니다. 맨션세율은 1%(최대 2백만 달러 판매 시)에서 3.9%(2,500만 달러 이상 판매 시)까지 다양합니다. 이 세금의 이름은 맨해튼 부동산 업계에서 농담처럼 쓰이는데, 원룸 아파트의 가격이 100만 달러가 넘는 경우가 많기 때문입니다.

"뉴욕 구매자들은 7월 1일 맨션세를 앞두고 마감 서두른다"

22. 아파트 청약은 어떻게 하나요?

구매자의 중개인은 보통 이메일을 통해 서면으로 오퍼를 제출합니다(전화 통화 동반 여부와 관계없이). 모든 조건이 첫 번째 오퍼에 포함되어야 하며, 그렇지 않으면 문제와 오해가 발생하여 거래에 차질이 생길 수 있습니다. 

오퍼에는 최초 오퍼 가격뿐만 아니라 모기지 조건부 오퍼 여부, LTV 비율(모기지 대출을 받는 경우), 예상 마감일 및 기타 우발 상황을 포함한 거래 조건이 포함됩니다. 또한 구매자의 변호사의 연락처 정보와 모기지 사전 승인 서신도 포함됩니다. 이를 통해 구매자의 제안을 강화하고 구매자가 진짜임을 보여줄 수 있습니다(시장에 장난을 치거나 테스트하는 가짜가 많기 때문에). 

판매자는 종종 구매자에게 자산과 부채, 수입과 지출 내역이 포함된 개인 재무 제표를 작성해 달라고 요청하는 경우가 많습니다. 판매자는 이 재무제표를 사용하여 구매자의 재무 건전성을 평가합니다. 

23. 뉴욕의 아파트에 대한 오퍼를 수락한 후에는 어떻게 되나요?

오퍼가 수락되면 영업일 기준 5일 이내에 서명된 계약서와 10%의 계약금을 판매자의 변호사에게 전달하는 것이 표준 절차입니다. 그러면 판매자가 계약서에 카운터 서명을 하고 구매자는 '계약 체결'을 하게 됩니다. 

영업일 기준 5일 동안 매수인의 변호사가 실사를 수행하고 계약 협상을 진행합니다. 실사에는 오퍼링 계획 검토, 건물의 재무제표 분석, 이사회 회의록 열람 등이 포함되며, 이를 통해 이전에 논의되지 않은 향후 잠재적 비용에 대한 단서를 찾을 수 있습니다. 

구매자의 변호사가 영업일 기준 5일 이내에 서명된 계약서와 계약금을 전달하는 것이 일반적인 관행이지만, 본인의 책임 하에 이 기간을 연장할 수 있습니다. 판매자는 계약서에 서명하고 10%를 제출하기 전까지는 거래에 대한 의무가 없으므로 그때까지 다른 구매자에게 판매할 수 있습니다.

24. 더 좋은 오퍼를 받으면 판매자가 계약을 철회할 수 있나요?

매매 계약에 아직 판매자가 반대 서명을 하지 않은 경우, 판매자는 위약금 없이 계약을 철회할 수 있습니다. 계약이 이행된 경우 구매자는 특정 이행 소송을 제기해야 하며 법원은 판매자가 계약에 따라 구매자에게 부동산을 판매할 의무를 지키도록 강제할 것입니다. 

판매자가 많은 제안을 받은 입찰 전쟁에서는 판매자의 중개인이 모든 제안을 수집하고 각 구매자의 재정 상황에 대해 판단하는 "최고 및 최종" 입찰을 진행합니다. 그런 다음 어떤 구매자가 해당 아파트에 가장 적합한지 결정합니다. 판매자는 계약 체결 후 거래가 성사되기를 원하기 때문에 전액 현금 및 빠른 클로징과 같은 더 나은 조건이 더 높은 가격보다 우선시되는 경우도 있습니다.

25. 보드 패키지란 무엇인가요?

모든 콘도나 코업에는 이사회가 있습니다. 이사회는 건물에 대한 규칙을 만들고, 새로운 구매자를 승인하는 등 건물에 대한 규칙을 정합니다. 모든 이사회는 뉴욕주 및 뉴욕시에서 요구하는 재무 정보, 신용 점수 및 기타 공개 사항이 포함된 신청서를 요구합니다. 

