마이애미와 뉴욕의 주택 및 아파트 판매

맨해튼 주거용 부동산을 판매할 때는 마음에 드는 브로커나 에이전트를 선택하는 것이 좋습니다. 몇 달 후 이런 생각을 하고 싶지는 않을 것입니다: "내가 왜 이 사람을 고용했지? 애초에 마음에 들지 않았는데..."라고 후회하고 싶지는 않겠죠. 누군가와 잘 맞을 때와 맞지 않을 때를 알 수 있습니다. 잘 맞는 사람은 장기적으로 더 열심히 일할 것입니다.

이 판매 가이드는 마이애미에서 부동산을 판매하는 경우에도 유효합니다.

중개인을 고용할 때 공격적으로 높은 판매 가격을 제시하는 등 여러분이 듣고 싶은 말만 하는 등 위험 신호가 있는지 주의하세요. 이는 리스팅 에이전트 사이에서 흔히 볼 수 있는 관행입니다. 이러한 전략에 넘어가면 처음에 가격을 제대로 책정했을 때보다 더 낮은 가격에 판매할 위험이 있습니다. 따라서 이러한 전략에 속지 마세요. 

상담원이 항상 모든 것에 대해 전문가일 필요는 없지만, 자신이 아는 것과 모르는 것에 대해 솔직해야 하며 질문에 대한 답을 찾기 위해 의지할 수 있는 팀을 구성해야 한다는 점을 명심하세요. 물론 어느 정도 경험이 있어야 합니다. 시장에 어떤 재고가 있는지 자세히 알고 있어야 합니다. 하지만 반대로 작년에 너무 많은 리스팅과 3억 달러의 매출을 올린 사람을 고용한다면, 그들은 다시는 여러분을 만나지 않을 것이고 쇼에 나타나지도 않을 것입니다. 직접 나타나서 일을 해줄 사람이 필요합니다. 단순히 프레젠테이션만 하는 것이 아니라!

에이전트는 호스트에게 이 절차에 대해 설명할 수 있어야 합니다. 종종 에이전트가 숙소를 등록하고 떠난 후 소유자에게 어떤 일이 일어날지 알려주지 않는 경우가 있습니다. 

미국 부동산 시장은 특히 다른 많은 국가에 비해 매우 투명합니다. 마감된 매매 거래 데이터는 마감 후 60일 이내에 공개됩니다. 따라서 리스팅 가격을 책정하는 것은 그리 어렵지 않습니다. 

비교 가능한 부동산의 가격 분석

주택 판매의 전체 프로세스를 시작하려면 판매자는 부동산에 대한 객관적인 평가가 필요합니다. 이러한 가치 평가를 위해 판매자에게 비교 시장 분석(CMA)을 제공합니다:

1. 현재 시장에 나와 있는 부동산입니다.
2. 최근에 판매된 숙소입니다.
3. 최근에 판매되었지만 아직 마감되지 않은 숙소입니다.

종종 같은 건물, 인접 건물 또는 경쟁 건물 내에서 비슷한 정보를 얻을 수 있습니다.

이 비교에 사용되는 부동산은 위치, 규모, 유형(예: 코업 또는 콘도) 측면에서 판매자의 부동산과 비슷해야 합니다. 이 분석은 판매자의 가격 책정 전략의 기초가 됩니다.

내 집처럼 매물로 나온 집을 방문하여 가치 판단하기

판매자는 시장에 나와 있는 다른 주택을 직접 방문하여 경쟁 가격을 파악하는 것이 좋습니다. 판매자는 감정을 배제하고 구매자의 눈으로 객관적으로 각 매물을 살펴봐야 합니다.

가격은 실제로 시장에 의해 결정됩니다.

그러나 미국에서는 가격이 매우 투명하기 때문에 부동산 가격을 책정하는 것은 정확한 과학이 아닙니다. 현재 주택 가격에 대해 잘 알고 있는 시장이 궁극적으로 특정 주택의 가격을 결정합니다.

