DOWNTOWN MIAMI 인구 증가로 인한 판매 혜택 아파트

전문가와 연결

2019년 5월 인구통계 추산 회의에서 플로리다 주 경제학자에 따르면 플로리다는 2024년까지 매년 33만 명 이상이 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 하루에 900명 이상이 일하는 것입니다. 이러한 인구 증가는 매년 올랜도보다 약간 큰 도시의 인구를 추가 플로리다와 유사합니다! 마이애미-데이드 카운티, Palm Beach 카운티와 브로워드 카운티는 이 성장의 45%를 차지했습니다. 


 

그러나 플로리다 내에서 마이애미는 가장 큰 승자였습니다! 

Downtown Miami 마이애미 다운타운 개발 당국에 따르면 인구 통계에 따르면 현재 92,235명이 거주하고 있으며, 2021년까지 109,617명의 주민이 거주할 것으로 예상됩니다. 이는 향후 3년 동안 무려 18% 증가한 수치입니다! 

Downtown Miami 판매를위한 콘도

이 모든 사람들은 어디에서 오는가? 왜 그들은 마이애미에 오는거야?

가장 Downtown Miami 주민들은 문화 및 엔터테인먼트 옵션을 갖춘 도시 중심부에서 24/7 라이프 스타일을 즐기는 젊은 전문가입니다.

점점 더 뉴저지, 뉴욕, 캘리포니아, 일리노이, 매사추세츠, 코네티컷과 같은 고세금 주에서 주민들이 선샤인 스테이트로 영구 이동하고 있습니다. 

2018 년 초에 제정 된 새로운 세법은 높은 세금 상태의 주요 주택 소유자에게 부정적인 영향을 주어 왔습니다. 예를 들어, 거의 하룻밤, 새로운 주 및 지방 세금 ( SALT ) 공제 한도 $10K는 본질적으로 기본 주택을 소유하는 것이 더 비싸다. 또한, 새로운 세법은 기본 주택 소유자가 공제 할 수있는 이자의 양을 낮췄다 $750,000 에서 $1,000,000 후 기본 주택의 구입에 2017.


어느 Downtown Miami 동네가 가장 높은 성장을 보았다? 

마이애미는 더 빠른 속도로 도시를 전진시킬 변곡점을 맞았고, 더 많은 수요를 창출했습니다.  진실은, 마이애미는, 그리고 여전히 르네상스의 절박한 필요에, 일부 지역에있다. 그러나, 하이퍼 개발은 경제와 인구 성장을 자극하기 위해 노력했다. 브릭켈은 우리가 아래에 주의한 바와 같이 가장 많은 발전을 보았습니다. 또한 Edgewater에서 강한 성장을 보였습니다. 앞으로는 Brickell이 강력한 성장을 지속할 것으로 예상하지만, 센트럴 비즈니스 지구와 파크 웨스트 및 윈우드와 같은 다른 지역이 향후 5-10년 동안 성장의 원동력이 될 것으로 예상됩니다.   

Brickell

브릭켈은 Downtown Miami 2000년에서 2016년 사이에 인구가 세 배로 증가했습니다. 스와이어 프로퍼티의 미래 브릭켈에 대한 비전은 이러한 성장을 가능하게 한 것입니다. 마지막 부동산 주기에서 부화, 그것은 비전은 2012 년에 부활했다.

궁극적으로, Swire Properties는 브릭켈 시티 센터의 1단계에 10억 달러 이상을 투자했는데, 여기에는 2개의 주거용 타워 리치 앤 라이즈(Reach and Rise)가 포함되었으며(2016년에 773대가 납품), 거대한 화려한 쇼핑몰, 트렌디한 이스트 호텔, 두 개의 오피스 타워가 포함되었습니다. 브릭켈 시티 센터는 2016년에 문을 열었습니다. 

브릭켈 시티 센터의 단계 II는 브릭켈 시티 센터가 두 개의 콘도 타워 (결합 1,000 단위)와 두 개의 오피스 타워를 포함하여 두 개의 도시 블록을 확장 볼 수 있습니다. 

