모기지 금융 - 외국인 모기지

2019년 9월 업데이트:

모기지 금리는 작년 동기 대비 급락하여 사상 최저치에 근접하고 있습니다. 2019년 9월 6일 금요일, 30년 고정 모기지 금리는 3.48%를 기록했고 주식 시장은 사상 최고치인 26,900에 근접했습니다. 이에 비해 지난 30년 동안 동일한 모기지 금리는 평균 약 6.25%였습니다. 지난 10년 동안 이자율이 이보다 낮았던 시기는 2016년 9월 3.42%, 2012년 11월 3.32% 등 단 두 번뿐이었습니다.

미국 경제의 현재 상태는 어떤가요?

• 미국은 불황이 아닙니다.
• 2분기에 경제는 2% 성장했습니다.
• 실업률은 3.7%로 50년 만에 최저치에 근접했습니다.
• 임금과 개인 소비가 가속화되었습니다.

이는 모두 좋은 소식이며 현재 미국 경제의 강세를 말해줍니다. 현재 무역전쟁이 장기화되면 물가 상승으로 미국 수출업체와 소비자에게 영향을 미칠 가능성이 있지만 트럼프의 재선 전망은 주식시장과 불가분의 관계에 있으며 다우지수를 가능한 한 26,000에 가깝게 유지하기 위해 모든 노력을 다할 것입니다. 따라서 미중 무역 분쟁으로 인한 약세는 단기간에 해결될 것입니다. 

모기지 금리가 왜 이렇게 낮은가요?

• 글로벌 경제에 대한 우려로 인한 미국 국채 랠리가 미국 장기 모기지 금리를 인위적으로 낮추는 데 기여했습니다. 
• 유럽과 일본 중앙은행은 제로 금리 또는 마이너스 금리로 경제난을 타개하기 위해 노력해 왔으며, 투자자들은 다른 곳에서 수익률을 찾고 있습니다. 현재 유럽의 기준금리는 -0.4%로, 많은 사람들에게 반감을 사고 있습니다! 
• 도이치뱅크에 따르면 현재 전 세계 국채의 25%(또는 15조 달러)가 마이너스 수익률로 거래되고 있습니다. 이는 말도 안 되는 수치이며 불과 1년 전인 2018년 10월 이후 거의 세 배로 증가했습니다. 
• 반면 미국 국채는 플러스 수익률을 제공하기 때문에 외국인 투자자에게 매우 매력적입니다.
• 미국 국채에 대한 외국인 수요가 증가하면서 10년 만기 국채 금리가 하락했고, 궁극적으로 10년 만기 국채 금리와 공생 관계에 있는 30년 만기 고정 모기지 금리도 하락했습니다.
• 8월 초, ECB가 이미 시행한 마이너스 금리, 유동성 공급, 양적완화에 더해 충격적인 경기 부양에 나설 것이라는 소문이 퍼지면서 더 많은 투자자들이 미국 국채 매입을 늘리면서 장기 모기지 금리를 더욱 낮추었습니다.  

이전에도 이런 일이 벌어진 적이 있습니다:

• 위에서 금리가 마지막으로 저점을 기록한 것은 2016년으로, 영국이 유럽연합 탈퇴를 결정한 후 투자자들이 유럽 투자에서 이탈한 것이 원인이었습니다.

이 모든 것이 무엇을 의미할까요? 

이미 역사적 최저치에 근접해 있기 때문에 이자율이 더 낮아질 가능성은 낮습니다. 따라서 너무 늦기 전에 인위적으로 낮은 모기지 이자율 현상을 활용하기 위해 지금 재융자하거나 새로운 부동산 구매를 위한 자금을 조달할 것을 권장합니다. 

참고: 아래 차트는 미국인 또는 영주권자를 위한 30년 고정 모기지 이자율을 나타냅니다. 소매 은행에서 모기지를 받는 외국인 구매자는 일반적으로 1/2포인트를 추가로 지불합니다.

외국인 국민 모기지 프로그램 정보 

계약금: 해외 구매자 30% & 국내 구매자 20%

HSBC 외국인 모기지 30% 계약금(외국인 구매자 프로그램)

30% 계약금 프로그램(70% 대출 비율)에 따라 건물이 충족해야 하는 특정 기준이 있습니다. 유닛의 90% 이상이 판매되어야 하고, 한 개인/단체가 유닛의 10% 이상을 소유할 수 없으며, 건물의 20% 이상을 상업용으로 사용할 수 없고, 모든 아파트에 대한 최종 입주 증명서가 발급되어야 하며, 주택 소유자 협회가 건물에 대한 통제권을 가지고 있어야 한다는 조건이 있습니다. 이 프로그램에는 12개월의 준비금이 필요하며 최대 대출 금액은 3,000,000달러입니다.

50% 계약금 프로그램

건물이 위의 특정 기준을 충족하지 못하는 경우(예: 건물이 60%만 판매된 경우) 은행은 여전히 모기지를 승인할 수 있지만 HSBC는 더 높은 계약금(또는 50% 대출 가치)을 요구할 수 있습니다. 이 프로그램은 36개월의 준비금이 필요하며 최대 대출 금액은 $3,000,000입니다.

두 프로그램의 기타 요구 사항:

• HSBC 프리미어 고객이어야 합니다(예치금 $100,000 - 현금 또는 투자 형태일 수 있음).

• 이자율은 각 프로그램마다 동일합니다.

• 차용자는 프로그램 자격 요건을 충족해야 합니다.

미국 거주자

720점 이상의 신용 기록을 보유한 지난 2년 동안 미국에 거주 및 근무한 미국 시민의 경우, 계약금 금액은 대출 금액에 따라 다릅니다.

• 20% 계약금(80% 대출 가치) 최대 2,000,000달러의 최대 대출 금액

• 계약금 25%(대출 가치 대비 75%) 최대 대출 금액 $3,000,000까지

• 최대 $4,000,000 대출 금액까지 계약금 35%(대출 가치 대비 65%)

• 계약금 40%(대출 가치 대비 60%) 최대 대출 금액 $5,000,000까지 가능

또한 미국 시민권자가 두 번째 주택을 구입하는 경우 신용 승인에 따라 25%의 계약금(대출 가치 대비 75%)이 필요합니다. 미국 시민권자의 이자율은 위에 표시된 외국인 구매자의 이자율보다 0.25% 낮습니다.

다른 유형의 모기지 금융:

• 홈 에퀴티 상품

• FHA 대출

현재 모기지 금리에 대한 문의 및 다양한 모기지 유형에 대한 자세한 정보는 HSBC의 파트너인 마이클 로셰트 수석 모기지 대출 책임자에게 문의하시기 바랍니다. 이러한 모기지 프로그램은 신용 승인과 지역 및 기타 제한 사항이 적용됩니다.

아래 링크를 사용하여 모기지를 신청하시면 Michael이 직접 연락을 드릴 것입니다.

전화 646-549-6524

팩스. 347-321-4136

모바일. 646-261-6635

이메일. michael.rochette@us.hsbc.com

신청하기 외국인 구매자를 위한 HSBC 프리미어 모기지.

관련 리소스:

"주택 구매 프로세스"

"투자자를 위한 자산 관리"

"뉴욕시 콘도 아파트 판매 방법"