1031 교환 규칙
양도 소득세 연기

1031 거래소의 장점

과세 이연 교환의 가장 큰 장점은 납세자가 즉각적인 세금 부담 없이 자산을 처분할 수 있다는 것입니다. 이를 통해 납세자는 자산을 교환하는 동시에 이연된 세금의 수익성을 유지할 수 있습니다. 

투자 부동산을 매각하고 양도소득세를 납부한 다음 순 수익금을 사용하여 다른 부동산을 구매하는 대신 1031 교환 규칙에 따라 투자자는 양도소득세 납부를 포기하고 총 매각 수익금을 사용하여 새로운 부동산에 투자할 수 있습니다. 새 부동산따라서 새 부동산이 판매될 때까지 양도소득세를 유예할 수 있습니다. 

예를 들어, 개인적으로 뉴욕에 투자 부동산을 소유하고 있는 존은 뉴욕에 투자 부동산을 천만 달러 상당의 투자 부동산을 소유하고 있는 John이 부동산을 매각하고 다른 부동산을 구입하려고 합니다. 1031 세금 이연 교환을 사용할 수 없다면 John은 정부에 약 234만 달러의 양도소득세를 납부해야 하므로 대체 부동산에 재투자할 수 있는 금액이 766만 달러로 줄어들게 됩니다. 간단하게 설명하기 위해 투자 진입 및 퇴출에 따른 청산 비용 처리는 생략했습니다. 이러한 비용은 자본 이득에서 공제하여 실제 자본 이득세를 계산할 수 있습니다. 

그러나 IRC의 수익 절차 2000-37에 따라 존은 대체 부동산을 취득하고 이전 부동산의 과세 기준을 새 부동산으로 이전합니다. 그는 234만 달러의 세금을 포기하고 보통 수년 후 대체 부동산을 매각할 때까지 이연할 수 있습니다. 1031 세금 교환을 사용하여 세전 금액을 다른 부동산에 재투자하는 것은 큰 가치가 있으며, 대부분의 수준 높은 부동산 투자자들은 이것이 부를 늘리는 가장 빠른 방법 중 하나라는 것을 알고 있습니다. 

보호된 이익은 궁극적으로 대체 부동산을 매각할 때 지급되지만, 부동산이 상속되는 경우에는 투자자의 상속인이 상속된 부동산에 대한 단계적 기준을 적용받기 때문에 항상 그런 것은 아닙니다. 투자자가 사망하면 상속인은 원래 구매에서 대체 부동산으로 이전된 기준이 아니라 상속인에게 양도한 날짜의 공정 시장 가치로 부동산을 받게 됩니다. 

상속인이 부동산을 매각할 경우, 상속인은 새로운 매각 가격과 상속 당시 부동산의 공정 시장 가치의 차액에 대해 세금을 납부하게 됩니다.

또한 1031 교환을 이용할 때의 또 다른 장점은 세이프 하버 규정에 따라 2년 동안 소유한 후 투자 부동산을 주 거주지로 전환할 수 있다는 점입니다. 

1031이 유효하려면 매각한 부동산과 동일한 세금 식별 번호를 사용하여 대체 부동산에 대한 소유권을 보유해야 합니다.

동종 속성

1031 교환 규칙에 따르면 두 부동산은 "동종" 부동산이어야 합니다. 이 규칙은 주거용 투자 부동산을 주거용 투자 부동산으로, 상업용 투자 부동산을 상업용 투자 부동산으로, 주거용 투자 부동산을 상업용 투자 부동산으로 또는 그 반대로 교환하는 것을 동종 자산으로 간주합니다.

그러나 미국 자산을 외국 자산과 교환하는 것은 규정상 '동종'으로 간주되지 않으므로 해당 자산은 반드시 미국 내에 있어야 합니다.