26. REBNY 재무 제표란 무엇인가요?

조합 및 콘도 이사회는 일반적으로 구매자가 REBNY 명세서를 작성하도록 요구합니다. 이는 기본적으로 구매자의 자산과 부채, 수입과 지출에 대한 세부 정보를 포함하는 개인 재무 제표입니다. 은행 명세서 및 투자 보유 명세서와 같은 증빙 서류는 REBNY 명세서와 함께 제출해야 하는 필수 증빙 서류입니다. 이 서류는 오퍼가 수락되면 이사회 패키지에 반드시 포함되어야 합니다.

27. 모기지 대출을 받기 위한 계약금 요건은 무엇인가요?

계약금 요구 사항은 대출 기관과 구매자가 내국인인지, 외국인인지, 기업인지에 따라 다릅니다. 

일반적으로 내국인이 주 주택을 구입하는 경우 20%의 계약금을 지불해야 합니다. 두 번째 주택을 구입하는 외국인은 30%의 계약금을 지불해야 합니다. 내국인과 외국인을 위한 투자용 부동산은 일반적으로 40%의 계약금을 요구합니다. 투자 부동산의 이자율은 일반적으로 2주택 및 1주택보다 높다는 점에 유의하세요. 

민간 은행은 계약금 요건을 결정할 때 더 많은 여유를 가지고 있으며, 매우 비싼 부동산의 경우 최저 10%에서 최고 50%까지 결정할 수 있습니다.

모기지 금융

28. 모기지 사전 승인과 사전 자격 요건의 차이점은 무엇인가요?

사전 자격 심사는 구매자가 모기지를 받을 수 있는지에 대한 은행의 예비적인 판단입니다. 대출 기관은 신용 수준, 자산, 부채, 수입 및 지출에 대한 구두 표시를 기반으로 평가하고 자격이 될 가능성이 있는 대출 금액을 추정합니다. 

반면 사전 승인은 특정 모기지 금액을 받을 자격이 있다는 대출 기관의 확인서입니다. 언더라이터는 신용 보고서, 급여 명세서, 은행 명세서, 급여, 자산 및 부채를 포함한 모든 재무 정보를 검토하여 재무 요건을 충족하는지 확인합니다. 일반적으로 사전 승인 서신은 사전 승인 이후 재무 상태에 변화가 없다는 가정 하에 대출이 a) 선택한 주택과 b) 감정가라는 두 가지 조건에 따라 결정된다는 것을 보여줍니다. 

29. 모기지 비상 사태와 펀딩 비상 사태의 차이점은 무엇인가요?

모기지 비상 조항은 구매자가 구매 자금을 확보할 수 없는 경우 구매자가 계약금을 회수할 수 있도록 허용합니다. 일반적으로 비상 조항은 계약 체결 후 45일 이내에 은행의 확약서를 받아야 하고 60일 이내에 계약이 완료되어야 합니다. 

펀딩 우발 상황은 펀딩이 이행되지 않을 경우 구매자가 계약을 취소하고 계약금 10%를 회수할 수 있도록 허용합니다. 대출 기관이 확약서를 발급한 후 새로운 정보를 바탕으로 확약서를 철회하는 경우가 있습니다(일반적으로 새로운 정보에 따라). 이는 모기지 우발 상황보다 더 광범위합니다. 위험성이 높기 때문에 뉴욕시에서는 자금 조달 우발 상황이 극히 드물기 때문에 실제로는 옵션이 아닙니다. 

구매자가 담보 대출을 받고 담보 대출 절차에 협조하지 않고 판매자가 비협조적인 증거를 제시할 수 있는 경우, 구매자는 보증금을 상실하게 됩니다. 

30. 신축 건물을 구입할 때 주택 검사관을 고용해야 하나요?

거래가 성사되기 전에 담당자가 직접 현장을 둘러봅니다. 모든 신규 개발 거래의 경우, 구매자가 주택 검사관을 고용할 것을 권장합니다. 주택 인스펙터는 건축 및 마감재 관련 문제를 더 쉽게 발견할 수 있습니다. 이는 개발자가 오퍼링 계획에서 약속한 사항을 제대로 이행하는지 확인할 수 있는 방법입니다. 주택 인스펙터는 매일 이 일을 하기 때문에 건축, 시공 및 자재에 대한 차이를 잘 알고 있습니다. 검사당 약 650달러의 비용을 청구하는데, 이는 큰 도움이 될 수 있습니다. 저희는 보통 현장 방문에 동행합니다. 