처음에 집의 가격을 정확하게 책정하는 것이 중요합니다. 그렇지 않으면 부동산이 시장에서 시들해질 것입니다. 이런 일이 발생하면 중개인과 잠재적 구매자가 주목할 것입니다. 중개인은 매물을 직접 보지 않고도 왜 팔리지 않는지에 대한 판단을 내릴 것입니다. 예를 들어, 그들은 부동산에 문제가 있다고 추론하고 이러한 맹목적인 평가를 바탕으로 고객을 부동산에서 멀어지게 할 가능성이 높습니다.

판매자는 매물로 등록된 주택에 대한 시장의 반응을 지켜보고 그에 따라 기대치를 조정하는 것도 매우 중요합니다.

관련:

부동산에 대한 양도 소득세

"맨해튼 콘도 시장 분석"

셀러의 부동산이 가장 효과적인 방법으로 마케팅될 수 있도록, 셀러의 리스팅이 최대한 많은 잠재 고객에게 도달할 수 있도록 합니다. 이를 위해 다른 중개인과의 네트워킹, 매력적이고 효과적인 전자 및 인쇄 마케팅 자료 개발, 부동산 중개인과 바이어 모두를 위한 오픈 하우스 개최, 다이렉트 메일 캠페인 개발, 그리고 가장 중요한 것은 자체 사이트( www.ManhattanMiami.com)를 비롯한 다양한 유명 웹사이트를 통해 최대한의 웹 노출을 확보하는것입니다.

현지 에이전트 및 브로커 네트워킹

판매자의 매물은 맨해튼의 모든 부동산 중개업체와 공동 중개되며, 뉴욕에서 영업 허가를 받은 28,000명의 부동산 중개사 모두에게 제공될 예정입니다.

판매의 90% 이상에서 리스팅 에이전트가 아닌 다른 에이전트가 구매자를 데려옵니다. 따라서 판매자의 에이전트가 구매자를 찾을 책임이 있는 업체에 연락하는 것이 매우 중요합니다: 중개 커뮤니티.

오픈 하우스

부동산 중개 커뮤니티를 대상으로 오픈 하우스를 개최하여 부동산 중개인을 초대하여 집을 볼 수 있도록 합니다.

또한 정기적으로 일반 오픈 하우스를 개최하여 일반 대중에게 판매자의 부동산에 대해 알리고 교육할 예정입니다.

마케팅 자료 개발

마케팅하는 숙소의 전문적인 사진과 평면도만 사용합니다. 또한 아파트가 비어 있는 경우 가상으로 연출한 사진을 포함한 기타 전문적인 홍보 자료를 개발합니다. 이는 잠재적 구매자가 가구가 완비된 아파트의 모습을 이해하는 데 중요한 역할을 합니다. 

웹 노출

구매자의 90%는 인터넷을 숙소 검색 과정의 필수 요소로 사용합니다. 따라서 모든 숙소는 눈에 잘 띄는 곳에 표시됩니다:

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (온라인 주거용)
• www.REBNY.com (뉴욕 부동산 위원회) 리스팅 서비스
• www.realtor.com 
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

또한 판매자의 매물 가격이 5,000,000달러 이상인 경우 가장 유명한 고급 부동산 웹사이트에 자동으로 게재됩니다:

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com (롭 보고서 제공)

직접 마케팅

맨해튼이나 마이애미의 고급 콘도를 판매할 때 직접 마케팅은 판매자의 매물에 대한 관심을 유도하는 효과적인 방법입니다. 셀러의 리스팅을 배포할 수십만 명의 잠재 구매자가 포함된 독점 메일링 리스트를 보유하고 있습니다.

저희는 시간 낭비를 최소화하기 위해 회원님의 부동산에 방문하는 잠재적 구매자가 재정적으로 구매 자격을 갖춘 사람인지 확인하는 데 주의를 기울일 것입니다. 구매자가 고객에게 적합한지 판단하기 위해 필요한 질문을 할 것입니다. 예를 들면 다음과 같습니다:

• 잠재적 구매자에게 모기지 사전 자격 서신을 요청하세요.
• 잠재 구매자의 소득과 자산에 대해 적절한 질문을 하세요.
• 잠재 구매자가 집을 팔고 있는지 문의하여 구매 준비 상태를 평가합니다.
• 과거에 부동산을 소유했거나 소유한 적이 있는지 문의합니다.
• 잠재적 구매자가 담보 대출을 받는 경우 계약금에 대한 자금 증빙을, 전액 현금 거래인 경우 총 구매 가격에 대한 자금 증빙을 확보하세요.

