1031 EXCHANGE RULES 
양도 소득세 연기

1031 교환의 장점

세금 연기 교환의 주요 이점은 납세자가 즉각적인 세금 책임을지지 않고 재산을 처분 할 수 있다는 것입니다. 이를 통해 납세자는 이연된 세금 달러의 수입력을 유지하면서 동시에 자산을 교환 할 수 있습니다. 

투자 부동산을 팔고, 양도 소득세를 납부 한 다음 순 수익금을 사용하여 다른 부동산을 구입하는 대신, 1031 Exchange rules 투자자가 양도 소득세 납부를 포기하고 판매 수익금의 총액을 사용하여 새로운 부동산에 투자 할 수있게함으로써 새로운 부동산이 판매 될 때까지 양도 소득세를 연기합니다. 

예를 들어, 뉴욕시에서 1 천만 달러 상당 의 투자 부동산을 개인적으로 소유 한 John은 자신의 부동산을 팔고 다른 부동산을 사고 싶어합니다. 1031 세금 연기 교환을 사용할 능력이 없다면 John은 정부에 약 $ 2.34 백만의 양도 소득세를 지불해야하므로 대체 부동산에 재투자 할 수있는 금액을 $ 7.66 백만으로 줄였습니다. 간단히하기 위해, 나는 투자의 출입에 대한 폐쇄 비용의 처리를 생략했다. 이러한 비용은 실제 자본 이득세를 얻기 위해 자본 이득에서 공제 될 수 있습니다. 

그러나 IRC의 수익 절차 2000-37에 따라 John은 대체 부동산을 취득하고 이전 부동산의 세금 기준을 새 부동산으로 이전합니다. 그는 $ 2.34 백만 세금을 포기하고 교체 부동산을 판매 할 때까지 연기 할 수 있습니다. 1031 세금 교환을 사용하여 다른 부동산에 세전 달러를 재투자하는 것은 큰 가치가 있으며 가장 정교한 부동산 투자자는 이것이 부를 키우는 가장 빠른 방법 중 하나라는 것을 알고 있습니다. 

보호 된 이익은 궁극적으로 대체 부동산의 매각으로 인한 것이지만, 투자자의 상속인이 그러한 상속 된 재산에 대한 강화 된 기초를 갖기 때문에 부동산이 상속 된 경우 항상 그런 것은 아닙니다. 투자자가 사망하면 상속인은 상속인에게 양도 된 날에 공정한 시장 가치로 부동산을 받게됩니다. 원래 구매에서 대체 부동산으로 이전 된 근거가 아닙니다. 

상속인이 부동산을 팔러 갈 때, 상속 당시 부동산의 새로운 판매 가격과 공정한 시장 가치의 차이에 대해 세금을 납부합니다.

또한 1031 거래소를 사용하는 또 다른 이점은 궁극적으로 세이프 하버 규칙에 따라 2 년 동안 소유 한 후에 투자 부동산을 주 거주지로 전환 할 수 있다는 것입니다. 

1031이 효력을 발휘하려면 대체 부동산에 대한 소유권이 판매 된 부동산의 동일한 세금 식별 번호를 사용하여 보유되어야합니다.

같은 종류의 속성

1031 Exchange rules 두 속성이 "같은"속성이어야합니다. 이 규칙은 주거용 투자 부동산에 대한 주거용 투자 부동산, 상업용 투자 부동산의 상업 투자 부동산, 상업용 투자 부동산에 대한 주거용 투자 재산 및 그 반대의 경우도 같은 것으로 간주합니다.

그러나 외국 재산에 대한 미국 재산의 교환은 규칙에 따라 "같은 종류"로 간주되지 않으므로 부동산은 미국에 있어야합니다.

1031 교환의 단점

납세자는 다음과 같이 세금 이연 거래소에 몇 가지 단점이 있음을 고려해야합니다.

