협동 대 콘도의 차이

구매할 부동산의 유형 결정
 

회의 요청

부동산 검색을 시작하기 전에, 구매자는 자신의 시장에서 판매 할 수있는 속성의 다른 유형을 이해해야합니다. 예를 들어, 맨해튼에는 협동조합(협동 조합), 콘도(콘도), 타운하우스(또는 브라운스톤) 및 콘도를 포함한 네 가지 고유한 부동산 유형이 있습니다. 맨해튼 부동산은 약 25 %의 콘도, 70 % 협동 및 5 % 콘도 및 타운 하우스로 구성되어 있습니다. 마이애미에는 콘도와 독립형 주택의 두 가지 속성 유형만 있습니다. 좋은 부동산 에이전트는 콘도, 협동, 콘도 또는 독립형 주택을 구입에대한 모든 장단점을 알 수 있습니다.  

콘도

콘도미니엄은 주택 소유와 같은 부동산으로, 소유자는 아파트의 증서와 공용 영역의 비율에 의해 제목을 보유하고 있습니다. 소유자는 콘도의 운영을 감독 콘도 보드에 일반적인 요금의 형태로 도시와 월별 요금에 재산세를 지불합니다. 전통적인 자금 조달은 미국 거주자의 경우 대부분의 경우 20 %의 계약금과 외국인의 30 %의 계약금으로 콘도 구매에 대해 얻을 수 있습니다.

많은 경우, 콘도 단위를 구입의 프로는 단점을 능가합니다. 콘도를 구입하는 것은 훨씬 덜 제한적이며 하나를 구입하는 자금이 있는 사람에게 열려 있기 때문에, 콘도를 구입하는 것보다 훨씬 더 민주적이다. 일반적으로 콘도는 소유자가 몇 가지 제한으로 자신의 아파트를 전대 할 수 있습니다. 또한, 콘도는 외국 소유권을 허용, 적은 제한을 가지고, 낮은 다운 지불을 필요로하고, 금융 coops보다 쉽다. 대부분의 콘도는 지난 30 년 동안 지어졌으며 피트니스 센터, 수영장, 라운지 등을 포함하여 현재 소유자와 임차인이 기대하는 많은 편의 시설을 포함합니다. 이러한 편의 시설은 대부분의 coops에서 찾을 수 없습니다. 이러한 모든 기능은 콘도를 더 시장성 있게 만들어 판매 가능성을 높입니다. 뉴욕 콘도는 맨해튼에서 판매하는 총 주거 용 부동산의 25 %만 을 구성합니다. 이 공급 제약 및 많은 편의 시설을 가지고 새로운 콘도의 바람직성은 콘도가 coops보다 더 비싼합니다.

맨해튼 콘도에 대한 또 다른 큰 판매 포인트는 그들 중 일부는 421G 및 421A 세금 감면과 같은 제공하는 세금 공제입니다. 421A tax abatement 70년대에 시에서는 개발자들이 빈 부지에 건물을 지을 수 있도록 인센티브를 주면서 세금 납부에 대한 10년 면제를 받는 프로그램을 시작했습니다. 세금 감면과 콘도에서 단위를 구입 주택 구매자와 투자자는 또한이 혜택을 누릴 것 10 년 세금 감면. 최근 우리는 맨해튼 콘도의 소수에 이러한 세금 감면의 반환을 보고 하 고 아래 블로그에 더 많은 것을 배울 수 있습니다.:

관련: "20년 세수 감면의 반환과 사망"

투자자와 외국인 구매자, 따라서, 콘도에 자신의 재산 검색을 집중해야한다.

요약하자면, 콘도는 / 있다 :

  • 몇 가지 제한 사항

  • 투자자 친화적

  • 쉽게 금융에 액세스

  • 프로 외국 바이어

 

뉴욕 콘도 판매

 

COOPS

Coops (또는 협동 조합)은 장기 독점 임대에 대한 대가로 주주에게 법인의 주식을 판매하는 회사가 소유한 건물입니다. 독점 임대는 주식을 구입하는 주주가 coop 건물의 특정 아파트를 사용할 수 있게 합니다. 협동 조합 아파트가 클수록 주주가 보유 할 주식이 많고 주주가 지불 할 유지 보수 비용의 높은 점유율이 높아집니다. 유지보수비용은 법인에 지급되며, 부동산세와 모기지이자를 포함한 모든 건축비를 포함하며, 법인이 건물에 담보대출을 할 경우 비교적 콘도 건물은 모기지를 취득하는 것이 금지되어 있으므로 콘도 HOA 수수료에는 모기지 이자가 포함될 수 없습니다.

