맨해튼 |에서 판매하는 아파트 살거나 투자하기 위해 살 곳

2018 년에 맨해튼에서 판매되는 새로운 개발 아파트의 수가 너무 많아서 새로운 개발의 과잉 공급이 부동산 시장을 촉발시킬 것이라는 보도가있었습니다. 물론, 그런 일은 일어나지 않았고, 지난 몇 년 동안 전개 된 사건 이후, 우리는 정반대의 상황에 처해 있습니다.

우리는 앞으로 몇 년 안에 뉴욕 맨해튼에서 판매되는 새로운 개발 아파트의 수가 낮아 (특히 주요 지역에서) 공급 제약을 초래하고 결과적으로 공급 측면에서 주택 가격에 상승 압력을 가할 것으로 기대합니다.

맨해튼에서 판매되는 부동산 공급에 영향을 미치거나 영향을 미칠 6가지 주요 요인이 있습니다.

첫째, 2021년과 2022년의 기록적인 주택 판매로 초과 신규 개발 재고의 상당 부분이 고갈되었습니다. 2020년은 코로나가 먼저 이곳을 장악하면서 뉴욕시 부동산 판매가 중단된 해였지만, 백신이 나오고 개발자들이 가격을 낮추자 모두가 맨해튼에 집을 원했습니다. 이에 따라 콘도 판매, 특히 신규 개발 판매가 폭발적으로 증가했습니다.

둘째, 코로나 이후 뉴욕 뉴욕의 토지 가격이 2018년 시장 정점 이후 50% 하락했음에도 불구하고 토지 판매가 훨씬 적었기 때문에 토지 판매를 기반으로 한 잠재적 파이프라인이 많지 않습니다.

셋째, 421a, 421g 및 J-51 세금 감면을 허용하는 법률이 만료되어 개발자 및 / 또는 개인 구매자의 재산세를 크게 줄임으로써 개발을 장려했습니다. 이러한 감축의 만료로 인해 건설 비용이 더 많이 듭니다. NYC에는 콘도 또는 임대 건물을 짓기 위해 개발자에게 인센티브를 제공 할 정치적 의지가 없습니다. 최근 우리는 좌파 지방 시의회 의원들이 거부 한 30 % 저렴한 주택으로 제안 된 프로젝트를 보았습니다.이 프로젝트는 회원들이 50 % (Project One45)와 심지어 100 % (세계 무역 센터 5) 저렴한 주택 요구 사항을 요구하고 있습니다. 이 환경에서는 NYC에 많은 것을 건설 할 것으로 기대하지 마십시오.

넷째, 2019 년 8 월 1 일 뉴욕주가 세입자를 보호하기 위해 건물 소유주에게 불이익을 주는 부담스러운 규칙을 채택한 후 임대-콘도 전환이 사라졌습니다. 현재 이러한 새로운 규칙으로 인해 파이프 라인에 콘도 전환 프로젝트가 거의 없으며 법이 개정되지 않는 한 미래에는 아무 것도 예상되지 않습니다.

다섯째, Covid로 인한 공급망 중단으로 인한 비용의 급격한 상승과 자금 조달 비율의 급격한 상승은 새로운 개발 인벤토리 생성에 큰 역풍입니다. 진정한 초호화 및 초호화 프로젝트만이 잠재적인 두 자릿수 비용 증가를 충당하기에 충분한 마진을 가질 것이며 비럭셔리 부문 재고는 인플레이션이 진정될 때까지 건설되지 않을 것입니다. 자금 조달 금리의 급격한 상승은 또한 개발자 계획에 방해가 될 것입니다.

마지막으로, 연준의 인플레이션 전쟁은 역사상 가장 빠른 주택 모기지 금리 인상으로 이어졌습니다. 금리가 비정상적으로 낮았던 지난 몇 년 동안 구입하거나 재융자한 주택 소유자는 이제 황금 수갑 모기지를 가지고 있으며 수년 동안 자신의 부동산에 묶여 있습니다. 침실 2.5개 아파트의 모기지 금리 6%를 침실 3개 아파트의 모기지 금리 6%로 포기하는 것을 정당화하기는 어렵습니다. 이는 미래의 공급 부족에 기여하고 이동성을 감소시킬 수밖에 없습니다.

뉴욕에서 새로운 개발이 시장에 출시되는 데 얼마나 오래 걸리고 정치적 역풍을 포함하여 요즘 개발에 대한 모든 역풍을 감안할 때, 맨해튼은 향후 5 년 이내에, 특히 가장 중요한 지역에서 재고 위기가 시작될 것입니다.

