1031 EXCHANGE RULES -
양도소득세 감면

전문가와 연결

1031 거래소는 국세청이 투자 부동산에 허용하는 세금 이연 거래소입니다. "거래소"는 두 소유자 간의 부동산의 실제 교환이 아니라 한 부동산을 판매하고 다른 부동산을 구입하는 과정을 의미합니다. 내부 수익 코드의 섹션 1031은 이러한 트랜잭션을 관리하므로 1031 Exchange에 대한 참조입니다.

자산의 매도 가격이 원래 구매 가격보다 높을 때 자본 이득이 발생합니다. 자본 이득은 개인에 대한 최소 15 %의 세금과 기업에 대한 35 %의 세금이 적용됩니다. 1031 Exchange는 양도소득세를 일반적으로 지불하는 것보다 나중에 연기합니다. 

의 장점 1031 EXCHANGE RULES

세금 이연 교환의 주요 장점은 납세자가 즉각적인 세금 책임을 발생하지 않고 재산을 처분 할 수 있다는 것입니다. 이를 통해 납세자는 이연법인세의 수입력을 유지하면서 동시에 자산을 교환할 수 있습니다.

예를 들어, 투자 부동산을 매각하고 양도소득세를 납부한 다음 순수익을 사용하여 다른 부동산을 구입하는 대신, 1031 Exchange rules 투자자가 양도소득세 납부를 포기하도록 허용하고 매각총액을 사용하여 새 부동산에투자하여 새 부동산이 매각될 때까지 양도소득세를 연기합니다.

또 다른 장점은 투자자의 상속인이 그러한 상속 재산에 대해 단계적 기준을 받는다는 것입니다. 투자자는 투자자가 사망하면 재산 (예 : 이전 재산의 기초)에 대한 감소 된 기준을 받는 반면, 상속인은 상속인에게 양도 된 날짜에 공정한 시장 가치로 재산을 받게됩니다. 상속인이 부동산을 매각할 때, 그들은 상속 당시의 새로운 판매 가격과 부동산의 공정 시장 가치의 차이에 대해 세금을 납부합니다.

 

유사 속성

1031 Exchange rules 두 속성이 "유사" 속성이어야 합니다. 이 규칙은 상업용 투자 부동산에 대한 주거 투자 부동산의 교환을 고려하며, 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 그러나 외국 재산에 대한 미국 재산의 교환은 규칙에 따라 "같은 종류"로 간주되지 않기 때문에 재산은 미국에 있어야합니다.


1031 거래소의 단점

납세자는 다음과 같이 세금 이연 거래소에 몇 가지 단점이 있음을 고려해야합니다.

  1. 이전 숙박 시설의 낮은 기준이 새 속성으로 이전되기 때문에 대체 속성에 할인 된 기준 (즉, 세금 값)이 있습니다. 이 때문에 납세자는 1031 교환없이 부동산을 구입한 경우보다 새 재산에 대한 감가상각 공제가 낮아집니다.
  2. 소유자가 추가 전문 수수료를 부과하기 때문에 세금 이연 교환을 완료하기위한 거래 비용이 증가합니다.
  3. 납세자는 부동산 재투자를 제외한 모든 재산에 대한 처분으로 얻은 순수익을 사용할 수 없습니다. 그렇지 않으면 재투자로 사용되지 않는 수익금금액에 대한 세금 이 부과됩니다.

 

자격을 갖춘 중개자

1031 Exchange에서는 전체 프로세스를 처리하기 위해 내부 수익 코드 의 섹션 1031에 정의된 자격을 갖춘 중개인이 필요합니다.

비현금 수익금(예: 부동산 이외에 거래에서 받을 수 있는 보트)을 포함하여 판매수익금은 모두 적격 중개인에게 가서 새 부동산 을 구입하는 데 사용해야 합니다. 판매자가 직접 또는 간접적으로 받은 모든 것은 전체 거래를 실격처리하여 전체 이익을 인정합니다 (그리고 외국인 구매자의 경우 FIRPTA 원천 징수의 결과).

