마이애미와 뉴욕에서 주택 및 아파트 판매

맨해튼 주거용 부동산을 판매할때 원하는 브로커 나 에이전트를 선택하는 것이 좋습니다. "왜 내가 이 남자나 여자를 고용했는가?  애초에 그런 애를 좋아한 적이 없었어요." 당신은 당신이 누군가와 그것을 명중 할 때 당신이하지 않을 때 알고있다. 당신이 그것을 명중 하는 사람들은 장기적으로 당신을 위해 더 열심히 일할 것 이다.

이 판매 가이드는 마이애미에서 부동산을판매하는 경우에도 유효합니다.

브로커를 고용 할 때 붉은 깃발에 대한 조심, 당신이 듣고 싶은 것을 말하는 등, 공격적으로 높은 판매 가격으로 오는 등. 이는 리스팅 에이전트 간의 일반적인 관행입니다. 이 전술에 대 한 가을 경우, 당신은 당신이 제대로 처음 가격 하는 경우 보다 낮은 가격에 판매 위험. 그래서, 이 전술에 빠지지 마십시오. 

에이전트가 항상 모든 것에 대한 전문가가 될 필요는 없지만, 그들이 알고 모르는 것에 대해 정직해야 하며 질문에 대한 답을 찾기 위해 의지할 사람들이 있어야 합니다. 물론, 그들은 몇 가지 경험이 필요합니다. 그들은 시장에 어떤 재고가 있는지 알 필요가 있으며 자세히 설명합니다. 그러나, 다른 한편으로는, 만약 당신이 너무 많은 목록과 $3억 판매 작년에 사람을 고용 하는 경우, 그들은 다시 당신을 볼 수 없습니다 하 고 쇼에 표시 하지 않습니다. 당신은 나타나서 일을 할 사람이 필요합니다. 그냥 당신에게 피치를 제공하지!

상담원은 프로세스에 대해 교육할 수 있어야 합니다. 종종 에이전트는 목록을 얻고, 떠나고, 소유자에게 무엇을 기대해야하는지 말하지 않습니다. 

미국 부동산 시장은 특히 다른 많은 국가에 비해 매우 투명합니다. 닫힌 판매 거래 데이터는 마감 후 60일 이내에 공개적으로 사용할 수 있습니다. 따라서, 리스팅 가격으로 오는 것은 그 확산해서는 안됩니다. 

비교 가능한 속성의 가격 분석

주택을 판매하는 전체 과정을 시작하려면, 판매자는 재산의 객관적인 평가가 필요합니다. 이러한 평가를 얻기 위해, 우리는 다음과 같은 구성 비교 시장 분석 (CMA)를 판매자에게 제공 할 것입니다 :

1. 시장에 현재 속성.
2. 최근에 판매 한 속성입니다.
3. 최근에 판매되었지만 아직 닫히지 않은 속성입니다.

종종 우리는 같은 건물, 이웃 건물 또는 경쟁 속성 내에서 비교 정보를 가질 수있을 것입니다.

이 비교에 사용되는 속성은 위치, 크기 및 유형 (즉, 협동 또는 콘도)의측면에서 판매자의 속성과 비교해야합니다. 이 분석은 판매자의 가격 책정 전략의 기초가 될 것입니다.

값을 결정하기 위해 자신과 같은 판매를위한 주택을 방문

우리는 판매자가 경쟁의 가격을 측정하기 위해 시장에 다른 가정을 방문하는 것이 좋습니다. 판매자는 객관적으로 그리고 구매자의 눈을 통해 각 속성을 보고해야, 방정식에서 감정을 떠나.

가격은 실제로 시장에 의해 결정됩니다.

그러나 가격 책정은 미국에서 매우 투명하기 때문에 부동산 가격 책정은 정확한 과학이 아닙니다. 시장, 이는 오히려 잘 현재의 주택 가격에 대한 교육, 궁극적으로 특정 가정의 가격이 가치가 무엇인지 결정합니다.

정확하게 처음부터 가정을 가격하는 것이 중요합니다, 그렇지 않으면 속성은 시장에 시들게됩니다. 이 경우 브로커와 잠재적 인 구매자가 주의를 기울여야합니다. 부동산을 보고하지 않고, 이 브로커는 왜 판매되지 않았는지에 대한 판단을 내릴 것입니다. 예를 들어, 그들은 속성에 문제가 있다고 추론할 수 있으므로 이 블라인드 평가를 기반으로 고객을 멀리 조종할 수 있습니다.