협동 아파트를 구입하는 많은 협동 장단점이 있습니다. 첫째, 콘도는 협동 조합이 나이가 들고 시장의 70 %를 대표하기 때문에 일반적으로 coops보다 더 비쌉습니다. Coops, 그러나, 그들이 원하는 모든 규칙을 구성 할 수 있으며, 주주는 이러한 규칙을 준수해야합니다. 협동조합 소유하에 주주는 일반적으로 아파트를 주요 거주지로 점유해야 합니다. 또한, coops는 급격하게 제한하거나 서브리스를 금지하는 규칙을 가지고 있으므로 투자자는 협동 조합이 좋은 투자로 간주되지 않도록주의합니다.

한 가지 일반적인 협동 조합 뉴욕 규칙은 외국인 소유권의 금지입니다. 일반적으로 coops는 미국 이외의 자산과 소득원이 많은 외국인을 고소하는 것이 불가능해질 수 있으므로 외국인 구매자를 금지합니다.  협동조합이 외국인 소유주를 상대로 판결을 내렸다고 해도, 오너의 자산이 다른 나라에서 4,000마일 떨어진 곳에 있었다면 회수할 수 없을 것입니다.

협동 아파트의 자금 조달은 모기지가 아닌 개인 대출을 사용해야합니다. 협동조합은 자산가치의 50%~75%에 해당하는 융자할 수 있는 매입가격을 정할 것입니다. 모기지와 마찬가지로 개인 대출에 대한 이자는 세금 목적으로 공제됩니다. 쿠프의 한 가지 일반적인 특징은 아파트 의 판매 가격의 일반적으로 2-3 %의 플립 세금이며, 아파트 판매 시 협동 회사에 판매자가 지불합니다. 잠재적 소유자(및 임차인,이사회가 허용하는 경우)는 Coop 이사회의 인터뷰를 거쳐 승인을 위해 이사회에 정식 신청서를 제출해야 합니다. 이 과정은 콘도와 마찬가지로 몇 주가 아니라 몇 달이 걸릴 수 있습니다. 콘도는 또한 응용 프로그램을 필요로하는 동안, 구매자와 임대인은 콘도 보드에 의해 인터뷰되지 않고 승인 과정은 훨씬 쉽다.

관련: "자주 묻는 질문: 뉴욕에서 아파트를 구입"

협동 전과 단점은 다음과 같습니다:

  • 제한적인

  • 투자자 친화적이지 않음

  • 외국 소유권 금지

  • 일반적으로 전대 를 금지하거나 제한합니다.

  • 기본 주택 소유 선호

 

뉴욕 쿠프스 매물

 

콘도

용어 콘도는 콘도 규칙과 협동으로 뉴욕시 부동산 서클에서 사용된다. 기술적으로, 그러나, 콘도는 상업 단위로 1 층을 판매 한 주거 협동으로 정의됩니다. 실제로, 그러나, 용어는 콘도 규칙과 협동을 의미로 사용됩니다. 콘도 규칙에 따라, 콘도는 전대 및 외국 소유권을 허용합니다. 종종 토지 임대에 지어진 건물은 콘도프 범주에 속합니다. 토지 임대를 가진 건물은 소유자가 오랜 기간 동안 기본 토지에 임대료를 지불해야, 일반적으로 99 년 (런던의 속성 등). 이러한 임대는 실제로 토지 임대가 만료되기 전에 일반적으로 갱신됩니다.

요약하자면, 콘도프 건물은 / 있다 :

  • 몇 가지 제한 사항

  • 투자자 친화적

  • 프로 외국 바이어

 

콘도와 아파트의 차이

콘도와 아파트의 주요 차이점은 소유권 구조입니다. 아파트는 임대 소득을 창출하기 위해 부동산을 관리하는 회사가 소유한 임대 부동산입니다. 일반적으로 아파트 건물에서는 모든 유닛이 동일하며 소유자는 동일합니다. 대조적으로, 콘도는 세입자에게 임대 할 수있는 개인 주택입니다. 콘도를 임대할 때 개별 소유자는 집주인입니다.  아파트를 빌릴 때 건물을 소유한 회사는 집주인입니다. 콘도는 아파트 건물보다 품질이 높다, 많은 기본 주택 소유자는 콘도 건물에 살고로. 언뜻 보기에, 콘도와 아파트 건물의 많은 편의 시설 동일 보일 수 있습니다., 하지만 당신은 더 많은 고급 버전을 찾을 가능성이 콘도, 이후 더 나은 편의 시설 속성 값을 인상 하는 데 도움이

 

타운하우스(및 독립형 주택)

타운 하우스를 소유, 또는 브라운 스톤, 일부라고, 하나의 가정을 소유하는 것과 같다. 소유자는 증서에 의해 제목을 받고 세금을 지불하고 건물 유지 보수에 대한 책임이있는 유일한 당사자입니다. 많은 사람들이 타운 하우스와 브라운 스톤의 용어를 상호 교환 사용, 그러나, 타운 하우스는 붉은 벽돌에 디퍼 될 수 있습니다, 석회암, 갈색 사암, 또는 나무, 브라운 스톤갈색 사암으로 디퍼되는 반면.

