미국에서 부동산을 구입하는 외국인에 대한 세금 규칙

다른 나라에서 주거용 부동산을 구입하는 것은 위협적 일 수 있지만, 올바른 브로커 파트너와 함께 미국에서 부동산을 구입하는 외국인은 걱정할 필요가 거의 없습니다. 외국인은 합법적으로 미국에서 주거용 부동산을 구입할 수 있지만, 미국과 자국 의 특정 세금 규칙을 따라야 합니다. 구매자가 비거주자라고 해서 자동으로 추가 세금을 납부해야 한다는 의미는 아닙니다. 이러한 세금 중 일부는 특정 상황에서 미국 시민도 지불할 수도 있습니다.

맨해튼과 마이애미의 주택에 대해 미국에서 외국인으로 부동산을 구입하는 방법은 다음과 같습니다.

1. 외국인이 미국에서 부동산을 구입할 수 있습니까?

예, 외국인은 미국에서 부동산을 구입할 수 있습니다. 협동조합은 일반적으로 서브를 포함한 많은 제약을 가지고 있기 때문에 외국인이 구매하기가 매우 어려울 수 있으며 미국 시민이 아닌 사람들에게 가장 적합한 유형의 부동산은 아닙니다. 따라서 대부분의 외국인은 콘도 (콘도)를 구입하는 것이 더 쉽다는 것을 알게됩니다. 

협동 위원회는 국적에 관계없이 모든 구매자를 인터뷰하며, 어떠한 이유없이 구매자를 수락하거나 거부할 수 있습니다. 이 인터뷰 프로세스는 구매자에 대한 개인 및 금융 정보의 긴 검토를 필요로하고, 협동 보드는 주로 재산에 거주하지 않는 소유자를 수용 할 가능성이 없습니다. 

콘도, 그러나, 종종 훨씬 간단한 검토 프로세스를 가지고, 콘도 보드는 그들에게 외부 구매자 전에 아파트를 구입하는 권한을 제공하는 "첫 번째 거부의 권리"라는 것을 포기하는. 콘도는 또한 주택 구매자가 자신의 재산을 전가하고 신탁, 국내 LLC, 또는 외국 기업을 사용하여 자신의 구매를 할 수 있습니다. 

이러한 각 비즈니스 구조는 구매자에게 책임에 대한 추가 보호를 제공하고 외국 구매자에게 세금 혜택을 부여하는 데 도움이 될 수 있습니다.

콘도와 협동의 차이에대해 자세히 알아보십시오.

 2. "FIRPTA"란 무엇입니까?

FIRPTA는 외국 소유자 또는 특정 종류의 법률 대리인이 부동산을 판매 할 때 과세에 관한 특별한 규칙을 만드는 행위입니다. 그것은 재산의 모든 외국 판매자가 국세청에 미결제 의무가 없는지 확인하기 위해 지불해야 하는 원천징수세입니다.

외국인이 미국에서 부동산을 구매할 때 구매자의 대리인은 판매 수익금의 10%에서 15% 사이를 원천징수하고 이러한 금액을 국세청에 제출할 책임이 있습니다. 이것은 원천징수일 뿐 추가 세금이 아닙니다. 원천징수 금액은 재산에 대한 세금이 최신 상태로 발견되면 환불됩니다.

 3. 맨해튼에서 아파트를 구입하려고 할 때 외국인 구매자는 어떤 세금을 지불합니까?

뉴욕 주에서 구매에 대한 자금 조달을 사용하는 모든 주거용 부동산 구매자는 새로운 주택의 가치에 따라 변화하는"모기지 기록 세"를예상해야합니다. 대출자는 항상 이 세금의 0.25%를 지불합니다. $500,000 미만의 거래의 경우 세금은 2.05%(구매자가 지불한 1.8%)이며, 다른 거래의 경우 이 비율은 2.175%입니다(구매자가 지불한 1.925%).

• $1,000,000 이상의 구매의 경우, 2,500만 달러 이상의 가격으로 가격이 책정된 부동산의 경우 최대 4%의 "저택세"가 있습니다.
• 일부 유형의 새로운 개발-부동산 개발자는 구매자가 도시와 주 수준에서 부과되는 "양도세"를 납부해야 할 수 있습니다. 뉴욕시는 $500,000 미만의 판매에 대해 1%의 양도세를 부과하고, 그 임계값을 초과하는 경우 1.425%를 부과합니다. 뉴욕 주의 양도세는 모든 판매에 대해 평평한 0.4 %입니다.