그것은 또한 판매자가 판매에 나열되면 가정에 대한 시장의 반응을보고 그에 따라 자신의 기대를 조정하는 것이 매우 중요합니다.

관련:

부동산에 대한 양도소득세

"맨해튼 콘도 시장 분석"

판매자의 재산이 가능한 가장 효과적인 방법으로 판매되도록하려면 판매자의 목록이 가능한 가장 광범위한 청중에게 도달하도록 할 것입니다. 우리는 다른 브로커와 네트워킹하고, 매력적이고 효과적인 전자 및 인쇄 마케팅 자료를 개발하고, 부동산 브로커와 구매자 모두를위한 오픈 하우스를 호스팅하고, 직접 메일 캠페인을 개발하고, 가장 중요한 것은 우리 사이트를 포함한 다양한 저명한 웹 사이트를 통해 최대 웹 노출을 얻는 것입니다.  www.ManhattanMiami.com .

로컬 에이전트 및 브로커 네트워킹

판매자의 재산은 맨해튼의 모든 단일 부동산 회사와 공동 중개되며 뉴욕에서 사업을 할 수있는 모든 28,000 부동산 중개인에게 제공 될 것입니다.

판매의 90 % 이상에서 리스팅 에이전트가 아닌 에이전트가 구매자를 데려 올 것입니다. 따라서 판매자의 대리인이 구매자를 찾는 법인인 중개 커뮤니티에도달하는 것이 중요합니다.

오픈 하우스

우리는 우리가 집을 볼 수있는 부동산 브로커를 가지고있는 중개 커뮤니티를 대상으로 오픈 하우스를 개최합니다.

우리는 또한 판매자의 재산에 대해 일반 대중에게 알리고 교육하기 위해 정기적으로 예정된 일반 공개 주택을 개최합니다.

마케팅 자료 개발

우리는 우리가 마케팅하는 부동산의 전문 사진과 평면도만 사용합니다. 우리는 또한 다른 전문 홍보 자료를 개발할 것입니다, 아파트가 비어있는 경우 사실상 준비 사진을 포함. 우리는 이 아파트가 완전히 가구처럼 보일 것입니다 무엇을 잠재적 인 구매자가 이해하는 데 중요하다 찾을 수 있습니다. 

웹 노출

구매자의 90%는 홈 검색 프로세스의 필수적인 부분으로 인터넷을 사용합니다. 따라서 모든 목록은 다음 에 눈에 띄게 표시됩니다.

• www.ManhattanMiami.com
• www.NYTimes.com
• www.Streeteasy.com
• www.olr.com (온라인 주거)
• www.REBNY.com (뉴욕 부동산 위원회) 리스팅 서비스
• www.realtor.com 
• www.WorldProperties.com
• www.Trulia.com
• www.Zillow.com

그리고, 판매자의 재산이 이상 가격이 책정되는 경우 $5,000,000, 그것은 자동으로 가장 눈에 띄는 고급 부동산 웹 사이트에 배치됩니다 :

• www.LuxuryPortfolio.com
• www.UniqueGlobalEstates.com
• www.ExceptionalProperties.com  (롭 보고서)

다이렉트 마케팅

맨해튼 또는 마이애미 럭셔리 콘도를판매 할 때, 직접 마케팅은 판매자의 재산에 대한 관심을 생성하는 효과적인 방법입니다. 우리는 우리가 판매자의 목록을 배포 할 잠재적 인 구매자의 수십만 독점 메일링 리스트가 있습니다.

우리는 우리가 당신의 재산에 가지고 잠재적 인 구매자가 낭비 시간을 최소화하기 위해 구입 재정적으로 자격이 있는지 확인에 경계할 것입니다. 우리는 구매자가 우리의 고객에게 적합한지 여부를 결정하는 데 필요한 질문을 할 것입니다. 예를 들어, 우리는 다음과 같은 것입니다.

