2018 년에 맨해튼에서 판매되는 새로운 개발 아파트의 수가 너무 많아서 새로운 개발의 과잉 공급이 부동산 시장을 촉발시킬 것이라는 보도가있었습니다. 물론, 그런 일은 일어나지 않았고, 지난 몇 년 동안 전개 된 사건 이후, 우리는 정반대의 상황에 처해 있습니다.
우리는 앞으로 몇 년 안에 뉴욕 맨해튼에서 판매되는 새로운 개발 아파트의 수가 낮아 (특히 주요 지역에서) 공급 제약을 초래하고 결과적으로 공급 측면에서 주택 가격에 상승 압력을 가할 것으로 기대합니다.
맨해튼에서 판매되는 부동산 공급에 영향을 미치거나 영향을 미칠 6가지 주요 요인이 있습니다.
첫째, 2021년과 2022년의 기록적인 주택 판매로 초과 신규 개발 재고의 상당 부분이 고갈되었습니다. 2020년은 코로나가 먼저 이곳을 장악하면서 뉴욕시 부동산 판매가 중단된 해였지만, 백신이 나오고 개발자들이 가격을 낮추자 모두가 맨해튼에 집을 원했습니다. 이에 따라 콘도 판매, 특히 신규 개발 판매가 폭발적으로 증가했습니다.
둘째, 코로나 이후 뉴욕 뉴욕의 토지 가격이 2018년 시장 정점 이후 50% 하락했음에도 불구하고 토지 판매가 훨씬 적었기 때문에 토지 판매를 기반으로 한 잠재적 파이프라인이 많지 않습니다.
셋째, 421a, 421g 및 J-51 세금 감면을 허용하는 법률이 만료되어 개발자 및 / 또는 개인 구매자의 재산세를 크게 줄임으로써 개발을 장려했습니다. 이러한 감축의 만료로 인해 건설 비용이 더 많이 듭니다. NYC에는 콘도 또는 임대 건물을 짓기 위해 개발자에게 인센티브를 제공 할 정치적 의지가 없습니다. 최근 우리는 좌파 지방 시의회 의원들이 거부 한 30 % 저렴한 주택으로 제안 된 프로젝트를 보았습니다.이 프로젝트는 회원들이 50 % (Project One45)와 심지어 100 % (세계 무역 센터 5) 저렴한 주택 요구 사항을 요구하고 있습니다. 이 환경에서는 NYC에 많은 것을 건설 할 것으로 기대하지 마십시오.
넷째, 2019 년 8 월 1 일 뉴욕주가 세입자를 보호하기 위해 건물 소유주에게 불이익을 주는 부담스러운 규칙을 채택한 후 임대-콘도 전환이 사라졌습니다. 현재 이러한 새로운 규칙으로 인해 파이프 라인에 콘도 전환 프로젝트가 거의 없으며 법이 개정되지 않는 한 미래에는 아무 것도 예상되지 않습니다.
다섯째, Covid로 인한 공급망 중단으로 인한 비용의 급격한 상승과 자금 조달 비율의 급격한 상승은 새로운 개발 인벤토리 생성에 큰 역풍입니다. 진정한 초호화 및 초호화 프로젝트만이 잠재적인 두 자릿수 비용 증가를 충당하기에 충분한 마진을 가질 것이며 비럭셔리 부문 재고는 인플레이션이 진정될 때까지 건설되지 않을 것입니다. 자금 조달 금리의 급격한 상승은 또한 개발자 계획에 방해가 될 것입니다.
마지막으로, 연준의 인플레이션 전쟁은 역사상 가장 빠른 주택 모기지 금리 인상으로 이어졌습니다. 금리가 비정상적으로 낮았던 지난 몇 년 동안 구입하거나 재융자한 주택 소유자는 이제 황금 수갑 모기지를 가지고 있으며 수년 동안 자신의 부동산에 묶여 있습니다. 침실 2.5개 아파트의 모기지 금리 6%를 침실 3개 아파트의 모기지 금리 6%로 포기하는 것을 정당화하기는 어렵습니다. 이는 미래의 공급 부족에 기여하고 이동성을 감소시킬 수밖에 없습니다.
뉴욕에서 새로운 개발이 시장에 출시되는 데 얼마나 오래 걸리고 정치적 역풍을 포함하여 요즘 개발에 대한 모든 역풍을 감안할 때, 맨해튼은 향후 5 년 이내에, 특히 가장 중요한 지역에서 재고 위기가 시작될 것입니다.
2022년 8월 1일 현재 NY 법무장관이 제안한 계획(일부는 입주 준비가 되어 있고 다른 일부는 2-3년 동안 준비되지 않음)을 살펴보면 주요 지역에서 시장에 출시되는 프로젝트나 단위가 많지 않다는 것을 알 수 있습니다. 맨해튼에서 계약되지 않은 개발자 단위는 6,000개에 불과했으며 이는 2018년보다 크게 감소한 수치입니다.
아래 차트에서 짙은 자주색 선은 이웃별로 판매되지 않은 재고를 나타냅니다. 밝은 보라색은 이웃별로 계약 단위를 나타냅니다. 맨해튼의 약 6,000 개발자 단위 중 500 개가 계약 중이며 5,500 개가 판매 가능합니다.
현재 재고에서 열 개의 건물은 판매 가능한 총 건물의 40 %를 차지하므로이 재고의 대부분은 몇 개의 큰 건물에 집중되어 있습니다. 뉴욕 아파트 판매 맨해튼의 아래 목록 후, 우리는 선택한 이웃을위한 파이프 라인의 콘도 재고에 대해 논의합니다.
추가된 콘도 재고는 다음과 같은 젠트리피케이션 지역에 특히 좋습니다. Financial District, 두 개의 다리, 클린턴, 그리고 Lower East Side. 이 지구를 합치면 인벤토리의 34%가 파이프라인에 있습니다. 그러나이 지역은 전통적으로 많은 지역 뉴요커를 끌어 들이지 않았습니다.
맨해튼 전역에는 새로운 콘도 공급이 지속적으로 부족한 특정 지역이 있습니다. West Village, Tribeca 카네기 힐(Carnegie Hill)을 합친 것은 246개의 개발자 유닛만 사용할 수 있다. 각 이웃에서 하나 또는 두 개의 건물을 제거하고 새로운 개발을위한 옵션이 너무 많지 않다는 것을 알 수 있습니다. 심지어 Upper West Side 그리고 Upper East Side 이웃에는 재고가 부족합니다. 그리고 우리는이 주요 지역의 상황이 훨씬 나아질 것으로 기대하지 않습니다.
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