다른 개발자들은 스콰이어 프로퍼티를 따라 브릭켈로 향했다. 2012년부터 2018년까지 Brickell은 5,000개에 가까운 콘도를 납품했습니다. 2017년에만 브릭켈이 1,400개의 콘도 유닛을 납품했으며, 브릭켈 하이츠(600대), 브릭켈 1010대(387대), Echo 브릭켈(185대)과 브릭켈 텐(155대). 

Brickell은 판매 및 임대 를위한 주거 개발의 과잉 성장을 보았을뿐만 아니라 수많은 레스토랑, 바, 식료품 점, 체육관, 영화관 등의 추가와 함께 초고성장과 함께 제공되는 보조 개발의 상당한 증가를 보았습니다. 

이 모든 개발과 함께, Brickell은 더 이상 마이애미인의 단지 이웃이 아닙니다, 그것은 지금 일상적으로 같은 새로운 호텔에 머물선택 방문자를위한 선호 선택으로 SLS Lux , 킴프턴, JW 메리어트, W 마이애미, Mandarin Oriental 및 Four Seasons 사우스 비치 (South Beach)의 다운타운 대신 15 분 거리에 있습니다.

엣지 워터

Edgewater는 2014년부터 2019년 6월까지 2,800대를 추가하여 상당한 발전을 보였습니다.  이 중 대부분은 지난 18개월 동안 진행된 프로젝트에 기인하며, 관련 그룹은 파라이소 프로젝트인 그란 파라이소(317대), 파라이소(275대), 파라이소 베이 뷰(396대), 파라이소 베이 타워 1(360대)을 납품했다. 에지워터의 두 가지 최신 프로젝트, Elysee 및 Missoni Baia 게임을 최대.

지방시 톰 포드 마이애미 디자인 지구

 

어떤 다른 지역은 미래의 하이퍼 성장을 볼 것인가?

파크 웨스트 / 센트럴 비즈니스 디스트릭트 인근 Miami Worldcenter

다른 지역은 브릭켈의 주거 하이퍼 성장을 따라 설정, 특히 중앙 비즈니스 지구와 공원 웨스트. 이 지역은 마이애미 월드 센터의 추가에서 크게 도움이 될 것입니다, 이는 나중에 단계에 열 예정이다 2019. 도심에는 베이 사이드 마켓 플레이스와 베이 프론트 공원도 있습니다.

Miami Worldcenter 

브릭켈(Brickell) 도심과마찬가지로 브릭켈(Brickell) 지역에 변화를 가져왔던 Miami Worldcenter 유사한 변형 효과를 가질 운명입니다. Miami Worldcenter 마이애미 의 도시 중심부에 야심 찬 17 에이커의 복합 용도 개발, 북동쪽 사이 설정 6 과 11 거리, 그리고 북동 두 번째와 북쪽 마이애미 애비뉴 사이, I-95와 I-395의 교차점. 

Miami Worldcenter 최고 수준의 실내 / 야외 쇼핑몰, 거대한 메리어트 호텔 및 컨벤션 센터, 야외 보행자 몰 및 1,000 개 이상의 마이애미 콘도가 판매됩니다.

이 혁신적인 프로젝트는 마이애미가 진정한 도시 환경이 되어야 하는 바로 그 것입니다. Downtown Miami 이웃은 수십 년 동안 부족했다. 

마이애미를 모르는 사람들을 위해, Miami Worldcenter "예술 및 엔터테인먼트 지구"에 위치하고 있습니다. 그러나, 그것은 닷지 창고 나이트 클럽, 빈 주차장 및 수년 동안 이웃을 산재해있는 불특정 활동으로 가득 찬 지역에 대한 좋은 이름입니다. 

의 추가 Miami Worldcenter 비스케인 대로를 따라 개발의 동쪽 측면을 따라 상승 한 위대한 현대 주택과 일치 하여 이웃을 더 가져올 것이다, 즉, 고급 콘도 건물 마르퀴스, 열 박물관 공원, 1000 Museum (개발 중), 900 비스케인과 마리나 블루. 뿐만 아니라 베이를 따라 더 동쪽 박물관 공원의 새로운 페레즈 예술과 서리 과학 박물관과 함께, 공연 예술에 대한 아드리엔 아르쉬트 센터, 북동쪽으로 몇 블록.

