2019년 임대 부동산에 투자할 최고의 도시 분석

Anthony Guerriero , 9/30/18 오전 5:00

부동산에 대한 투자

누군가가 부동산에 투자하기에가장 좋은 도시를 결정하기 전에, 그들은 주식과 채권이 아닌 부동산을 선택해야하는 이유를 결정합니다. 이 기사에서는 현명한 결정과 최선의 선택을 하기 위해 현재 많은 고객과 미래의 고객을 도울 이유와 장소에 대해 설명합니다.

임대 부동산에서 돈을 버는 것은 여러 가지 요인에 따라 달라집니다. 우리는 우리의 이전 블로그 중 하나에서 투자 전략을 다룹니다. 돈을 버는 것은 부동산의 위치, 재산의 유형, 구매 가격, 임대 소득 수익률 및 청산 할 때 의 재판매 가격과 같은 요인에 따라 달라집니다. 수익률은 부과된 임대료와 소유 비용에 따라 달라집니다.

이 기사에서우리는 2019 년에 임대 부동산에 투자 할 수있는 가장 좋은 도시를 결정하기 위해 현명한 또는 덜 현명한 선택을하는 도시에 대해 논의합니다.

붐, 우울함 또는 흉상: 중요한 곳을 아는 것

대부분의 주거용 부동산은 가장 성숙한 시장에서 발견된다: 북미와 유럽. 총 가치의 44%는 세계 인구의 17%가 소유하고 있습니다. 아시아, 특히 중국은 부동산 산업이 성장함에 따라 빠르게 부상하고있습니다. 흥미롭게도, 중국의 주거용 부동산 성장은 주로 더 많은 주택을 건설하는 정부 정책과 개발자에게 빈 땅을 판매함으로써 발생합니다.

많은 국가에서 정부 정책은 성장뿐만 아니라 수축에도 큰 영향을 미칩니다. 이는 지속적인 자산 성장을 위한 장기 전략이 더 이상 자연 시장 사이클을 벗어나는 경우가 없다는 것을 의미합니다. 정부는 결코 전에 같이 부동산 시장에 영향을 미치고있다. 일부는 투자자의 이익을 위해, 일부는 그렇게 많이하지. 이것은 특정 국가의 시민이 아닌 투자자에게 특히 중요합니다. IMF는 세계 부동산 시장을 연구하고 57개 국가 경제중 연구한 결과 다음과 같은 사실을 결정했습니다.

  1. 18 은 2007-12 년 금융 위기 동안 부동산 가치가 하락했으며 그 이후로 계속 하락하고 있습니다.
  2. 18 주택 시장은 급격히 하락했지만 2013 년 이후 반등했다.
  3. 21은 완만한 가격 하락을 보았지만 빠른 회복을 보았습니다.

위에서 언급 한 바와 같이 특정 국가에서는 일부 도시가 다른 도시보다 더 번영했습니다. 명확한 예를 들어, 베이징은 정부의 토지 판매로 인해 연간 25% 증가를 보였지만 시안은 10% 미만의 상승률(인플레이션 조정)을 보였습니다. 새로운 개발의 대부분은 구매자가 아닌 임대인에 의해 촬영됩니다. 정부가 임대 계약과 임대 소득에 대한 과세를 어떻게 규제할 수 있는지, 따라서 수익률은 불분명합니다.

유럽에서는 런던, 뮌헨, 암스테르담, 오슬로, 비엔나 와 같은 도시에서 전국 평균을 훨씬 앞지르는 급속한 부동산 가격 상승을 보았습니다. 이러한 증가는 공급이 수요를 따라가지 않았기 때문인 것으로 보입니다. 공급이 따라 잡기 와 수요를 능가 할 때, 부동산에서 일반적인 것처럼, 호황 년 동안 구입 한 투자자는 잘 자신의 자산의 가치는 그들이 원하는 것보다 다시 떨어질 볼 수 있습니다. 임대 소득은 공급이 따라 잡을 때까지 수익성이 될 가능성이 높습니다, 세입자는 구매자가 될 여유가 있다. 과대 평가 시장은 항상 수정을 참조, 그래서 재판매 가격은 이러한 도시에서 실망 할 수있다.

샌프란시스코와 로스앤젤레스 와 같은 일부 북미 도시는 가격이 수입보다 훨씬 높은 것으로 보이며, 이러한 가치는 장기적으로 는 그렇게 안전하지 않습니다. 주목해야 할 점은 UBS 자산 관리의 연구는 부동산 거품의 징후에 대한 가장 위험한 지역에있는 여러 도시를 나열한다는 것입니다.