1. 이전 숙박 시설의 낮은 기준이 새 속성으로 이전되기 때문에 대체 속성에 할인 된 기준 (즉, 세금 값)이 있습니다. 이 때문에 납세자는 1031 교환없이 부동산을 구입한 경우보다 새 재산에 대한 감가상각 공제가 낮아집니다.
2. 세금 연기 교환을 완료하기위한 거래 비용이 증가 할 것이며, 소유자는 추가 전문 수수료 및 마감 비용이 발생합니다. 
3. 납세자는 부동산 재투자를 제외한 모든 재산에 대한 처분으로 얻은 순수익을 사용할 수 없습니다. 그렇지 않으면 재투자로 사용되지 않는 수익금금액에 대한 세금 이 부과됩니다.

자격을 갖춘 중개자

1031 거래소는 전체 프로세스를 처리하기 위해 내국세법 섹션 1031에 정의된 적격 중개자가 필요합니다.

비현금 수익금(예: 부동산 외에 거래에서 받을 수 있는 자동차)을 포함한 모든 판매 수익금은 적격 중개자에게 가서 새 부동산을 구매하는 데 사용해야 합니다. 판매자가 직접 또는 간접적으로받은 모든 것 (아무리 중요하지 않더라도)은 전체 거래의 자격을 박탈하여 전체 이익을 인정합니다 (그리고 외국인 구매자의 경우 FIRPTA 원천 징수).

1031 교환 타임라인:

신원 확인 및 교환 기간에 관한 매우 구체적인 규칙

1. 새 속성은 미국 내에 있어야 합니다.
2. 이전 부동산의 마감일로부터 판매자는 적격 중개자에게 구매하려는 부동산 목록을 제공 할 수있는 45 일이 있습니다 (이 목록은 "45 일 목록"이라고하며 일반적으로 거래가 체결 될 경우 목록에 둘 이상의 부동산이 있습니다).
3. 이전 부동산의 마감일부터 판매자는 45 일 목록에있는 하나 이상의 부동산을 구매할 수있는 180 달력 일이 있습니다.
4. 이전 부동산의 판매자는 이전 재산을 소유한 것과 동일한 법적 이름으로 새 부동산에 소유권을 가져가야 합니다.
5. 판매자는 이전 부동산의 판매 가격과 동일하거나 그 이상인 금액으로 새 부동산을 구매해야 합니다.
6. 마감 비용과 부채를 지불 한 후 오래된 부동산을 판매 한 현금은 적격 중개자에게 가서 새 부동산 구매에 사용해야합니다.

45 일 일정은 45 일이 토요일, 일요일 또는 합법적 인 미국 공휴일에 해당하더라도 어떤 식 으로든 연장 할 수 없으므로 엄격하게 준수해야합니다. 

교환 기간은 양도 된 재산을 양도 한 날로부터 정확히 180 일 또는 포기 된 재산의 양도가 발생한 과세 연도에 대한 세금 보고서 기한 중 더 빠른 날짜에 종료됩니다. 다시 말하지만, 180 일 일정은 토요일, 일요일 또는 합법적 인 미국 공휴일에 해당하더라도 어떤 식 으로든 연장 할 수 없으므로 엄격하게 준수해야합니다.

역방향 1031 교환

역교환은 투자자가 포기한 부동산이 폐쇄되기 전에 대체 부동산이 폐쇄되어야 하는 경우에도 양도소득세를 연기하는 데 사용할 수 있는 도구입니다. 

그러나 투자자는 전체 거래가 완료 될 때까지 역 1031 거래소에서 대체 부동산을 소유 할 수 없습니다. 일반적으로 대체 부동산은 포기 된 부동산이 판매 될 때까지 Exchange Accommodation Titleholder (1031 거래소의 적격 중개 요구 사항과 개념이 유사)가 보유해야합니다.  

역방향 1031 교환 타임라인

1031 역교환 일정은 다른 유형의 1031 교환과 동일합니다 : 45 일 : 포기 된 부동산은 대체 부동산 구매 마감 후 45 일 이내에 확인되어야하며 마감은 180 일 이내에 이루어져야합니다.  