2022년 8월 1일 현재 NY 법무장관이 제안한 계획(일부는 입주 준비가 되어 있고 다른 일부는 2-3년 동안 준비되지 않음)을 살펴보면 주요 지역에서 시장에 출시되는 프로젝트나 단위가 많지 않다는 것을 알 수 있습니다. 맨해튼에서 계약되지 않은 개발자 단위는 6,000개에 불과했으며 이는 2018년보다 크게 감소한 수치입니다.

아래 차트에서 짙은 자주색 선은 이웃별로 판매되지 않은 재고를 나타냅니다. 밝은 보라색은 이웃별로 계약 단위를 나타냅니다. 맨해튼의 약 6,000 개발자 단위 중 500 개가 계약 중이며 5,500 개가 판매 가능합니다.

현재 재고에서 열 개의 건물은 판매 가능한 총 건물의 40 %를 차지하므로이 재고의 대부분은 몇 개의 큰 건물에 집중되어 있습니다. 뉴욕 아파트 판매 맨해튼의 아래 목록 후, 우리는 선택한 이웃을위한 파이프 라인의 콘도 재고에 대해 논의합니다.

추가된 콘도 재고는 다음과 같은 젠트리피케이션 지역에 특히 좋습니다. Financial District, 두 개의 다리, 클린턴, 그리고 Lower East Side. 이 지구를 합치면 인벤토리의 34%가 파이프라인에 있습니다. 그러나이 지역은 전통적으로 많은 지역 뉴요커를 끌어 들이지 않았습니다.

맨해튼 전역에는 새로운 콘도 공급이 지속적으로 부족한 특정 지역이 있습니다. West Village, Tribeca 카네기 힐(Carnegie Hill)을 합친 것은 246개의 개발자 유닛만 사용할 수 있다. 각 이웃에서 하나 또는 두 개의 건물을 제거하고 새로운 개발을위한 옵션이 너무 많지 않다는 것을 알 수 있습니다. 심지어 Upper West Side 그리고 Upper East Side 이웃에는 재고가 부족합니다. 그리고 우리는이 주요 지역의 상황이 훨씬 나아질 것으로 기대하지 않습니다.

Financial District

Fidi는 1,000 개의 미판매 개발자 유닛을 보유하고 있으며 2018 이후 많이 다운되었습니다.
3 개의 건물 만이 재고의 90 %를 차지합니다.

1 Wall Street - 530 단위;
125 그리니치 - 273 단위; 그리고
Seaport 레지던스 - 105 유닛.

125 그리니치의 개발자는 대출을 불이행했으며 건물은 경매에서 팔렸다. 이 건물은 2023 년 언젠가는 다시 출시 될 것으로 예상됩니다. 이 건물은 실제로 디자인과 마감재 측면에서 꽤 좋기 때문에 이미 높이 서 있기 때문에 부활하기를 바랍니다.
1 Wall Street 임대 전환에 좋은 사무실입니다. 이 전환은 Whole Foods와 Lifetime Fitness를 가져올 것이므로 이웃의 직물에 도움이 될 것입니다.
우리는 많은 전통적인 것을 보았습니다. Wall Street 회사는 다음으로 이동합니다. Hudson Yards 세계 무역 센터가 가득 차면서 클래스 A 오피스 타워에. Wall Street 대부분의 사무실은 우위를 잃었으며 앞으로 사무실에서 주거지로 더 많은 전환이 이루어질 것으로 예상됩니다.
Seaport 이 새로운 건물이 북쪽으로 3 인치 기울어 져 있기 때문에 거주지는 재앙입니다. 모든 구매자는 계약에서 벗어났으며 많은 소송이 진행되고 있습니다. 이것은 쉽게 해결되지 않습니다.

Midtown

Midtown 748 개의 판매되지 않은 개발자 단위가 있습니다.
Waldorf Astoria 재개발 프로젝트는 365 유닛을 판매 할 수있는 그 수의 거의 절반을 차지합니다. Waldorf의 마감은 부러워하고 서비스 수준은 의심 할 여지없이 훌륭 할 것이지만,이 프로젝트는 일부 구매자를 편들게하고 다른 사람들이 다른 경쟁 프로젝트와 함께 가도록 강요 한 배달 날짜 (2024)를 연장했습니다. 완료되면, 월도프는 놀랄 것이며 맨해튼 NYC에서 판매되는 모든 아파트 중 최고의 마감재를 제공 할 것입니다.
다른 Midtown 개발에는 47 번째와 11 번째에있는 The West가 포함되며 189 유닛 (주요 지역이 아님), 초고급 개발 Central Park Tower, 116 유닛이 남아 있고, 53 W 53rd Street에서 96 유닛이 남아 있고 Mandarin Oriental Fifth Avenue의 Shvo 저택에는 86 개가 남아 있습니다.
억만 장자의 행, 57th Street 복도는 한때 과잉 공급으로 과잉 개발되었다고 선전 한 적이 있으며 지난 몇 년 동안 재고가 잘 흡수되었습니다. One57, 432 공원, 520 공원 및 220 Central Park 남부는 대부분 매진되었습니다.