구매자가 재정적 자격이 있음을 증명할 수 있을 때까지 판매자가 잠재적 구매자와 계약을 체결하는 것을 허용하지 않습니다.

뉴욕에서는 구매자와 판매자 간에 구두로 오퍼가 이루어집니다. 플로리다에서는 오퍼를 서면으로 작성하고 10%의 보증금을 오퍼와 함께 제출합니다. 따라서 뉴욕에서는 구두로 오퍼가 이루어졌기 때문에 오퍼가 구매자에게 구속력을 갖지 않습니다. 그러나 마이애미에서는 오퍼가 서면으로 작성되고 보증금이 첨부되므로 플로리다의 오퍼는 구매자에게 구속력을 갖습니다.

• 구매자와 구매자 중개인의 모든 입찰 또는 오퍼를 접수하고 즉시 판매자에게 전달합니다.
• 당사는 모든 오퍼를 판매자에게 제시할 법적 의무가 있습니다.
• 오퍼가 접수되면 판매자와 오퍼 가격뿐만 아니라 오퍼의 다른 조건과 잠재적 구매자의 자격(거래 성사 가능성, 거래 성사 날짜, 자금 조달 조건 등)에 대해 논의합니다.
• 저희의 임무는 고객에게 가능한 최상의 가격과 조건을 제시하는 것이므로 판매자에게 카운터 오퍼를 제안하고 양측이 가격, 조건 및 마감일에 합의할 수 있도록 협상 프로세스를 시작할 수 있습니다.

오퍼는 좋은 것일 수 있지만, 구매자가 구매 자격이 없거나 이사회 승인(특히 협동조합의 경우)을 통과하지 못하면 오퍼는 아무 의미가 없다는 점을 명심하세요.

부동산 변호사가 계약서를 작성합니다.

뉴욕에서는 구매자와 판매자가 거래를 위해 뉴욕 부동산 변호사를 고용하는 것이 관례입니다. 플로리다에서는 관례가 덜하지만, 저희 고객들은 항상 플로리다 부동산 변호사를 고용하여 거래를 진행합니다. 저희는 항상 모든 거래에서 구매자와 판매자에게 법적 대리인을 선임하여 거래 과정 전반에서 보호받을 수 있도록 조언합니다.

저희는 맨해튼과 마이애미에서 활동하는 많은 변호사를 보유하고 있으므로 거래에서 귀하를 대리할 매우 유능한 변호사를 연결해드릴 수 있습니다. 대형 로펌은 법률 보조원에게 간단한 클로징을 맡기는 데 많은 비용을 청구할 수 있으므로 피하는 것이 좋습니다.

구매자와 합의가 이루어지면 변호사가 매매 계약서 작성을 시작합니다. 구매자의 변호사가 건물의 재정 상태가 만족스럽고 건물의 부칙과 매매 계약이 수용 가능하다는 결론을 내리면 구매자의 변호사는 구매자가 계약서에 서명할 수 있도록 허용합니다.

구매자의 보증금은 판매자의 변호사가 에스크로에 보관합니다.

구매자가 계약서에 서명할 때 구매자는 구매 가격의 10%에 해당하는 보증금을 제시해야 합니다. 계약서와 보증금은 서명을 위해 변호사에게 전달됩니다. 계약금은 거래가 종료될 때까지 변호사의 에스크로 계좌에 보관됩니다.

계약서가 전달되고 모든 당사자가 서명하기 전까지는 다른 제안을 받고 수락할 수 있다는 점에 유의하세요.

융자를 받는 경우 구매자는 대출 신청을 진행해야 합니다. 구매자는 주택 검색을 시작하기 전에 모기지 사전 자격 심사를 받는 것이 좋습니다.

"부동산 매매 시 세금 및 법적 문제"

신청 자료는 협동조합과 콘도미니엄이 비슷할 수 있습니다. 구매자는 콘도와 협동조합 모두 비슷한 이사회 패키지를 준비해야 합니다.