역방향 1031 교환의 장점 

1. Reverse 1031 Exchange를 사용하면 투자자가 대체 부동산을 처음 구매하더라도 투자자가 포기 된 부동산에 대한 양도 소득세를 연기 할 수 있습니다. 
2. 역방향 1031 거래소는 투자자가 이미 대체 부동산을 미리 정렬했기 때문에 1031 거래와 관련된 압력을 완화 할 수 있습니다. 
3. 투자자가 투자자가 선택한 시간과 가격으로 대체 부동산을 잠글 수 있습니다. 
4. 투자자는 포기 된 부동산을 상장 할 때 종가를 더 잘 제어 할 수 있습니다.

역방향 1031 교환의 단점

1. 이 프로세스에는 많은 규칙이 있는 일반 1031 Exchange보다 훨씬 더 엄격한 규칙이 있으므로 이를 구현하려면 전문적인 도움이 필요합니다. 
2. 포기 된 부동산의 판매로 자금을 받기 전에 먼저 대체 부동산을 구입할 수있는 능력이 필요할 수 있기 때문에 자금 조달과 관련된 잠재적 인 문제. 

1031 외국인 투자자를 위한 교환 고려 사항

미국 이외의 판매자는 1031개의 자산 처리를 받을 수 있습니다. 

미국 정부는 외국인 판매자가 1031 Exchange 조항을 사용할 수 있도록 허용합니다. 위에서 언급 한 정상적인 규칙 외에도 FIRPTA는 추가 요구 사항을 부과합니다. 1031 Exchange rules 15 % 원천 징수를 피하기 위해. 추가 요구 사항은 외국 판매자로부터 구매자 / 양수인 (예 : 소유권 또는 에스크로 회사)에게 이전 재산을 양도 할 책임이있는 개인이 외국 판매자로부터 다음 중 하나를 받아야한다는 것입니다.

1. IRS가 발행 한 원천 징수 증명서는 특정 거래소를 제재하고 양수인이 세금을 원천 징수 하지 않도록 허용하거나;
2. 판매자가 원천 징수 증명서를 신청했다는 것을 증명하는 외국인 판매자의 통지.

첫째, 모든 외국 부동산 소유자는 부동산을 양도하기 전에 ITIN을 취득하고 부동산 양도가 준비되는 즉시 원천 징수 증명서를 신청해야합니다. 

둘째, 1031 Exchange를 완료하고자하는 외국인 판매자는 판매 프로세스 초기에 지식이 풍부하고 전문적이며 자격을 갖춘 중개자와 상담하고 숙련 된 고문으로부터 세금 또는 재무 고문을 조달하여 마감 및 미국 세금 신고 절차를 지원하는 것이 중요합니다. 자격을 갖춘 중개자에 대한 참조를 원하시면 저희에게 알려주십시오. 

CPA의 추가 자원 : 1031 교환을 사용하는 외국인 :

재산은 세금 목적으로 외국 개인이 소유하고 있으며,이 교환은 FIRPTA에 속합니다. FIRPTA에 따라 비거주 외국인으로부터 부동산을 구입 한 경우 미국 구매자는 거래에서 부동산 가치의 15 %를 원천 징수하여 IRS에 보내야합니다. 그러나 특정 조건이 충족되면 원천 징수가 필요하지 않습니다.

양도인이 IRC의 미인정 조항에 따라 양도가 이익 또는 손실에 대한 인정의 대상이 아니라는 서면 통지를 양수인에게 제공하고 양수인이 양도 후 20 일 이내에 IRS에 서면 통지를 제공하는 경우, 양수인은 원천 징수 할 필요가 없습니다.

위에 열거된 단계들 외에도, 섹션 1445-2(d)(2)(iv)는 상기 원천징수 배제는 거래가 동시에 행해지는 경우, 즉 제1031조 교환에 따른 두 양도가 같은 날에 효력을 발휘하는 경우, 제1031조 거래의 참여자에게만 가능하다고 명시하고 있다. 

FIRPTA 원천 징수 요건은 외국 개인이 거래의 일환으로 현금 (또는 기타 재산)을 수령하고 외국 개인이 양도 한 재산의 가치가 수령 한 재산의 가치보다 큰 경우 트리거됩니다. 예를 들어, 항복 한 재산에 모기지가 없지만 수령 한 부동산에 모기지가있는 경우 발생할 수 있습니다.