• 잠재적 인 구매자로부터 모기지 사전 자격 서신을 요청하십시오.
• 잠재적 구매자의 수입과 자산에 대해 관련 질문을 하십시오.
• 잠재적 인 구매자가 구매 준비를 평가하기 위해 자신의 가정을 판매하고 있는지 여부에 대해 문의.
• 그들이 과거에 재산을 소유했는지 또는 소유했는지 여부를 문의하십시오.
• 잠재적 인 구매자가 모기지를 얻는 경우 예금에 대한 자금의 증거를 얻고, 거래가 모든 현금 인 경우 총 구매 가격에 대한 자금의 증거를 얻을.

우리는 구매자가 재정적으로 자격이 있음을 증명할 수 있을 때까지 판매자가 잠재적 인 구매자와 계약을 체결하는 것을 결코 허용하지 않을 것입니다.

뉴욕에서, 제안은 구매자와 판매자 사이에 구두로 이루어집니다. 플로리다에서는 오퍼가 서면으로 이루어지며 10 %의 보증금이 제안과 함께 제출됩니다. 뉴욕에서, 따라서, 제안은 구두로 만들어진 이후, 제안은 구매자에 구속력이 없습니다. 마이애미에서, 그러나, 제안은 서면으로 이루어지고 보증금을 동반하기 때문에, 플로리다 제안은 구매자에 구속력이있을 것입니다.

• 우리는 구매자와 구매자의 브로커의 모든 입찰이나 제안을 필드와 즉시 판매자에게 전달합니다.
• 우리는 판매자에게 모든 제안을 제시 할 법적 의무가 있습니다.
• 제안이 접수되면, 우리는 판매자와 함께 제공되는 가격뿐만 아니라 제안의 다른 조건과 잠재적 인 구매자의 자격에 대해 논의 할 것입니다( 예 : 마감 일자, 자금 조달 사태 등)
• 우리의 임무는 우리의 고객을위한 가능한 최고의 가격과 조건을 얻는 것입니다, 그래서 우리는 가능성이 두 당사자가 가격, 조건 및 마감 날짜에 동의할 수 있도록 카운터 오퍼를하고 협상 과정을 시작하는 판매자를 격려 할 것이다.

제안이 좋은 일이 될 수 있지만, 구매자가 구입하거나 이사회 승인을 통과 할 자격이없는 경우 제안은 아무것도 의미하지 않는다는 것을 명심하십시오 (특히 Coop의 경우).

부동산 변호사가 계약을 준비할 것입니다.

뉴욕시에서는 구매자와 판매자가 뉴욕 부동산 변호사를 거래하는 것이 관례입니다. 플로리다에서덜 관습적이지만, 우리의 고객은 항상 자신의 거래에 대한 플로리다 부동산 변호사를 참여. 우리는 항상 우리의 구매자와 판매자가 프로세스 전반에 걸쳐 잘 보호되도록 모든 거래에서 법적 대리를 할 것을 권고합니다.

우리는 맨해튼과 마이애미에서 일하는 많은 변호사를 가지고 있으므로 거래에서 귀하를 대표할 수있는 매우 유능한 변호사와 연결할 수 있습니다. 우리는 큰 법률 회사에서 멀리 머물 것이 좋습니다.

일단 당신이 구매자와 조건에 와서, 당신의 변호사는 판매 계약을 준비하기 시작합니다. 구매자의 변호사가 건물의 재정 상태가 만족스럽고 건물 및 판매 계약의 부칙이 허용된다고 결론 내린 후 구매자의 변호사는 구매자가 계약에 서명 할 수 있습니다.

구매자의 보증금은 판매자의 변호사에 의해 에스크로에 개최됩니다

구매자가 계약에 서명하면 구매 가격의 10 %의 보증금을 제시해야합니다. 계약과 보증금은 서명할 변호사에게 전달됩니다. 보증금은 마감전까지 변호사의 에스크로 계좌에 보관됩니다.

모든 당사자가 계약을 전달하고 서명할 때까지 다른 제안을 접대하고 수락할 수 있습니다.

자금 조달의 경우, 구매자는 자신의 대출 응용 프로그램과 함께 앞으로 이동해야합니다. 구매자는 주택 검색을 시작하기 전에 모기지에 대한 사전 자격이 조언된다.

"부동산 을 사고 팔 때 세금 및 법적 문제"

응용 재료는 협동 조합 및 콘도에 대해 유사 할 수 있습니다. 구매자는 콘도와 Coops 모두에 대한 유사한 보드 패키지를 준비해야합니다.