타운 하우스는 거리 가까이에 지어지고 주변 주택과 비슷하게 확장된 다층 주택(부착 또는 단독 주택)입니다. 맨해튼에는 연방, 그리스 부흥, 고딕 부흥, 이탈리아인, 19세기 초중반의 제2 제국 건축 양식, 네오 그렉, 로마네스크, 르네상스 부흥, 미국 식민지 부흥 양식 등 다양한 유형의 타운하우스가 있습니다. 타운 하우스 (및 독립 주택).

콘도 vs 쿠프 뉴욕

 

단독 주택 또는 다가구 타운하우스

타운 하우스 구매자는 두 가지 옵션이 있습니다 - 단독 타운 하우스 또는 다가구 타운 하우스. 선택할 수있는 결정하는 것은 자유와 개인 정보 보호에 대한 소유자의 요구에 따라 달라집니다, 전자는 각각의 대부분을 제공 할 것 같은. 그러나 다가구주택을 구입하는 것은 소유자가 세입자로부터 임대료를 징수하기 때문에 주택 소유를 더 저렴하게 만들 수 있습니다.

2010년 맨해튼타운하우스 통계

뉴욕 시 타운 하우스는 맨해튼에서 부동산 판매의 단지 3 %를 차지, 만 있었다으로 196 거래. 맨해튼 전체 단독 주택 타운 하우스의 평균 판매 가격이었다 $7,948,000 의 평균 크기 4,909 평방 피트 또는 $1,619 평방 피트 당 (또는 $17,428 평방 피트. mt.). 럭셔리 시장의 경우, 모든 판매의 상위 10 %, 맨해튼 전체 단독 주택 타운 하우스의 평균 판매 가격이었다 $18,130,000 에 대한 8,914 평방 피트, 또는 $2,034 평방 피트 당 (또는 $21,893 평방 피트. mt.).

타운하우스의 가치에 영향을 미치는 주요 요인

타운 하우스에 가치를 제공하는 주요 요인은 1) 기존 임대 료 제어 임차인이 있는지 여부, 2) 위치, 3) 건물의 상태, 4) 건물의 전면 또는 폭입니다.

임대료 통제

다가구 주택 도로로 가기로 결정한 경우 뉴욕시에는 건물에 6개 이상의 유닛이 있는 경우 적용될 수 있는 강력한 도시 전체 임대료 통제(또는 가격 통제)가 있습니다.  부동산이 새 소유자에게 이전되면 모든 임대료 통제를 하기 때문에 구매자가 임대료 통제 또는 임대료 안정화 세입자를 제자리에 둔 건물을 피하는 것이 현명할 것입니다. 새 소유자는 소유자가 단독 주택을 만들기로 결정하는 경우 속성의 세입자를 퇴거 할 수 없습니다 가능성이. 임대료 통제는 세입자를 선호하므로 집주인은 이러한 규칙을 안팎으로 알아야합니다.  뉴욕시 타운 하우스를 검색할 때 구매자는 "시장 환율" 또는 "자유 시장" 세입자가 있는 건물을 검색해야 합니다. 즉, 투자자가 임대 료 제어 세입자와 부동산을 구입해서는 안된다는 것을 말하는 것은 아니다. 그러나 투자자는 NYC 임대료 통제 법에 의해 자신의 자유가 심각하게 제한될 것이므로 임대 료 통제 세입자가 있는 경우 재산의 가치도 손상될 수 있음을 알아야 합니다.

관련: "뉴욕으로 이사 - 아파트 임대 가이드"

위치, 위치, 위치

뉴욕시 타운하우스는 어떤 블록에 있는지를 기준으로 평가됩니다. 또한 연속성을 방해하는 블록 중간에 대형 건물 스맥-두브가 있는 블록보다 중단 없는 타운하우스행이 있는 블록에 인식값이 더 많기 때문에 각 블록의 구성은 값에 영향을 미칩니다. 둘 다에 Upper East Side 및 Upper West Side 가장 비싼 타운 하우스는 일반적으로 60 대와 70 년대에 센트럴 파크에 인접한 블록입니다. 에 Upper West Side 70~80년대 리버사이드 파크와 인접한 블록에 있는 타운하우스는 80~90년대 센트럴 파크에 인접한 블록보다 비싸다. 에 Upper East Side 60년대, 70년대, 80년대, 90년대 파크 애비뉴에 인접한 블록에 있는 타운하우스는 이 지역의 나머지 타운하우스보다 더 비쌉습니다.