더 몰 앳 더 Miami Worldcenter 765,000 평방 피트의 소매점포가 있으며, 블루밍데일스와 메이시스를 앵커 매장으로 포함시킬 것입니다. 링컨 로드와 마찬가지로 7번가 산책로에는 전문점, 레스토랑, 바, 나이트클럽이 있습니다. 

또한, 56층 규모의 1,800개의 객실을 보유한 메리어트 마르퀴스 호텔 & 컨벤션 센터는 미국에서 가장 큰 컨벤션 센터 중 하나이며 쇼핑몰과 다른 몰과 직접 연결됩니다. Miami Worldcenter . 또한, 메트로 무버와 플로리다 올 어판 플로리다를 통해 대중 교통은 매우 가깝기 때문에 자동차뿐만 아니라 센터에 쉽게 접근 할 수 있습니다.

우리는 마이애미 월드 센터에서 큰 가치를 볼 수 있습니다, 뿐만 아니라 인접한 주민에 대한, 뿐만 아니라 마이애미 주민과 방문자 모두를위해. 한 번 더 따라, 우리는 판매를위한 마이애미 콘도와더 많은 타워의 영역에서 발표를 볼 것으로 예상, 뿐만 아니라 임대, 더 필요한 밀도를 만드는. 궁극적으로, 이 프로젝트는 앞으로 하나의 큰 도약이 될 것입니다. Downtown Miami 일하고, 쇼핑하고, 살 수 있는 활기찬 장소를 조성하여 진정한 24/7 도시 환경이 되었습니다.  

마이애미 월드 센터

 

윈우드 (주)

대규모 젠트리피케이션을 겪고 있는 윈우드는 마이애미에 오는 주민들의 하이퍼 성장을 위한 촉매제가 될 것입니다. 한때 피곤한 할인점과 창고로 유명했던 윈우드는 상업 및 주거 중심지로 부상하고 있습니다. 내년에 윈우드를 위해 계획된 주거 개발은 많지 않지만, 윈우드는 주거 및 환대 허브로 성장할 것으로 믿습니다. 

윈우드는 고층 커뮤니티는 아니지만, 우리는 이웃에 걸쳐 작은 프로젝트를 볼 것으로 예상. 2번가에 2개의 대형 상업 프로젝트가 건설되기 시작했으며 골드만 차고가 완공되어 문을 열었으며, 올해 더 많은 오피스 프로젝트가 발표되었습니다. 윈우드는 이전보다 훨씬 더 높은 속도로 확장되어 플로리다 의 모든 지역에서 가장 유망한 지역 중 하나로 눈덩이가 될 것입니다. 

마이애미의 일회성 산업 코너의 변화는 2002 년 데뷔로 거슬러 올라갑니다. Art Basel 마이애미 비치. 그 사이에 이 아트 쇼에 그려진 국제 제트 세트는 종종 윈우드의 개조된 창고 내부스튜디오에서 일하는 예술가들을 찾아나섰습니다. 이러한 예술적 유입은 윈우드가 피곤한 창고와 할인 소매점으로 가득찬 지구에서 번성하는 상업 및 주거 중심지가 되는 동네로 발전하는 데 기여했습니다.

이 동네는 2009년에 뉴욕과 마이애미 비치에서 젠트리피케이션 을 주도했던 토니 골드만이 새로운 지위를 얻었습니다. Wynwood Walls , 셰퍼드 페어리와 론 영어 와 같은 세계적으로 알려진 거리 예술가의 기여와 야외 벽화 프로젝트. 곧 데이비드 에델스타인과 모이스 마나 같은 다른 유명 뉴욕 개발자들이 골드만의 리드를 따라다나고 있었다.

마이애미가 2015년에 윈우드 지역 활성화 지구를 만들었을 때, 더 많은 콘도, 임대 아파트 및 소매점의 건설을 장려하기 위해 구역 오버레이를 만들었을 때 이 지역의 개발은 큰 도약을 이룩했습니다. 그 이후로 고밀도 복합 용도 프로젝트가 제안되었습니다. 전부, 그들은 약 추가 할 수 1,000 주거 단위와 3.9 백만 평방 피트의 소매 공간.