1031 거래소의 단점

또한 납세자는 과세 유예 교환에 다음과 같은 몇 가지 불이익이 있다는 점도 고려해야 합니다:

1. 이전 부동산의 낮은 기준이 새 부동산으로 이전되므로 대체 부동산의 기준(즉, 과세 가치)이 감소합니다. 따라서 납세자는 1031 교환 없이 부동산을 구입했을 때보다 새 부동산에 대한 감가상각 공제액이 줄어들게 됩니다.
2. 세금 유예 교환을 완료하려면 소유자에게 추가 전문 수수료와 청산 비용이 발생하므로 거래 비용이 증가합니다. 
3. 납세자는 부동산 처분으로 인한 순 수익금을 부동산에 재투자하는 것 외에는 다른 용도로 사용할 수 없습니다. 그렇지 않으면 재투자로 사용되지 않은 수익금에 대해 세금이 부과됩니다.

적격 중개자

1031 거래소는 전체 프로세스를 처리하기 위해 내국세법 섹션 1031에 정의된 적격 중개인이 필요합니다.

비현금 수익금(예: 부동산과 함께 거래로 받을 수 있는 자동차)을 포함한 모든 판매 수익금은 반드시 적격 중개인에게 전달되어 새 부동산 구매에 사용되어야 합니다. 판매자가 직간접적으로 받은 모든 금액(아무리 사소한 금액이라도)은 전체 거래의 자격을 박탈하여 전체 이득을 인정하지 않습니다(외국인 구매자의 경우, 그 결과 FIRPTA 원천징수).

1031 교환 타임라인:

본인 확인 및 교환 기간에 관한 매우 구체적인 규칙

1. 새 숙소는 미국 내에 위치해야 합니다.
2. 이전 부동산의 거래가 성사된 날로부터 45일 이내에 판매자는 적격 중개인에게 구매를 원하는 부동산 목록을 제공해야 합니다(이 목록을 '45일 목록'이라고 하며, 거래가 성사되지 않을 경우를 대비하여 일반적으로 목록에 두 개 이상의 부동산이 포함됩니다).
3. 이전 부동산의 거래 종료일로부터 판매자는 달력으로 180일 이내에 45일 목록에 있는 부동산 중 하나 이상을 구매해야 합니다;
4. 이전 부동산의 판매자는 이전 부동산을 소유했던 것과 동일한 법적 명의로 새 부동산의 소유권을 취득해야 합니다.
5. 판매자는 이전 부동산의 판매 가격과 같거나 그 이상의 금액으로 새 부동산을 구매해야 합니다.
6. 이전 부동산의 매각 대금은 청산 비용과 부채를 지불한 후 적격 중개인에게 전달되어 새 부동산의 구매에 사용되어야 합니다.

45일이 토요일, 일요일 또는 미국의 법정 공휴일인 경우에도 어떤 방식으로도 연장할 수 없으므로 45일 기한을 엄격하게 준수해야 합니다. 

교환 기간은 양도한 재산을 양도한 날로부터 정확히 180일 후 또는 양도한 재산의 양도가 발생한 과세 연도의 세금 신고 마감일 중 더 빠른 날짜에 종료됩니다. 180일이 토요일, 일요일 또는 미국의 법정 공휴일인 경우에도 180일 기한은 어떤 방식으로도 연장할 수 없으므로 180일 기한을 엄격하게 준수해야 합니다.

리버스 1031 교환

역교환은 투자자가 양도한 부동산을 양도하기 전에 대체 부동산을 처분해야 하는 경우에도 양도소득세를 연기하는 데 사용할 수 있는 도구입니다. 

투자자는 투자자는 전체 거래가 완료될 때까지 역 1031 교환에서 대체 부동산을 소유할 수 없습니다. 일반적으로 대체 부동산은 양도된 부동산이 판매될 때까지 교환 숙소 소유권자(1031 교환의 적격 중개자 요건과 개념이 유사)가 보유해야 합니다.

1031 교환 타임라인 되돌리기

1031 역교환의 타임라인은 다른 유형의 1031 교환과 동일합니다: 45일: 양도된 부동산은 대체 부동산의 매입이 완료된 후 45일 이내에 확인되어야 하며, 180일 이내에 거래가 완료되어야 합니다.  