특별 섹션 1031 제한, 즉 동시 요구 사항 및 부팅 금지 규칙을 충족하는 경우 FIRPTA 원천 징수를 방지하는 유일한 방법은 IRS로부터 원천 징수 증명서를 얻는 것입니다.

요약하면, 섹션 1031의 요구 사항이 달리 준수된다고 가정하면 다음 단계가 필요합니다.

1. 부팅이 전혀 없는지 확인하십시오, 즉, 현금이 교환에서 외국 개인에게 이전되지 않도록하십시오.
2.  교환 계약 및 마감 서류가 특히 두 송금 모두 같은 날에 효력을 발생하는지 확인하십시오.
3. 위에 열거 된 통지에 대한 요구 사항이 포함 된 교환 상대방이 외국 개인에 의해 인정되지 않는 서면 통지가 제공되도록하십시오.
4. 통지를받는 거래소의 상대방이 다음 주소로 IRS에 통지를 보내도록하십시오 : P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

참고 : 법률 고문과상의하고 법률 자문을 제공하여 이러한 문제가 종결 될 때 완료되었는지 확인해야합니다.

1031 플로리다와 뉴욕 교환 

위에서 언급 한 바와 같이 자본 이득의 연기를 허용하는 연방 세금 규칙이 여전히 적용되지만, 1031 Exchange New York 규칙의 경우 뉴욕 거주자가 아닌 사람들은 판매로 실현 된 이익에 대해 7.7 %의 주 소득세를 납부해야합니다. 그러나, 1031 교환 nyc 규칙의 경우 

1031 Exchange Florida의 경우 주 소득세가 없으므로 판매로 실현 된 이익에 대한 주 소득세는 없습니다. 

플로리다에서 휴가 임대 부동산 보유 시간

IRS가 휴가용 임대 부동산이 1031 교환을 받을 자격이 있는지 여부에 대해 이의를 제기하지 않도록 하려면 2년 동안 매년 최소 14박 동안 임대해야 합니다.

휴가 임대 부동산의 개인적인 사용은 연간 14 박 또는 부동산이 임대 된 1 년 기간의 일 수의 10 %를 초과해서는 안됩니다. 수리, 연간 유지 보수 등을 수행하기 위해 부동산에서 보내는 시간은 14 일 한도로 계산되지 않습니다.

맨해튼 마이애미 부동산 LLC는 귀하의 1031 교환을 도울 수 있습니다.

플로리다 또는 뉴욕에 있는 1031개의 거래소 회사를 찾고 계신가요? 아래는 부동산 투자자로서 귀하를 도울 수있는 방법입니다.

우리는 할 수 있어요:

1. Florida 1031 Exchange 또는 New York 1031 거래소를 사용하여 업그레이드하거나 다운그레이드할 수 있도록 지원합니다.
2. NYC 또는 마이애미 부동산을 독점적으로 나열하고 판매하십시오.
3. 출처 개인 투자 속성, 콘도 및 다세대 부동산의 대량 구매 기회; 
4. 세입자 이전을 용이하게하십시오.
5. 자격을 갖춘 테넌트를 찾고 선별합니다.
6. 재산의 회전율을 관리하십시오. 
7. 부동산이 임대되는 동안 재산 관리 서비스를 제공하십시오 (그 중 일부는 소유자에게 무료로 제공합니다).
8. 1031 거래소에 대한 다년간의 경험을 가진 변호사 팀 및 자격을 갖춘 중개자와 함께 전체 1031 프로세스를 통해 소유자를 안내합니다. 

우리는 1031 거래에 대한 많은 경험을 가지고 있으며 투자 부동산 수명주기 내의 어느 시점에서든 도움을 제공 할 수 있습니다.

다음 단계는 무엇입니까?  

우리의 관리 브로커와 이야기 할 시간을 예약하십시오. Anthony Guerriero, MBA, CPA 그래서 우리는 더 나은 당신의 요구를 이해할 수 있습니다. 그리고 그 동안, 아래에서 맨해튼과 마이애미의 주거용 콘도 부동산을 탐색 할 수 있습니다.