 

매우 구체적인 규칙 re: 식별
및 교환 기간

  1. 새 속성은 미국 내에 있어야 합니다.
  2. 이전 속성의 마감일부터 판매자는 자격을 갖춘 중개인에게 구매하려는 속성 목록을 제공하기 위해 45 일 의 달력 일을 가지고 있습니다 (이 목록은"45 일목록"이라고하며 일반적으로 거래가 통과하는 경우 목록에 두 개 이상의 속성이 있습니다).
  3. 이전 속성의 마감일부터 판매자는 45 일 목록에있는 하나 이상의 부동산을 구매할 수 있는 180일의 달력 일수를 가지고 있습니다.
  4. 이전 부동산의 판매자는 이전 재산을 소유한 것과 동일한 법적 이름으로 새 부동산에 소유권을 가져가야 합니다.
  5. 판매자는 이전 부동산의 판매 가격과 동일하거나 그 이상인 금액으로 새 부동산을 구매해야 합니다.
  6. 이전 부동산의 판매에서 현금, 폐쇄 비용과 부채를 지불 한 후, 자격을 갖춘 중개인을 가서 새로운 재산의 구입에 사용해야합니다.

45일의 일정은 토요일, 일요일 또는 합법적인 미국 공휴일에 해당하더라도 어떤 식으로든 연장할 수 있으므로 엄격하게 따라야 합니다. 교환 기간은 양도한 사람이 재산을 양도한 날짜로부터 정확히 180일 후에 끝나거나 양도된 재산의 양도가 발생한 과세 연도에 대한 세금 신고기한중 더 일찍 종료됩니다. 다시 말하지만, 180일의 타임라인은 토요일, 일요일 또는 합법적인 미국 공휴일에 해당하더라도 어떤 식으로든 연장할 수 있으므로 엄격하게 따라야 합니다.

1031 Exchange Rules - 세금이연환환

 

1031 외국인 투자자 교환 

미국 이외의 판매자는 1031개의 자산 처리를 받을 수 있습니다. 

미국 정부는 외국인 판매자가 1031 거래소 조항을 사용할 수 있도록 합니다. FIRPTA는 위에서 언급한 일반 규칙 외에도 1031 Exchange rules 10%의 원천징수를 피하기 위해 추가 요구 사항은 이전 부동산을 외국 판매자로부터 구매자/양수인(예: 소유권 또는 에스크로 회사)으로양도할 책임이 있는 개인이 다음 중 하나를 외국 판매자로부터 받아야 한다는 것입니다.

  1. 특정 거래소를 제재하고 양도인이 세금을 원천징수하지 않도록 허용하는 국세청(IRS)이 발행한 원천징수 증명서 또는;
  2. 판매자가 원천 징수 증명서를 신청했다는 것을 증명하는 외국인 판매자의 통지.

첫째, 외국 부동산 소유자는 재산을 양도하기 훨씬 전에 ITIN을 취득하고 재산 이전이 준비되는 즉시 원천 징수 증명서를 신청할 계획해야합니다. 둘째, 1031 거래소를 완료하고자하는 외국인 판매자는 판매 프로세스 초기에 지식이 풍부하고 전문적이며 자격을 갖춘 중개인과 상의하고 숙련 된 고문으로부터 세금 또는 재무 자문을 조달하여 마감 및 미국 세금 신고 절차를 지원하는 것이 중요합니다. 자격을 갖춘 중개인에 대한 참조를 원하시면 저희에게 알려주십시오. 

CPA의 추가 리소스:

일반적으로 1031 편입서 또는 유사 거래소는 "종류의 부동산"으로간주되는 다른 투자 부동산 부동산에대해 판매 또는 교환 할 때 미국의 투자 부동산에 대한 양도 소득세를 연기하는 데 사용되는방법입니다. 우리는이 메모의 목적을 위해 섹션 1031의 요구 사항이 충족되는 것을 결정하지 않고 가정합니다.