홍콩, 뮌헨, 토론토,밴쿠버, 암스테르담, 런던 이 도시에 포함됩니다. 이 도시의 가격은 지난 5년 동안 평균 35% 상승한 반면 다른 주요 도시는 15% 상승했습니다. 이 도시에 소유한 투자자는 거품이 터지기 전에 청산하고 청산 된 자본을 안전한 위치로 옮기는 것이 현명하다고 생각할 수 있습니다.

국내 및 국제 규제 당국은 호황기에 대한 점검을 하기 위해 이전보다 더 경계하고 있습니다. 그들의 "거시적 정책"은 성장을 길들이기 위해 사용되고 있습니다. 글머리 기호의 국가는 1을 가리킵니다. 3. IMF는 가장 광범위한 거시적 정책을 보았습니다. 너무 빨리 가속 가격 상승 단순히 시장에서 많은 주민을 가격, 그래서 그들은 강제로, 또는 단순히 선호, 임대.

정부 정책이 '시장의 보이지 않는 손'에 민감하지 는 않지만, 이들 국가의 정책이 의도한 것보다 더 큰 감쇠 효과를 낼 가능성이 높다. 물론 이 점은 투기적이지만 역사는 반복되는 경향이 있습니다. 따라서 장기적인 자산 성장에 있어 정부의 지배보다는 시장 세력을 장려하는 국가를 보는 것이 현명할 수 있습니다.

 

임대 부동산에 투자할 수 있는 최고의 도시

이 설문 조사는 투자자, 특히 비거주자 투자자가 임대 부동산을 구매할 수 있는 곳을 나타냅니다.

 

1. 뉴욕

뉴욕시에는 꾸준하고 잘 지불하는 일자리를 가진 많은 전문 거주자가 있습니다. 교통 인프라를 통해 도시, 지역, 국가 및 국제 여행을 쉽게 할 수 있습니다. 문화, 예술, 식사 및 엔터테인먼트의 중심지이기 때문에 개인과 가족이 계속 오고 머물러 있습니다. 10년 전보다 훨씬 많은 일자리 다각화가 있었고, 50년 이상 가장 많은 취업자가 임대 시장을 포함한 시장을 안정적이고 강력하게 만들고 있습니다. 도시 지원 부동산 가격에 높은 임금 일자리 때문에, 뉴욕은 상대적으로 낮은 위험으로 간주됩니다. 

 

2019 년 아파트를 구입하는 최고의 뉴욕 지역

 

연례 UBS 글로벌 버블 리포트는 다시 한 번 뉴욕 부동산 가격이 상당히 가치가있다고밝혔다. UBS 경제학자들은 뉴욕, 보스턴, 밀라노, 시카고가 공정하게 평가되거나 가치가 없는 것으로 판단된 20개 금융 센터의 데이터를 분석했습니다. 나머지 16개 도시는 버블 영토 또는 가치 이상으로 분류되었습니다.  

공정한 가치를 인정받는 것은 무엇을 의미하는가?  이는 자산의 인식 된 가치가 자산의 시장 또는 실제 가치와 동일하다는 것을 의미합니다. 반대로 자산 버블은 자산의 가격이 실제 값을 초과했을 때 발생합니다. 이것은 투기, 수요 및 활기와 같은 다양한 이유로 발생할 수 있습니다. 거품은 일반적으로 제한된 공급에 직면하여 수요의 증가로 시작됩니다. 투기꾼이 시장에 진입하여 수요와 가격을 더욱 상승시가지게 됩니다. 그러나 어떤 시점에서는 수요가 감소하거나 동시에 공급이 증가하여 가격이 급격히 하락합니다. 거품이 터질 때입니다!  이런 일이 발생하기 전에 자산에서 벗어났습니다.

 

임대 부동산에 투자할 최고의 도시

 

2. 마이애미

마이애미는 또 다른 주요 상업 및 금융 허브입니다. 이 도시는 미국 의 모든 남부 주에있는 다른 도시보다 라틴 아메리카 사업을 서비스하는 더 많은 외국 은행과 더 많은 상업 지역 사무소를 보유하고 있습니다. 그것은 너무 많은 사업에 대 한 금융 센터 이기 때문에, 그것은 전문가의 실행 공급을 즐긴다, 뉴욕에서 처럼, 멀리 구입 하 고 긴 통근 고통 보다 그들의 사업 장소에 가까운 임대를 선택.

상업 및 인프라 개발 마이애미는 강하게 주택 및 임대에 대한 수요가 매우 오랜 시간 동안 강한 남아있을 것이라는 점을 제안하고 그 이유 중 하나는 인구 증가입니다. 매년 수천 명의 외국인 이민자들이 플로리다의 모래 해변으로 몰려들고 있으며, 대부분 아르헨티나, 콜롬비아, 멕시코, 베네수엘라 와 같은 스페인어권 국가와 유럽인, 심지어 최근에는 중국인이 있습니다. 또한 지난 수년간 브라질 경제가 혼란에 휩치자 수백 명의 부유한 브라질 인들이 EB-5 비자를 통해 이 나라를 떠나 마이애미를 주요 거주지로 만들었습니다. 그것은 미국에서 어떤 주요 도시의 가장 높은 외국 출생 인구. 유리한 날씨는 주 소득세가 없다는 사실뿐만 아니라 요인을 한다.