리버스 1031 교환의 장점 

1. 역 1031 교환을 통해 투자자는 투자자가 먼저 대체 자산을 구매하더라도 양도하는 자산에 대한 양도소득세를 이연할 수 있습니다. 
2. 리버스 1031 교환은 투자자가 이미 대체 부동산을 미리 준비해두었기 때문에 1031 거래와 관련된 부담을 덜어줄 수 있습니다. 
3. 투자자가 원하는 시간과 가격으로 대체 부동산을 고정할 수 있습니다. 
4. 투자자는 포기한 부동산을 상장할 때 종가를 더 잘 통제할 수 있습니다.

리버스 1031 교환의 단점

1. 이 프로세스에는 많은 규칙이 있는 일반 1031 거래소보다 훨씬 더 엄격한 규칙이 있으므로 이를 구현하려면 전문가의 도움이 필요합니다. 
2. 포기한 부동산의 매각 대금을 받기 전에 대체 부동산을 먼저 구매할 수 있는 능력이 있어야 하므로 자금 조달에 문제가 발생할 수 있습니다. 

외국인 투자자를 위한 1031 교환 고려 사항

미국 외 판매자도 자산에 대해 1031 처리를 받을 수 있습니다. 

미국 정부는 해외 판매자가 1031 교환 조항을 사용할 수 있도록 허용하고 있습니다. 위에서 언급한 일반적인 규칙 외에도 FIRPTA는 15% 원천징수를 피하기 위해 1031 교환 규칙에 추가 요건을 부과합니다. 추가 요건은 외국인 판매자로부터 구매자/양수인에게 기존 자산을 이전할 책임이 있는 개인(예: 소유권 또는 에스크로 회사)도 외국인 판매자로부터 수령해야 합니다:

1. A 원천징수 증명서 특정 거래소를 제재하고 양수인이 세금을 원천징수하지 않도록 허용하는 국세청에서 발행한 증명서 또는;
2. 판매자가 원천징수 증명서를 신청했음을 증명하는 해외 판매자의 통지.

첫째, 외국인 부동산 소유자는 부동산을 양도하기 훨씬 전에 ITIN을 발급받고, 부동산 양도가 준비되는 즉시 원천징수 증명서를 신청할 수 있도록 미리 계획을 세워야 합니다. 

둘째, 1031 교환을 완료하고자 하는 외국인 판매자는 판매 프로세스 초기에 지식이 풍부하고 전문적인 자격을 갖춘 중개인과 상담하고, 경험이 풍부한 고문으로부터 세무 또는 재무 자문을 구하여 거래 종료 및 미국 세금 신고 절차를 지원하는 것이 중요합니다. 적격 중개인의 추천을 원하시면 저희에게 알려주세요. 

CPA의 추가 리소스: 1031 거래소를 이용하는 외국인:

해당 부동산은 세금 목적상 외국인 개인이 소유하고 있으므로 이 교환은 FIRPTA에 해당합니다. FIRPTA에 따라 비거주 외국인으로부터 부동산을 구매하는 경우 미국 구매자는 거래에서 부동산 가치의 15%를 원천징수하여 IRS에 송금해야 합니다. 그러나 특정 조건이 충족되면 원천징수할 필요가 없습니다.

양도인이 양수인에게 해당 양도가 IRC의 비인정 조항에 따라 손익 인식 대상이 아니라는 서면 통지를 제공하고 양수인이 양도일로부터 20일 이내에 해당 서면 통지를 IRS에 제출하는 경우, 양수인은 원천 징수할 필요가 없습니다.

위에 나열된 단계 외에도, 섹션 1445-2(d)(2)(iv)는 섹션 1031 거래의 참여자에게만 위의 원천징수 제외가 적용되며, 거래가 동시에 이루어지는 경우, 즉 섹션 1031 교환에 따른 두 송금이 같은 날에 모두 효력을 발생하는 경우에만 적용된다고 명시하고 있습니다. 

외국인 개인이 거래의 일부로 현금(또는 기타 재산)을 수령하고 외국인 개인이 양도하는 재산의 가치가 수령한 재산의 가치보다 큰 경우 FIRPTA 원천징수 요건이 발동됩니다. 예를 들어, 양도하는 재산에는 저당권이 없지만 수령하는 재산에는 저당권이 설정되어 있는 경우 이러한 상황이 발생할 수 있습니다.