그러나 이 경우 이 부동산은 세금 목적으로 미국 인이 아닌 사람(외국 개인)이 소유하고 있으며, 이는 이 교환이 FIRPTA에 해당됩니다. FIRPTA 원천징수는 섹션 1445의 규칙에 의해 규율됩니다. FIRPTA에 따라, 부동산이 비거주 외국인으로부터 구매된 경우, 미국 구매자는 IRS에 보낼 거래에서 부동산 가치의 15%를 원천징수해야 합니다. 그러나 이것은 1031 거래이기 때문에 제한된 상황에서 특정 조건이 충족되지 않으면 원천 징수가 필요하지 않습니다.

일반적으로 섹션 1에 따라. 1445-2(d)(2) 수탁자는 보류 예외가 있는 경우, 예를 들어, 양도자가 IRC의 비인식 조항으로 인해 양도인에게 서면 통지를 제공하는 경우, 양도인은 양도인이 양도에 관한 어떠한 이득이나 손실을 인식할 필요가 없으며, 양도인은 다음 20일 이내에 IRS에 서면 통지를 제공한다. :

사서함 21086, 드롭 포인트 8731, FIRPTA 유닛, 필라델피아, PA 19114-0586

이 서면 통지는 섹션 1445-2(d)(2)(iii)에 따라 다음 정보를 포함해야 하며, 양도인, 비거주 외국인에 의한 위증의 처벌에 따라 사실로 확인및 서명되어야 합니다.

  1. a) 제출된 문서가 §1.1445-2(d)(2)의 요건에 따라 비인식 거래 또는 조약 조항에 대한 통지를 구성하는 진술서;

  2. b) 이름, 사회 보장 번호 (또는 기타 식별 번호) 및 외국인개인의 집 주소;

  3. c) 외국 개인이 양도와 관련하여 어떠한 이득이나 손실을 인식할 필요가 없다는 진술;

  4. d) 전송에 대한 간략한 설명; 및

  5. e) 법률, 제1031항, 당사의 경우, 그리고 인정된 주장을 뒷받침하는 사실에 대한 간략한 요약

    양도와 관련하여 이득 또는 손실이 필요하지 않습니다.

 

위에 나열된 단계 외에도 섹션 1445-2(d)(2)(iv)는 위의 원천징수 제외가 섹션 1031 거래의 참여자만 사용할 수 있다고 명시하고 있으며, 거래가 동시에 수행되는 경우, 즉 섹션 1031 교환에 따른 두 전송이 같은 날에 효력을 발휘합니다. 또한, 거래의 일환으로 외국인개인이 받은 현금과 같은 부트가 없어야 합니다. 따라서, 외국인이 항복한 재산이 외국인이 받는 재산보다 더 가치가 있고, 고려를 균등화하기 위해 외국인개인에게 현금지급이 있는 경우, FIRPTA가 발동되고 원천징수가 의무화된다. 이것은 또한 외국 개인에 의해 항복 된 재산은 모기지가 없지만 받은 재산은 가정 모기지가있는 경우에도 발생할 수 있습니다.

특별 섹션 1031 제한을 충족하지 않는 경우, 즉 동시 요구 사항 및 부팅 금지 요구 사항, FIRPTA 원천 징수를 피할 수있는 유일한 방법은 IRS에서 원천 징수 인증서를 얻는 것입니다. 이러한 인증서에 대한 세부 정보 및 계획은 이 메모의 범위를 벗어납니다.
요약하자면, 섹션 1031의 요구 사항이 그렇지 않으면 준수된다고 가정하면 다음 단계가 필요합니다.

  1. 1) 부츠가 전혀 없는지 확인합니다( 즉, 현금이 외국 개인에게 교환으로 전송되지 않습니다).

  2. 2) 교환 계약 및 마감 서류가 특히 같은 날에 두 양도가 효력을 발생시키는지 확인하십시오.

  3. 3) 위에 열거된 통지에 대한 요건을 포함하는 거래소에 상대방이 비인식에 대한 서면 통지를 제공하는지 확인합니다.

  4. 4) 통지를 받은 거래소의 상대방이 다음 주소로 국세청에 통지서를 전송하도록 하십시오.

              a. P.O. Box 21086, 드롭 포인트 8731, FIRPTA 유닛, 필라델피아, PA 19114-0586

법률 자문을 통해 이러한 문제가 종결될 수 있도록 법률 자문을 제공해야 합니다.

 

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