31. 마감 시에는 어떻게 되나요?

클로징은 구매자와 대출 기관이 판매자에게 자금을 전달하는 단계입니다. 그런 다음 소유권이 이전되고 구매자에게 열쇠가 전달됩니다. 이 테이블에는 구매자와 판매자의 변호사, 구매자와 판매자(참석하기로 결정한 경우), 타이틀 회사 대표, 대출 기관 대표, 구매자와 판매자의 중개인, 경우에 따라 콘도 또는 코업 보드의 대표자가 참석합니다. 

대부분의 거래는 순조롭게 진행되지만, 워크스루가 계획대로 진행되지 않았거나 판매자가 남기기로 한 물건을 가져갔거나 소유권이나 보험에 문제가 있거나 자금이 제때 도착하지 않은 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

32. 내가 찾고 있는 지역에 어떤 공립학교가 있는지 어떻게 알 수 있나요?

공정 주택법에 따라 부동산 중개인이 학교에 대해 논의하는 것은 금지되어 있지만, InsideSchools 및 GreatSchools와 같은 웹사이트에서 학교를 조사할 수 있습니다 . 

구매 계약을 체결하기 전에 해당 건물이 생각하시는 스쿨존에 속하는지 확인하고 재확인하시기 바랍니다. 이론적으로는 311에 전화하거나 교육부 웹사이트에서 해당 건물이 어느 학교의 구역에 속하는지 확인할 수 있지만, 계속되는 구역 재조정으로 인해 이 정보가 항상 정확한 것은 아닙니다. 학교 교장실에 전화하여 해당 건물이 해당 학교의 구역에 속하는지 확인하는 것이 좋습니다.

33. 피에타가 가장 인기 있는 동네는 어디인가요?

미드타운, 센트럴 파크 및 다운타운의 일부 지역은 맨해튼에서 가장 인기 있는 피에드-아-테르 지역입니다. 피에드-아-테르는 주 거주지가 아닌 아파트로 주말이나 휴가 기간에 사용하는 주택입니다. 웨스트체스터나 뉴저지 출신의 많은 사람들이 주말이나 주중에도 시내에서 일한 후 가끔씩 시내로 나가지만 주 집은 교외에 있는 피에드-아-테르를 가지고 있습니다. 

소호 아파트 분양 가이드

어퍼 이스트 사이드 아파트 매물 가이드

34. 뉴욕에서 부동산을 구입하여 임대하는 것이 좋은 투자인가요?

최신 UBS 글로벌 버블 보고서에 따르면 맨해튼의 부동산 가격은 높은 임금이 뒷받침하고 있습니다. 따라서 투자 부동산을 구매할 위치를 선택할 때 가장 중요한 요소인 지속 가능한 임대 수입을 예측할 수 있습니다. 즉, 순 수익률(임대료에서 재산세와 공동 요금 또는 관리비를 뺀 금액)은 약 2.8%로 수익률이 높지 않습니다. 

뉴욕 부동산에 투자하기

35. 뉴욕시의 공실률은 얼마인가요?

맨해튼의 공실률은 2% 내외로 다른 대도시에 비해 상대적으로 낮은 편입니다. 최근 공실률은 1.1%로, 지난 몇 년 동안 매매 시장이 침체되면서 아파트를 임대하기로 결정한 사람들이 늘어났기 때문입니다.

뉴욕 부동산 시장 분석

36. 투자에 가장 적합한 아파트는 어떤 크기인가요?

일반적으로 원베드룸과 투베드룸이 가장 좋은 투자 부동산이며, 원베드룸보다 투베드룸이 수익률이 높습니다. 비용이 엄청나게 비싸지만 침실 4개짜리 고급 임대 숙소는 그 수가 매우 적기 때문에 수익률이 매우 높습니다. 수요와 공급에 관한 모든 것...