지난 10 년 동안 마이애미 부동산은 더 성숙한 시장으로 전환, 특히 지난 몇 년 동안 두 자릿수 성장을 가속화 본 럭셔리 부문에 대한. 해외 투자의 유입으로, 그것은 곧 둔화 될 것 같지 않습니다, 어느. 이 급속한 성장 속도는 햇빛과 해변을 휩쓸고 있는 욕망에 의해 서만 하는 것이 아니라, 부유한 투자자들도 돈을 보관하기에 안전한 장소라는 것을 깨닫고 있습니다.

"판매를위한 마이애미 아파트는 다른 글로벌 도시보다 훨씬 저렴"

아래 비디오는 파라마운트 마이애미의 영업 팀이 우리와 공유했으며 마이애미 부동산에 투자해야 하는 10가지 이유를 강조합니다.

마이애미에 투자해야 하는 10가지 이유

 

 

3화 샌프란시스코

샌프란시스코는 UBS에 의해 +1.44의 점수로 "과대 평가"로 선정되었습니다. 임대료와 주택 가격은 수입을 앞질렀습니다. 베이 지역은 거주자를위한 임대 주택을 계속 공급할 것이지만 투자자를 주저하게만드는 두 가지 요인이 있습니다.

하나는 실리콘 밸리가 하나의 산업 지역이라는 것입니다. 과거에는 '닷컴 재앙'이 있었습니다. 하이테크에 대한 또 다른 침체는 부동산 가치와 임대 소득 모두에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

다른 요소는 더 미묘한 요소입니다. 20 - 30% 하이 엔드 부동산 판매는 SF에서공개적으로 공유되지 않습니다. 부동산은 여러 리스팅 서비스 (MLS) 및 다른 많은 인터넷 사이트에 광고하는 것이 보통입니다. 고급 부동산이 "레이더 아래"판매되는 것이 일반적이되어 업계 리더와 후원자가 판매되는 것을 보는 세상을 피하십시오. 이것은 개인 정보 보호에 대한 욕망에 불과 할 수 있지만, 그것은 또한 하이테크 및 기타 비즈니스 리더가 자신의 비즈니스 또는 지역 산업 전체에 너무 밀접하게 보고에서 관찰자를 낙담하는 방법으로 볼 수 있습니다. 투명성의 부족은 미래의 판매 가격에 잘 보탬이되지 않을 수 있습니다.

 

 

4. 보스턴

보스턴은 UBS에 의해 +0.45의 점수와 "공정 가치"로 평가된다. 2018년 2분기 럭셔리 부동산 가격은 2017년 2분기 대비 16.7% 하락했습니다. 그레이터 보스턴 지역은 자신의 가정을 임대 전문가의 높은 숫자가있다. 최근 보고서는 새로운 콘도의 수천이 지난 10 년 동안 지어진 경우에도 사용 가능한 주택의 공급은 수요를 유지하지 않은 말한다.

가장 큰 문제는 잘못된 종류의 주택이 지어졌다는 것입니다. 그들은 너무 작아요. 이것은 가난한 장기 계획을 의미합니다. 한 가지 결과는 많은 보스턴 사람들이 단순히 멀리 이동하고 긴 매일 통근 고통이다. 보스턴에서 일하는 사람들의 50% 이상이 하루에 3시간을 통근합니다. 추위와 젖은 겨울에, 이것은 심각한 문제가 될 수 있습니다.

오늘날의 기술로, 사람들은 재택 근무자가 될 것이며 보스턴에서 멀리 떨어져 더 많은 임대 할 필요성을 줄일 수 있습니다. 현지에 기반을 둔 임대 부동산 투자자는 마이크로 트렌드를 추적하고 다음 임대 부동산을 구입하기에 적합한 지역을 정확하게 선택할 수 있습니다. 해외 또는 국외 투자자는 더 광범위하고 안정적인 영역에 집중하는 것을 선호할 수 있습니다.

 

5. 런던

런던, 잉글랜드는 오랫동안 임대 부동산을 소유할 수있는 좋은 장소였습니다. UBS는 이제 런던 +1.61을 기록하여 "버블 리스크" 카테고리에 잘 올랐습니다. 이에 대한 여섯 가지 주요 이유는 그들에 대한 수요의 하락에 결합 품질 주택의 과잉 공급, 금리 상승, 법인에 의해 부동산을 구입하는 높은 스탬프 관세, 18 %와 28 % 사이의 비거주자에 대한 새로운 양도 소득세, 브렉시트, 그리고 하드 좌파 정부가 다음 선거에서 승리하고 더 높은 세금을 인상 할 것이라는 두려움이다.