섹션 1031의 특별 제한 사항, 즉 동시 요건과 부팅 금지 규칙을 충족하는 경우 FIRPTA 원천 징수를 방지하는 유일한 방법은 IRS로부터 원천 징수 증명서를 발급받는 것입니다.

요약하면, 섹션 1031의 요구 사항을 준수한다고 가정할 때 다음 단계가 필요합니다:

1. 환전소에서 외국인 개인에게 현금을 송금하지 않는지, 즉 부팅이 전혀 없는지 확인합니다.
2.  환전 계약서와 마감 서류에 두 송금 모두 같은 날에 효력이 발생하도록 구체적으로 명시되어 있는지 확인하세요.
3. 위에 나열된 통지 요건이 포함된 서면 불인정 통지서를 거래소의 상대방인 외국인 개인이 제공했는지 확인합니다.
4. 통지서를 받는 거래소의 다른 당사자가 다음 주소로 통지서를 IRS로 보내도록 하십시오: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

참고: 법률 고문과 상의하여 거래 종료 시 이러한 문제가 해결될 수 있도록 법률 자문을 제공해야 합니다.

1031 플로리다와 뉴욕 교환 

위에서 언급한 대로 자본 이득 이연이 허용되는 연방 세금 규정이 여전히 적용되지만, 1031 거래소 뉴욕 규정의 경우 뉴욕 거주자가 아닌 사람은 판매로 실현된 이익에 대해 7.7%의 주 소득세를 납부해야 합니다. 그러나 1031 거래소 뉴욕 규칙의 경우 다음과 같이 규정합니다. 

1031 거래소의 경우 플로리다에는 주 소득세가 없으므로 판매로 실현된 이익에 대해 주 소득세가 부과되지 않습니다. 

플로리다의 휴가용 임대 숙소 보류 시간

휴가용 임대 숙소가 1031 교환 대상에 해당하는지 여부에 대해 국세청에서 이의를 제기하는 것을 방지하려면 2년 동안 매년 최소 14일 동안 임대해야 합니다.

휴가용 임대 숙소의 개인 사용 기간은 연간 14일을 초과하거나 숙소가 임대된 1년 동안의 일수의 10%를 초과해서는 안 됩니다. 수리, 연간 유지보수 등을 위해 숙소에 머무는 시간은 14일 제한에 포함되지 않습니다.

맨해튼 마이애미 부동산 LLC가 1031 교환에 도움을 드릴 수 있습니다.

플로리다 또는 뉴욕에 있는 1031 거래소 회사를 찾고 계신가요? 다음은 부동산 투자자로서 저희가 도와드릴 수 있는 방법입니다.

할 수 있습니다:

1. 플로리다 1031 거래소 또는 뉴욕 1031 거래소를 사용하여 업그레이드 또는 다운그레이드할 수 있도록 도와드립니다;
2. 뉴욕 또는 마이애미 숙소를 독점 리스팅하고 판매하세요;
3. 개별 투자 부동산, 콘도 및 다가구 부동산의 대량 구매 기회를 확보하세요; 
4. 임차인의 이전을 용이하게 하세요;
5. 자격을 갖춘 테넌트를 찾아서 선별합니다;
6. 숙소의 매출을 관리합니다; 
7. 숙소가 임대되는 동안 숙소 관리 서비스를 제공합니다(이 중 일부는 소유주에게 무료로 제공);
8. 1031 거래소에 대한 다년간의 경험을 보유한 변호사 및 자격을 갖춘 중개자 팀과 함께 1031 프로세스 전체를 안내합니다. 

1031 거래에 대한 많은 경험을 보유하고 있으며 투자 부동산 라이프사이클의 어느 시점에든 도움을 드릴 수 있습니다.

다음 단계는 무엇인가요?  

관리 중개인 앤서니 게리에로(Anthony Guerriero, MBA, CPA)와 상담할 시간을 예약하여 귀하의 요구 사항을 더 잘 파악할 수 있도록 하세요. 그 동안 아래에서 맨해튼과 마이애미의 주거용 콘도 매물을 둘러보실 수 있습니다.