2020년 콘도를 구매하기 가장 좋은 뉴욕시 지역

37. 투자하기에 가장 인기 있는 지역은 어디인가요?

저희는 항상 뉴요커들이 살고 싶어 하는 지역이 가장 안전한 지역이라고 말하며, 그렇게 하면 항상 아파트 수요가 있을 것이라고 생각합니다. 금융 지구와 같이 뉴욕의 일부 지역은 뉴요커들이 선호하지 않기 때문에 선호 여부에 따라 수요가 크게 달라질 수 있습니다. 웨스트 빌리지, 그리니치 빌리지, 첼시, 플랫아이언, 소호, 노호, UES 및 UWS와 같이 현지인이 많이 찾는 지역도 있습니다. 자세한 내용은 아래에서 확인할 수 있습니다:

맨해튼의 아파트 매물: 구입처 

38. 가격대와 최소 10년 동안 아파트를 사용하지 않을 것이라는 점을 고려할 때 어떤 지역을 추천하시겠어요?

이 경우 일반적으로 구역 재조정이나 새로운 지하철 노선 추가 등으로 인해 젠트리피케이션이 진행 중인 지역을 선택하는 것이 좋습니다. 

현재 웨스트 소호는 최근 공업지역에서 주거지역으로 용도지역이 변경되었으며, 특히 구글과 디즈니의 캠퍼스가 들어설 예정으로 지역이 빠르게 변화하고 있습니다. 웨스트 빌리지, 소호, 트라이베카에서 불과 몇 분 거리에 있다는 점을 고려하면 이 지역은 매우 바람직하며 투자 부동산을 찾는다면 고민할 필요가 없습니다. 하이 라인을 따라 웨스트 첼시도 마찬가지인데, 현재 뉴욕에서 가장 비싸고 선호도가 높은 지역 중 하나입니다.

기찻길 위에 지어진 완전히 새로운 도시인 허드슨 야드도 또 다른 옵션입니다. 10년 후 인근의 공사가 끝나면 허드슨 야드 아파트가 바람직한 위치로 자리 잡을 것입니다. 세컨드 애비뉴 지하철 노선이 개통되면서 UES의 접근성이 크게 향상되었고, 이 지역 동쪽 구역에 젠트리피케이션이 일어날 것입니다. 마지막으로, 로어 이스트 사이드 젠트리피케이션은 이미 자리를 잡았고 그 지역을 빠르게 변화시키고 있습니다.  

39. 숙소와 임차인을 관리하는 데 있어 당사의 대리인 역할을 하는 서비스를 제공하나요? 그렇다면 이에 대한 수수료는 얼마인가요?

예. 저희는 많은 투자자의 자산을 관리하며 지속적인 관리에 대한 비용을 청구하지 않습니다. 임대료 영수증이나 일반 요금 및 세금 수납은 처리하지 않지만, 그 외의 모든 업무는 저희가 처리합니다. 시장에 따라 세입자 또는 소유주가 중개인에게 수수료를 지불합니다. 과거에는 임차인이 첫해 임대료의 15%를 임차인의 중개인과 임대인의 중개인에게 나누어 지불하는 것이 관례였습니다. 한 건물에 많은 유닛이 있는 경우, 소유주가 수수료를 부담하는 노피티로 아파트를 제공하고자 할 수 있습니다. 이 경우 보통 1개월 수수료가 부과됩니다. 

40. 외국인 소유주로서 알아야 할 세금 관련 사항은 무엇인가요?

외국인과 관련된 주요 세금 문제는 50%(연방 및 주 합산)에 가까운 무거운 세금인 상속세(일명 사망세)입니다. 미국인과 외국인 모두 유산세를 납부해야 합니다. 미국 시민권자와 영주권자는 545만 달러의 면세 혜택을 받을 수 있지만, 외국인은 6만 달러만 면제받을 수 있습니다. 따라서 구매자는 세금을 없애거나 줄이기 위해 재정 계획을 세워야 합니다. 자세한 내용은 외국인 구매자를 위한 세금 및 법적 문제 페이지를 참조하세요.

양도소득세와 재산세는 미국 시민권자, 기본 거주자, 외국인 모두에게 동일하게 적용됩니다.

뉴욕 콘도 구매를 위한 외국인 구매자의 체크리스트