가격은이 범주의 초고급 아파트의 경우 평방 피트 당 $ 4.5K에서 $ 10K까지 다양합니다.
가장 최근의 초고급 건물, Central Park Tower, 111 West 57th Street와 53 W 53rd Street는 놀라운 발전으로 문을 열고 가격 인하를 취한 지금 모두 잘 진행되고 있습니다.

West Chelsea

West Chelsea 600 단위의 개발자 인벤토리가 있습니다.
이 인벤토리의 대부분은 허드슨 강에있는 두 개의 멋진 건물로 나뉘어져 있습니다.이 건물은 서로 매우 가깝습니다 - Cortland와 One High Line.
Cortland에는 135 유닛이 남아 있습니다. 이 건물은 방금 판매를 시작했으며 NYC에 가장 고급스러운 업타운 건물 (520 Park, 15 CPW, 220 CPS 등), Superior Ink 그리고 70 Vestry 마을과 Tribeca각각.
236대를 보유한 하이라인(One High Line)은 2022년 9월에 재가동된다. 이것은 건축가 Bjarke Ingels에 의해 허드슨을 따라 두 개의 꼬이는 타워의 놀라운 프로젝트입니다. 하나의 하이 라인은 HFZ에 의해 처음 개발되었으며, 많은 공사가 완료된 후 경매에서 프로젝트를 잃었습니다. 새로운 개발자 인 Witkoff와 Blavatnik이 프로젝트를 인수하고 일부 가격을 인하했습니다.
이들은 현재 가장 흥미로운 도심 프로젝트 중 두 가지입니다. 일단 그들이 매진되면, 새로운 개발은 거의 없을 것입니다. West Chelsea 꽤 오랜 시간 동안, 제비뽑기의 대부분이 지어 졌기 때문에.
이 West Chelsea 이웃은 높은 지불을 받는 저층 럭셔리 지역입니다. Hudson Yards KKR, Blackstone 및 Morgan Stanley와 같은 회사의 근로자가 살고 있습니다. 저층 구역 지정 요구 사항 West Chelsea 28th Street 아래에는 시장에 출시 할 수있는 유닛의 수가 제한되며 대부분의 사용 가능한 토지 플롯이 이미 개발되어 부동산이 판매되었습니다.
West Chelsea 에 살고 싶은 사람들을위한 대리 지역이되었다 West Village, 그러나 사실상 새로운 개발이없고 콘도가 거의없는 곳. 근접성 West Village 그리고 Hudson Yards 이웃의 인기의 핵심 요소입니다.

Hudson Yards

Hudson Yards 174 개의 개발자 단위가 남아 있습니다.
35 Hudson Yards, 주력 Hudson Yards이 개발자 재고의 절반을 차지하며 86 유닛이 판매됩니다.
15 Hudson Yards284 대를 판매 할 예정이었던 재고의 90 %를 매각 한 후 28 대가 판매되고 있습니다.
15 사이 Hudson Yards 및 35 Hudson Yards, 400 아파트가 있습니다 - 사무실 건물의 각 코너 사무실마다 하나씩 Hudson Yards 동부 야드. 이 건물은 HY와 그 주변으로 이사 할 많은 경영진을위한 기성품 주거용 스위트 룸으로, 기업 아파트, 두 번째 주택 또는 기본 주택으로 사용됩니다.
Hudson Yards 관련 그룹에 의해 작성되었습니다. 주변에 재개발중인 약 350 에이커가 있습니다. Hudson Yards 올바른. 가장 잘 알려진 회사 중 일부가있는 많은 오피스 타워는 2023 년까지 문을 열 준비가되어 있습니다. 우리는 다른 건물들이 온라인에 접속함에 따라 가격과 임대료가 35 HY로 상승 할 것으로 기대합니다.
우리는이 구경의 주거용 건물이 W 36th에서 W 42nd Streets로 상승 할 것으로 기대하지 않습니다.이 지역은 링컨 터널과 그 교통량에 근접하여 호소력이 제한적이기 때문입니다.
35 Hudson Yards 는 관련 그룹의 주력 제품입니다. Hudson Yards 프로젝트로이 건물은 억만 장자 행의 건물과 비슷한 초고급 타워로 지어졌습니다. 스티브 로스 회장은 펜트하우스에 살고 있다. HBO의 Succession TV 쇼에는 또 다른 펜트 하우스가 있습니다.
35 Hudson Yards 원래 오퍼링 계획에서 가격을 떨어 뜨렸고, 너무 늦게 시장에 출시 된 결과 (15 HY의 대부분을 판매 한 후) Covid가 타격을 입었습니다. 어떤면에서, 건물은 너무 일찍 시작되었는데, 이웃에있는 많은 모퉁이 사무실이 2023 년까지 거주 할 준비가되지 않았기 때문입니다.
35 HY는 원래 $ 4,500 psf로 제작되었으므로 구매자는 저렴한 가격으로 해당 수준의 재료, 디자인, 품질 등의 의미에서 거래를하고 있습니다. 인테리어는 Four Seasons 호텔.