이사회 패키지를 완료하려면 신청서를 작성하고 구매자의 공인회계사가 서명한 재무제표, 은행 명세서 등 재무제표를 뒷받침하는 서류, 3년치 세금 신고서, 개인 및 재무 추천서, 전문가 추천서, 매매 계약서, 융자를 받은 경우 모기지 승인을 받았다는 은행 확약서를 제출해야 합니다.

구매자의 에이전트가 실제로 패키지를 준비하는 동안, 당사는 구매자의 에이전트와 협력하여 최상의 보드 패키지가 준비되고 검토를 위해 관리 에이전트에게 제출될 수 있도록 합니다.

완료되면 이사회 패키지는 검토를 위해 건물의 관리 에이전트에게 전달됩니다. 관리 에이전트가 구매자의 신청이 완료되고 모든 신용 조사가 승인되었다고 판단하면 패키지가 이사회로 전달됩니다.

콘도의 경우 일반적으로 공식적인 인터뷰는 없습니다. 구매자의 신청서가 검토되고 필요한 모든 자료가 순서대로 포함되어 있으면 일반적으로 승인이 이루어집니다.

협동조합의 경우, 신청서와 증빙 서류에 제시된 정보가 마음에 들면 이사회가 구매자를 이사회 멤버와 만나 인터뷰하도록 초대합니다.

일반적으로 관리 에이전트는 잠재적 구매자가 이사회에서 승인되면 이를 알려줍니다. 이사회의 승인을 받으면 모든 당사자는 거래 종결을 위한 계획을 시작할 준비가 된 것입니다.

콘도에서는 전체 프로세스가 빠르게 진행될 수 있으며, 대출을 적시에 확보할 수 있다고 가정하면 약 60일 이내에 계약에서 클로징까지 완료할 수 있습니다. Coop 절차는 더 복잡하며 60일에서 90일 이상 소요될 수 있습니다.

콘도의 경우 일반적으로 공식적인 인터뷰는 없습니다. 구매자의 신청서가 검토되고 필요한 모든 자료가 순서대로 포함되어 있으면 일반적으로 승인이 이루어집니다.

협동조합의 경우, 신청서와 증빙 서류에 제시된 정보가 마음에 들면 이사회가 구매자를 이사회 멤버와 만나 인터뷰하도록 초대합니다.

일반적으로 관리 에이전트는 잠재적 구매자가 이사회에서 승인되면 이를 알려줍니다. 이사회의 승인을 받으면 모든 당사자는 거래 종결을 위한 계획을 시작할 준비가 된 것입니다.

콘도에서는 전체 프로세스가 빠르게 진행될 수 있으며, 대출을 적시에 확보할 수 있다고 가정하면 약 60일 이내에 계약에서 클로징까지 완료할 수 있습니다. Coop 절차는 더 복잡하며 60일에서 90일 이상 소요될 수 있습니다.

클로징은 부동산 거래의 마지막 단계로, 정산이라고도 합니다.

거래 종료일에 양 당사자는 구매 계약을 완료하고 부동산의 소유권을 판매자에게서 구매자에게 이전합니다.

• 구매자(또는 구매자의 은행)는 일반적으로 구매 대금의 나머지 90%에 3.5%( 모기지 융자 없음)~5.5%(모기지 포함)의 클로징 비용을 더한 잔금을 지불합니다.
• 판매자는 구매자에게 증서에 서명하고 집 열쇠를 전달합니다.
• 소유권 회사가 현지 토지 등기소에 새 증서를 등록합니다.
• 판매자는 판매 수익금에서 클로징 비용과 클로징 시점에 기존 모기지가 있는 경우 모기지 상환금을 차감한 금액을 받게 됩니다.

해외 구매자의 경우, 구매자가 미국에 직접 방문하지 않고도 거래가 성사될 수 있습니다. 구매자는 구매자의 변호사 또는 다른 대리인에게 위임장을 부여하면 대리인이 구매자를 대신하여 거래를 성사시킬 수 있습니다. 이는 일반적인 관행입니다.

"투자자를 위한 자산 관리"