4. NYC 부동산을 판매하는 외국인은 어떻습니까?

• 미국에서 부동산을 임대하여 얻은 돈은 FIRPTA 세금에 대한 소득으로 인해 미국 세금및 아마도 자신의 국가가 적용됩니다. 
• 연방 차원에서 자본 이득세는 순자본 이득의 21%를 차지합니다. 
• 뉴욕시는 8.82 %의 비거주자 판매자에 대한 양도 소득세를 부과합니다.
• 마이애미에 있는 숙소에서 임대소득을 받는 경우 플로리다 주 수익부에 판매세 딜러로 등록해야 할 수 있습니다.
• 부동산업자는 외국 구매자를 변호사 또는 다른 전문가와 연결해야 하므로 구매가 이루어지기 전에 모든 것이 명확해져야 합니다.

5. 미국 부동산의 외국인 소유자는 부동산 세금을 납부해야 합니까?

사망했을 때 누군가의 재산 가치에 대해 지불해야 하는 "부동산 세금" 또는 세금은 많은 국가에서 일반적입니다. 외국인이 사망 시 미국에서 재산을 소유하는 경우, 그들은이 세금의 대상이 될 것입니다.

• 뉴욕 주에서는 최대 부동산 세율이 16%입니다. 
• 연방 차원에서 미국은 46%의 높은 요금을 부과합니다.
• 선행 계획은 외국인이 이 세금에 대해 피하거나 헤지하기 위해 미국 세금 조약또는 외국 기업 또는 LLC를 설립하는 데 도움이 될 수 있습니다.
  
  

6. 법인이나 LLC가 아닌 개인으로서 부동산을 구매할 때 어떤 장점이나 단점이 있습니까?

개인구매

• 장점: 개인은 양도소득세를 약간 더 높은 최대 금리(23.8%)로 납부합니다. 법인이 연방 세금(21%)을 납부하는 것보다.
• 단점: 법률 소송의 경우 개인 정보 보호 및 책임 증가.

LLC 또는 외국 법인으로 구매

• 장점: 추가 개인 정보 보호 및 소송 보호. LLC가 외국인 구매자를 유일한 회원으로 가지고 있는 경우, 21%의 법인세율과 23.8%의 양도소득세를 납부합니다. 외국 법인으로 구입하는 경우, 구매자는 사망시 부동산 세금을 피할 수 있습니다.
• 단점: 높은 자본 이득 세금. 구매자가 개인으로서 LLC인 경우 구매자는 부동산 세금에 대한 책임이 있습니다. LLC가 외국 법인인 경우 21%의 높은 양도소득세를 납부합니다.

7. 본국의 조세조약이 내 세금 부채에 어떤 영향을 미칠 것인가?

미국은 세율과 면제를 결정하는 다른 국가와 많은 세금 조약을 가지고 있습니다. 일부 외국인은 최대 $1,120,000까지 부동산 세금 면제를 청구할 수 있습니다. 다른 조약은 부동산 세금을 전혀 충당하지 않으며 외국 부동산 구매자의 부동산 세금 면제를 $60,000로 제한합니다.

IRS 웹사이트를 방문하여 해당 국가의 조약에 대한 자세한 내용을 확인하십시오.

8. I.R.C. 1031 거래소는 무엇이며 외국 구매자가 그것을 사용할 수 있습니까?

투자자가 투자 부동산을 매각할 때, 투자자는 미국에서 새로운 투자 부동산을 매입하기 위해 매각으로 인한 순이익의 100%를 투자하기로 결정하면 모든 자본 이득 세를 연기할 수 있습니다. 이것은 "1031 거래"라고하며,외국 구매자가 자본 이득 세금뿐만 아니라 FIRPTA 원천 징수를 피하기 위해 사용할 수있는 것입니다 (위 참조). 외국인 판매자가 이 거래소를 이용하기로 결정한 경우, 판매 후 45일 이내에 새로운 투자 부동산을 식별해야 하며 180일 이내에 해당 부동산을 폐쇄해야 합니다.

법률 및 세금 관련 질문에 대한 자세한 내용은 다음 리소스를 참조하세요.

• 빠른 외국 구매자의 사실

• 맨해튼 부동산에 투자하는 방법