Upper West Side

이 Upper West Side 373개의 개발자 유닛을 사용할 수 있습니다.
1/3은 50 West 66th Street에 있으며, Extell의 새로운 초호화 건물입니다. Central Park Tower 그리고 One 57, 놀라운 센트럴 파크 전망을 자랑합니다. 공원 전망은 약 $ 20M부터 시작하지만 건물 바닥에 공원 전망이없는 저렴한 가격의 유닛이 있습니다.
이것은 센트럴 파크 웨스트에 거의 70 층 타워이지만 2025 년까지 입주 할 준비가되지 않았다는 점을 감안할 때 UWS에게는 매우 독특한 제품입니다.
사용 가능한 나머지 유닛은 서쪽의 60 번가에서 96 번가까지 많은 프로젝트에 분산되어 있으므로 많은 지역에 걸쳐 있습니다.
50 W 66th Street를 제거하면 큰 동네에서 판매 할 수있는 새로운 개발 유닛이 거의 없다는 것을 알 수 있습니다.

Upper East Side

모든 Upper East Side 요크빌, 카네기 힐, 레녹스 힐 포함)에는 493개의 새로운 개발자 유닛만 있습니다.
Robert A.M. Stern이 설계한 200 East 83rd Street에 86대가 있으며, 거의 매진되었지만 내년까지 폐쇄가 시작되지 않을 것입니다.
The Hayworth 86 번째에 Lex는 Zeckendorf가 Ceruzzi가 사망 한 후 Ceruzzi Properties에서 인수 한 후 60 개의 남은 유닛으로 시장에 다시 출시되었습니다.
나머지는 28 개의 건물에 퍼져 있습니다.
핵심 UES의 대부분은 많은 수의 협동 조합을 보유하고 있으며, Fifth Avenue에서 Lexington Avenue에 이르는 미래의 새로운 개발 유닛 수준을 효과적으로 제한합니다. 이 동네에서 부티크 건물이 시작되면 빨리 매진됩니다.

Greenwich Village & West Village

이 두 동네는 더 빌리지를 구성합니다. 이 동네는 영구 판매자 시장의 드문 예입니다.
맨해튼 뉴욕에서 새로운 개발 판매를 찾고 있다면,이 이웃들은 새로운 개발이없고 파이프 라인에 아무것도 없는 유일한 이웃이기 때문에 그러한 부동산을 찾을 수있는 곳이 아닙니다.
마을의 많은 부분이 랜드마크라는 점을 감안할 때 그곳에서 새로운 프로젝트가 거의 개발되지 않았습니다. 녹색 빛을 얻는 사람들은 일반적으로 더 작은 편입니다.

Tribeca

Tribeca 개발자 단위는 120개에 불과합니다.
450 그리니치, 임대 건물 트뤼플의 위치 변경 Tribeca, 이러한 단위의 대부분을 가지고 있지만, 오퍼링 계획은 아직 승인되지 않았습니다.
실속 된 45 Park 프로젝트는 Financial District 그들 중 48 명이 있습니다.
예술가의 로프트 -설정 콘도와 유명 인사 승인 건물이 한 번 산업 지역의 캐시를 강화 한 금융, 기술 에 정통한, 기업가 유형 중 마음에 드는.
주민들은 Stuyvesant 고등학교가 위치한 공립 학군을 좋아합니다. Tribeca.
이웃의 역사적인 직물과 저층 구역 지정 요구 사항은 미래의 재고에 대한 모자 역할을하지만, 일부 높은 타워는 세계 무역 센터 근처의 최남단 국경에 나타났습니다.

소호, 노호, 놀리타

이 지역에는 192 개의 개발자 단위 만 사용할 수 있습니다.
이 중 72 대는 100 Vandam에 있으며 50 유닛은 Greenwich West .
소호 주택 구매에 관심이있는 사람들은 고려할 수 있습니다. 565 Broome 22 개의 멋진 아파트가 남아 있습니다. 565 Broome 유명한 이탈리아 건축가 Renzo Piano가 디자인했습니다.
이 이웃들의 역사적이고 저층 자연은 미래의 재고에 대한 모자 역할을합니다.

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