Wynwood Walls

 

왜 지금 마이애미에서 구입하는 가장 좋은 시간이다?

Tthe Downtown Miami 부동산 시장은 현재 스위트 스팟에 있습니다. 오버빌딩 에서 Downtown Miami 일시적으로 초과 콘도 공급을 만들었습니다. 수요가 증가하는 시점에 온라인에 들어오는 재고가 거의 없기 때문에 곧 가격이 상승할 것으로 예상됩니다. 

이것은 향후 6~9개월(겨울을 통해)에 구매자에게 독특한 단기 기회를 창출할 것입니다. 2020년 초, 파이프라인이 건조해지고 마이애미가 보았던 것과 같은 속도로 보충되지 않기 때문에 새로운 건설의 부재는 매우 두드러질 것입니다. 

마이애미로 이주하는 모든 사람들을 수용할 수 있는 새로운 건설 공급이 충분합니까? 

아마 아닐 거에요. 코코넛 그로브에서 포트 로더데일까지 획기적인 및 미래 콘도 신생 기업은 사실상 제로에 있습니다. 또한, 새로운 건설 공급 Downtown Miami 이 부동산 주기의 대부분의 모든 것이 그때까지 전달될 것이기 때문에 향후 6 - 9 개월 동안 절벽에서 떨어질 것입니다. 

그러나 동시에, 마이애미 Fl 속성에 대한 수요는 세금 이주로 인해 가열되고 사람들은 마이애미의 하이퍼 젠트리피케이션의 결과를보고있다. 그리고, 그들은 지금 마이애미를 사랑해요. 그들은 일부 높은 세금 상태에 무엇의 일부에 플로리다에서 주택 가격으로, 우리는 수요가 꽤 빨리 가열 할 수 있다고 생각합니다. 트럼프가 달러를 낮추는 것처럼 달러가 약세를 보이면 마이애미는 브라질, 아르헨티나, 콜롬비아, 멕시코 등의 바이어들의 반등을 빠르게 볼 수 있습니다.

현재 건설 중인 프로젝트는 Downtown Miami ?

2019년 7월 1일 현재, Downtown Miami 건설 중인 프로젝트(또는 2,186개)만 이 수있습니다. 7개 사업 중 총 1,452개 사업이 2019년 말까지 납품될 예정이다. 현재 건설 중인 유닛 중 2020년에는 349대, 나머지 385대는 2021년에 완공될 것으로 보입니다.

 

2019년 7월 1일 현재 건설 프로젝트 진행 중

콘도 단위의 #

예상 점유

평방 피트 당 평균 가격

단위당 평균 정가

크기 - 단위당 평균 평방 피트

Brickell Flatiron

549

2019

$766

$1,100,000

1,437

파라마운트 Miami Worldcenter

513

2019

$706

$1,130,000

1,600

Missoni Baia

249

2020

$808

$1,580,000

1,956

Elysee

100

2020

$781

$2,340,000

3,303

Aston Martin 레 지 던스

390

2021

$1,000

$2,240,000

2,240

Yotel Pad

215

2021

$660

$330,000

500

스마트 브릭켈

170

2021

$657

$550,000

838

합계/Wtd. 평균. 

2,186

 

$780

   

 

배달되는 모든 단위의 가중 평균은 평방 피트 당 $ 780이며 7 개 프로젝트 중 5 개는 평균 $ 1,000,000 이상가격이 책정되었습니다. 이것은 의 상향 궤적을 보여줍니다. Downtown Miami 주거용 부동산.  

 

아직 건설 중이 아니지만 예약을 받고 계약을 작성하는 새로운 개발 프로젝트는 무엇입니까?

