외국인이 미국에서 부동산을 구매할 수 있나요?

외국인이 미국에서 집을 살 수 있나요?

예. 미국 정부는 미국 부동산에 대한 외국인 투자에 제한이 없으므로 미국 시민, 미국 거주 외국인 및 외국인 모두에게 거의 공평한 경쟁의 장입니다. 

외국인이 미국에서 부동산을 구매할 때 적용되는 주요 규정은 무엇인가요?

• 외국인 구매자는 맨해튼의 부동산이나 마이애미의 럭셔리 콘도를 구매할 때 융자를 쉽게 이용할 수 있습니다.

• 외국인 구매자는 부동산 투자를 적절히 구조화하여 부동산세를 회피하거나 헤지해야 합니다.

• 외국인 부동산 투자에 대한 세금법 FIRPTA에 따라 정부는 납부할 수 있는 잠재적 양도소득세를 충당하기 위해 수익금의 일정 비율을 원천징수해야 합니다. 실현된 양도소득 금액의 원천징수율은 수익금의 15%입니다. 원천징수된 금액은 판매자가 세금 청구서를 제출하고 납부하면 판매자에게 반환됩니다 .

아래 블로그'미국에서 부동산을 구입하는 외국인을 위한 4가지 규칙'을 확인하세요!

해외 구매자는 인지세를 추가로 지불해야 하나요?

외국인 구매자에게 7%에서 30%의 추가 세금을 부과하는 홍콩, 싱가포르, 런던, 밴쿠버, 토론토, 시드니, 멜버른과 달리 미국 부동산을 구매하는 외국인에게는 인지세가 부과되지 않습니다. 미국은 외국인이 미국 부동산을 구매할 때 불이익을 주지 않습니다.

그러나 일반적으로 마이애미와 맨해튼 부동산의 총 양도세(인지세, 맨션세, 소유권 보험, 변호사 수수료, 소유권 이전 및 기타 마감 비용)는 일반적으로 모기지 없이 구매 가격의 3%로 책정됩니다. 모기지를 취득할 경우 모기지 금액의 2.2%를 모기지 등기세로 추가 납부해야 합니다. 신규 개발 부동산을 구매할 경우, 구매자는 약 1.825%의 개발사 양도세를 추가로 지불하는 것이 관행입니다. 따라서 미국의 총 클로징 비용은 3%에서 6% 사이가 될 것입니다.

부동산을 구매할 때 중개 수수료를 지불해야 하나요?

수수료는 항상 판매자가 지불합니다. 수수료는 구매자와 판매자의 부동산 중개인이 균등하게 나누기 때문에 구매자는 부동산 중개인이 자신을 대신해 일하도록 하는 데 비용을 지불하지 않습니다.

자세한 내용은 '맨해튼 부동산 구매를 위한 외국인 구매자의 체크리스트'를 참조하세요:

외국인이 모기지로 미국에서 주택을 구입할 수 있나요?

외국인을 위한 모기지 대출은 쉽게 이용할 수 있습니다. 예를 들어 HSBC, 웰스파고 및 많은 민간 은행에서 외국인 대출을 제공합니다. 다음은 HSBC의 외국인 모기지 관련 주요 조건입니다:

• 30% 최소 계약금

• 3백만 달러 최대 모기지 금액은 430만 달러의 부동산 가치로 환산됩니다.

• 50,000 또는 $100,000 HSBC 예치금

• 12개월 준비금(모기지 페이먼트, 일반 요금 및 세금)을 예치해야 합니다(예치금에 추가).

이자율은 매일 달라지므로 최신 이자율을 확인하려면 당사에 문의하세요.

외국인은 주택 구매 시 미국 거주자와 어떻게 다른 대우를 받나요?

미국의 세금 정책은 일반적으로 외국인 투자자와 미국 및 거주자 모두에게 우호적이므로 미국에서 부동산을 구매하는 외국인에 대한 특별한 규정은 거의 없습니다. 맨해튼의 협동조합은 주 주택 소유자를 선호하고 은행의 인수인은 외국인 구매자를 약간 더 위험하게 취급하지만 이는 정부 규제가 아닙니다.