이사회 패키지를 작성하려면 신청서를 준비하고 구매자의 CPA가 서명한 재무 제표, 은행 명세서 등을 포함한 재무제표를 뒷받침하는 문서, 3년간의 세금 신고서, 개인 및 재무 참조 서신, 전문 참조 서신, 판매 계약 서, 모기지가 승인되었다는 은행 약정서 를 제출해야 합니다. , 자금 조달하는 경우.

구매자의 대리인이 실제로 패키지를 준비하는 동안, 우리는 최상의 보드 패키지가 준비되고 검토를 위해 관리 에이전트에 제출되도록 구매자의 에이전트와 협력할 것입니다.

완료되면 보드 패키지는 검토를 위해 건물의 관리 대리인에게 전달됩니다. 관리 에이전트가 구매자의 신청이 완료되고 모든 신용 검사가 승인되었다고 판단하면 패키지가 이사회에 전달됩니다.

콘도의 경우, 일반적으로 공식 인터뷰가 없습니다. 구매자의 신청서가 검토되며 필요한 모든 자료가 포함되어 있고 순서대로 승인이 부여됩니다.

Coop의 경우, 이사회가 신청서와 증빙 서류에 제시된 정보에서 보는 것을 좋아한다면 구매자는 이사회 구성원과 인터뷰를 위해 만날 수 있습니다.

관리 대리인은 일반적으로 잠재적 인 구매자가 이사회의 승인을 받은 경우 알려드립니다. 이사회의 승인을 받은 후 모든 당사자는 마감 계획을 시작할 준비가 되었습니다.

전체 프로세스는 콘도에서 신속하게 이동할 수 있으며, 대출을 적시에 확보 할 수 있다고 가정하면, 프로세스는 약 60 일 계약에서 마감으로 이동할 수 있습니다. Coop 프로세스는 더 관여하고 60 90 일 이상 걸릴 수 있습니다.

콘도의 경우, 일반적으로 공식 인터뷰가 없습니다. 구매자의 신청서가 검토되며 필요한 모든 자료가 포함되어 있고 순서대로 승인이 부여됩니다.

Coop의 경우, 이사회가 신청서와 증빙 서류에 제시된 정보에서 보는 것을 좋아한다면 구매자는 이사회 구성원과 인터뷰를 위해 만날 수 있습니다.

관리 대리인은 일반적으로 잠재적 인 구매자가 이사회의 승인을 받은 경우 알려드립니다. 이사회의 승인을 받은 후 모든 당사자는 마감 계획을 시작할 준비가 되었습니다.

전체 프로세스는 콘도에서 신속하게 이동할 수 있으며, 대출을 적시에 확보 할 수 있다고 가정하면, 프로세스는 약 60 일 계약에서 마감으로 이동할 수 있습니다. Coop 프로세스는 더 관여하고 60 90 일 이상 걸릴 수 있습니다.

마감, 또는 때로는 합의라고, 부동산 거래의 마지막 단계입니다.

마감일에 당사자는 구매 계약을 완료하고 부동산소유권을 판매자로부터 구매자에게 이전합니다.

• 구매자 (또는 구매자의 은행)는 구매에 대한 잔액에 대한 지불을 제공하며, 이는 일반적으로 구매 가격의 나머지 90 %와 3.5 %의 종가 (모기지 융자제외)를 5.5 %(모기지 포함)로 제공합니다.
• 판매자는 증서에 서명하여 구매자에게 서명하고 열쇠를 집으로 배달합니다.
• 타이틀 회사는 지역 토지 등록부에 새 증서를 등록합니다.
• 판매자는 판매 수익금으로 인해 돈을 받게됩니다, 판매자가 닫을 때 기존 모기지가있는 경우 적은 폐쇄 비용과 모기지 지불금.

외국 구매자의 경우, 폐쇄는 구매자가 물리적으로 미국에 존재하지 않고 일어날 수 있습니다. 구매자는 단순히 구매자의 변호사 또는 구매자를 대신하여 거래를 마감 할 다른 대표에게 위임장을 할당할 것입니다. 이것은 일반적인 관행입니다.

"투자자를 위한 자산 관리"