건물의 상태

대부분의 뉴욕 시 타운 하우스는 19세기에 지어진, 그래서 그들은 도시에서 가장 오래된 건물입니다. 따라서, 구매자는 그 또는 그녀가 구매자의 요구를 충족하기 위해 조건에서 타운 하우스를 얻기에 기꺼이 얼마나 많은 개조 및 재구성을 결정해야합니다. 많은 타운 하우스가 완전히 복원되거나 개조되었지만 많은 사람들이 그렇지 않았습니다.

정면

일반적으로 건물의 정면 또는 너비는 타운하우스의 가치에 큰 영향을 미칩니다. 구매자는 15 피트 너비의 타운 하우스보다 24 피트 너비의 타운 하우스에 대해 훨씬 더 많은 돈을 지불 할 것이며, 총 평방 피트를 포함하여 모든 것이 동일합니다. 당신이 당신을 위해 타운 하우스의 검색을 준비하려면, 우리의 맞춤형 검색으로이동하시기 바랍니다.

요약하자면, 타운홈:

  • 제한 없음

  • 투자자 친화적

 

타운 하우스 매물

 

콘도 vs 타운하우스

타운 하우스는 건축의 스타일을 의미한다. 타운 하우스는 일반적으로 적어도 2 층을 가지고 있으며, 연속으로 서로 연결되어 있습니다. 그것은 소유자가 구조와 토지를 소유 하는 집 처럼, 그것은 자유로운 서. 타운 하우스는 다른 독립적 인 소유 단위와 하나 이상의 벽을 공유합니다. 주택의 유지 보수 비용은 지역 사회의 주택 소유자 협회에 의해 결정됩니다. 대조적으로, 콘도 건물은 개별 거주자가 소유 한 별도의 단위와 건물입니다. 거주자는 자신의 단위의 내부를 소유하고 유지하지만, 건물이 있는 재산을 직접 소유하지 않습니다. 

관련: "타운 하우스 가격은 아파트보다 두 배 빠른 상승했다"

 

단독 주택 맨션의 귀환

투자자들은 뉴욕의 아파트 건물을 매입하여 단독 주택으로 다시 개조하고 있습니다. 맨해튼 타운 하우스 NYC 판매, 특히, 점점 더 인기를 끌고있다. 지난 3년 동안 3대 3가구의 단독 주택이 이전 3년 을 합산한 것보다 더 많이 구입되었습니다. 그런데 왜 이런 일이 일어나고 있는 가? 그것은 부유 한 투자자 들 사이에서 손을 변경 고급 부동산은 완전히 다른 이유로 부동산을 구입하는 일반 주택 소유자에서 작은 판매를 다루는 것보다 더 수익성이 나타납니다.

장기 구매자는 맨해튼에서 단독 주택을 찾기가 너무 어려워서 직접 만들고 있습니다. 아이러니하게도, 이러한 타운 하우스의 대부분은 처음에 단독 주택으로 시작했다. 지금, 타운 하우스 소유자는 개조하고 현재의 다가구 상태에서 원래의 레이아웃으로 다시 구축하기 위해 수백만 달러를 투자하고 있습니다. 이것은 종종 배관을 다시 하고, 배선을 하고, 사실 이후에 배치된 벽을 찢는 것을 포함합니다.

맨해튼 부동산 중개인은 맨해튼의 평균 완공 타운하우스가 Upper West Side 비용은 약 1,000만 달러입니다. 건물을 초기 레이아웃으로 되돌리기 위한 리노베이션을 통해 300만 달러에서 500만 달러로 되돌릴 수 있습니다.

반대로 다가구 주택 임대는 도시에서 점점 더 인기를 끌고 있습니다. 포스트 2008 고용 환경은 여전히 불확실, 점점 더 많은 사람들이 임대하는 것을 의미, 때로는 다른 여러 가족과 함께. 소유자에게 이상적인 시나리오는 아닙니다. 계약의 모든 신규 회원으로, 임대료의 기회를 놓치고, 또는 발생하는 문제가 증가. 끈질긴 임대 시장에 비추어, 하나의 타운 하우스에서 개별 단위를 임대하는 아이디어는 덜 매력적이된다, 아마도 더 많은 소유자가 단일 주거로 다가구 타운 하우스를 변환하기로 선택하는 이유를 나타내는, 맨해튼의 고급 시장에 독점적으로 취사, 일반 인구반대로.

그것은 뿌리를 내려 놓을 가족을위한 주택을 소유하는 한 가지, 또 다른 임대 잠재력과 도로 아래로 재판매의 용이성의 관점에서 주택 시장의 현재 상태를 분석하는 것입니다. 다가구 임대가 인기를 끌면서 단독 주택으로 전환하는 리노베이션이 투자가치가 있는 것처럼 보입니다.


 

지금, 희망, 당신은 지금 협동 대 콘도 건물의 차이를 이해합니다, 콘도 대 타운 하우스, 뿐만 아니라 뉴욕과 마이애미에서 사용할 수있는 속성의 다른 유형.

 

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