미국 생활 적응에 대해 자세히 알아보고 싶으신가요? 

부동산을 찾으려면 여러 중개인이 필요하나요?

미국에서는 전문 부동산 중개인 한 명에게 의뢰하는 것이 가장 현명합니다. 런던, 파리, 브라질과 달리 미국 시장은 매우 투명합니다. 예를 들어, 뉴욕 부동산위원회와 플로리다 주정부에서는 부동산 시장의 속도를 높이기 위해 중개업자가 24시간 이내에 독점 매물 목록을 공유하도록 규정하고 있으므로 좋은 바이어의 중개인을 통해 시장에 나와 있는 모든 아파트를 볼 수 있습니다. 한 브로커에게만 의뢰하면 다음과 같은 서비스를 받을 수 있습니다. 최고의 서비스 수준 중개인의 모든 관심이 여러분과 여러분의 매물 검색에 집중될 것이기 때문입니다.

외국인으로서 어떤 유형의 부동산을 구매할 수 있나요?

일반적으로 미국 부동산에 대한 외국인의 투자는 콘도, 콘도미니엄 구매로 제한됩니다. 그리고 독립형 또는 다세대 주택. 맨해튼에서, 해외 구매자 는 콘도미니엄과 단독 또는 다가구 주택 구입이 제한됩니다. 코업은 주 주택 소유자를 선호하며 일반적으로 구매자의 자산과 주 수입원이 미국에 있지 않는 한 외국인 소유를 금지합니다. 콘도와 코업의 차이점에 대해 알아보세요. 

마이애미 부동산 투자에 대한 팁이 필요하신가요?

세금을 최소화하려면 부동산 구매를 어떻게 구성해야 하나요?

거래는 무한히 많은 방식으로 구조화할 수 있지만, 특히 투자자가 상속세를 피하기 위해 선택하는 두 가지 방법은 상속세가 소유주에게 어떤 영향을 미칠 수 있는지와 미국과 본국 사이에 소득, 비용 및 자본 이득을 미국과 다르게 취급하는 조세 조약이 있는지 여부를 고려해야 합니다. 일반적으로 거래 구조에 대한 조언을 구하는 것이 좋습니다.

• 연방 및 주 세금 문제와 조세 조약의 영향을 고려하세요.

• 구조화(LLC, 외국 법인 등) 및 세무 자문은 미국 현지 변호사를 찾아보세요.

• 계약서에 서명하기 전에 항상 변호사와 상의하세요.

• 부동산 투자의 비용 구성 요소에 대해 자세히 알아보기

소득세에 대해 걱정해야 하나요?

일반적으로 구매자는 재산세, 유지비, 모기지 이자, 감가상각과 같은 비현금 비용과 같은 현금 지출로 임대 수입을 상쇄할 수 있습니다. 따라서 초기에는 15년 동안 이월할 수 있는 서류상 손실이 발생합니다. 따라서 소유자는 일반적으로 약 12년 동안 손실이 모두 소진될 때까지 임대 소득에 대한 세금을 납부하지 않습니다. 

미국에서 부동산을 판매하는 외국인의 경우 어떤 문제를 주의해야 하나요?

부동산을 판매할 때 발생하는 두 가지 주요 비용은 다음과 같습니다:

a) 2% 미만의 양도세와 b) 5~6%의 중개인 판매 수수료가 부과됩니다.

이 외에도 고려해야 할 세금으로 양도소득세와 유산세가 있습니다. 적절한 계획을 세우면 상속세를 피하거나 헤지할 수 있습니다. 비거주자의 미국 내 자본 이득세 는 LLC 또는 개인 명의로 구매하는 경우 거주자와 동일하게 적용됩니다. 최대 연방 세율은 28%입니다.

• 외국인을 위한 미국 유산세  

• 외국인의 부동산에 대한 미국 양도소득세

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