아래 표와 같이 예약을 하고 계약을 작성하는 프로젝트는 4개뿐입니다. 우리는 계획 단계 프로젝트가 예약을 하거나 계약을 체결하는 프로젝트를 고려하는 에 의해 승인 된 프로젝트라고 부릅니다. 파이프라인에 이러한 부족한 수의 프로젝트가 있는 경우, Downtown Miami 2020년과 2021년에 재고 위기를 보장할 수 있습니다. 

예약 및 계약 단계의 프로젝트는 언제 전달될지에 대해 조금 더 의심스럽습니다. 확률은 아래 프로젝트 중 어느 것도 2020년에 인도되지 않을 것이며 브릭켈의 하나의 프로젝트우나만 2021년에 인도될 것입니다. 

 

2019년 7월 1일 현재 예약 및 계약 단계

콘도 단위의 #

예상 점유

One River Point

426

2022

나티보 주

400

2022

Okan Tower

236

2022

Una Residences

135

2021

1,114

 

 

지난 5 1/2 년 동안, Downtown Miami 9,661 개의 콘도가 배달된 것을 보았습니다. 올해 말까지 1,400대가 인도될 것으로 예상되며, 이는 Downtown Miami 2018년에 는 3,064개의 콘도가 인도되었으며, 2017년에는 1,821개의 콘도가 제공되었으며 2016년에는 2,209개의 콘도가 인도되었습니다. 

임시 초과 재고, 높은 가격 인센티브, 새로운 건설및 유리한 세금 환경의 부족은 모두 호의 Downtown Miami 2019년에 판매될 아파트입니다. 다른 주에서 이주하는 증가와 함께, 우리는 마이애미가 인구, 경제 및 궁극적으로 주택 가격의 측면에서 성장할 것으로 기대합니다. 

무슨 일이 일어나고 있는지 Downtown Miami 판매 시장 세그먼트에 대한 아파트는 마이애미 비치 럭셔리 부동산과 혼동해서는 안된다, 이는 같은 궤적을 따르지 않는다 Downtown Miami 마이애미 비치의 토지 의 희소성을 감안할 때 – 이들은 서로 다른 시장 드라이버와 두 개의 별개의 세그먼트입니다. 그러나, 해변에 있는 한 특정 동네에서 오버빌딩이 발생했습니다. Sunny Isles 훨씬 더 높은 가격에도 불구하고 다운타운 시장을 추적 할 가능성이 있습니다.

이 모든 것이 마이애미에 어떤 의미인가요?

그것은 에서 판매를위한 아파트에 투자 할 수있는 좋은 시간이다 Downtown Miami 2020년 초 약 6개월 만에 조세이주율을 높이는 변곡점으로 보고 있는 만큼 향후 신규 공사가 절벽에서 벗어날 것으로 보입니다. 그리고 개발 주기의 계획된 단계에는 거의 없으며, 아래에서 볼 수 있습니다. 

" Downtown Miami vs 마이애미 비치 부동산"

 

Echo 브릭켈 마이애미-082413-편집-1

 

당신이 투자 할 수있는 적절한 시간을 기다리고 사이드 라인에 앉아있는 경우 Downtown Miami 럭셔리 부동산은 지금 단지 완벽한 시간이 될 수 있습니다. 신규 건설의 낮은 공급은 미래 가격 행동의 선행 지표입니다. 개발자가 빈 공간을 채우고 새로운 개발의 무리를 시작하더라도, 그들이 전달 될 때까지, 그것은 약 될 것입니다 36-48 개월 또는 재고가 전달되기 전에 더 이상.

주택 구매자와 투자자를 돕기 위해, 우리는 최근에 우리가 같은 문제를 해결 마이애미 럭셔리 콘도를 구입할 때 자주 묻는 Q & A를 시작 :

  • 지금이 구매하기에 적절한 시기인지 어떻게 알 수 있나요?
  • 마이애미 부동산을 구입할 때 고려해야 할 이웃은 무엇입니까?
  • 나는 새로운 건설 프로젝트 또는 기존 건물에서 마이애미 콘도를 구입해야하는가?
  • 마이애미 아파트를 살 때, 내가 최고의 가격을 얻고 있는지 어떻게 알 수 있습니까?
  • 마이애미에서 고급 아파트를 살 때 세금 의미는 무엇입니까?
     

 

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