부동산에 투자할 최고의 도시

브렉시트로 인해 일부 주요 기업들이 런던을 떠났습니다. 브렉시트로 인해 통화는 미국 달러 대비 13%의 가치를 잃었으며, 분리 후 12%의 스털링이 또 다른 12% 하락할 것으로 우려됩니다. 이러한 요인은 함께 구매, 임대 수익률 및 재판매 가치에 부정적인 영향을 미칩니다.

몇몇 아시아 국가들은 부동산 가격에 긍정적인 영향을 미치는 급속한 경제 발전을 경험하고 있습니다. 정부 정책은 또한 시장에 영향을 미치고 있으며, 경우에 따라 시장 수정을 강요하기도 합니다.

 

6. 홍콩

홍콩은 오랫동안 부유한 중국 본토 투자자들에게 매력적이었습니다. UBS는 홍콩을 비싼 가격으로 평가했으며 버블 위험 지역에서는 +2.03(이전 UBS 보고서에서 +1.74에서 증가)으로 평가했습니다. 홍콩의 부동산 시장은 과열되어 가격 조정을 볼 수 없으며, 이는 일어날 것임을 시사합니다. 2012년 이후 매년 평균 8%의 가격 상승률과 함께 2017년 의 18%의 가격 상승률은 지속 가능한 것으로 생각되지 않습니다.

외국인 투자자는 구매에 30 %의 스탬프 관세를 부과받습니다. 임대소득세는 11.4%, 총 임대수익률은 2.75%입니다. 이것은 다른 도시나 정부 지원 채권에 비해 높은 수익률이 아닙니다. 홍콩 달러가 미국 달러에 묶여 있는 상황에서 금리 인상은 다른 구매 및 소유 비용과 결합되어 외국인 투자자에게 피해를 줄 수 있습니다.

 

7. Singapore

Singapore 지리적으로 잘 배치되어 있으며 금융 중심지입니다. 그것은 최근 가격 보정을 보았다, 그래서 주거 용 부동산은 공정 가치로 UBS에 의해 평가된다 (+0.44.) 최근 정부의 25% 매수관세 등 시장 안정화를 위한 조치는 외국인 투자자들에게 부정적인 영향을 미쳤다. 정부는 또한 15.1 %의 임대 소득세를 제정하여 임대 수익률이 2.54 %에 불과합니다. 정부 정책은 부동산 가격을 억제하기위한 것이었다, 그들은 그렇게했다. 국내 주요 주택 구매자는 외국인 구매자와 두 번째 및 세 번째 속성에 투자하고자하는 사람들의 비용으로 혜택을 누릴 것입니다.

 

8. 호치민시

사이공 - HCM 시티는 혼합 된 역사를 가지고 있지만, 2018 년 7 월 "부동산 시장의 위기 주기 및 투자 기회"세미나에서 전문가들은 공급이 2017 년보다 낮기 때문에 위기가 "향후 2 년 동안 가능성"이라고 말했다. 베트남은 이전에 10 년 마다 재산 위기를 보았다. GDP는 이전의 위기 때와 같은 속도로 성장하고 있지만, 이번에는 정부가 미래의 위기를 피하기 위해 시장을 약화시키기 위한 조치를 취하고 있습니다.

사이공 호치민시

그 중에는 법인세율 20%, 양도소득세율 20%, 구매시 5%의 스탬프세, 10%~20%의 임대소득세가 있습니다. 그리고 2019년 현재 은행은 단기 자본의 40% 이상을 중장기 대출을 제공할 수 없습니다.

오늘날 호치민 시 부동산 시장의 주요 특징은 저소득 층 거주자를위한 주택의 부족과 고급 아파트의 과잉 공급입니다. 인민위원회 부위원장은 거품에 대한 경고를 내렸고, 브로커와 투기꾼들이 가격 인상을 위해 허위 정보를 제공하고 있다고 밝혔다. 이와 같은 공식 성명은 투자자들에게 생각을 잠시 멈출 수 있습니다.

 

9. 도쿄

도쿄의 부동산 가격은 지난 5년 동안 전년 대비 약 5% 증가했으며 UBS에 따르면 과대 평가되어 +1.09의 점수를 받았습니다. 2018년 2분기 임대료는 23개 구 전체에서 증가했으며, 금융위기 이후 처음으로 2020년까지 2008년 수준이 충족되거나 초과될 것으로 예상됩니다. 인구가 고령화됨에 따라 소형 1인 아파트의 매력이 낮아질 수 있습니다. 이 경우, 점유율은 임대 소득과 함께 떨어질 것입니다. 2018년 8월 일본의 물가상승률은 2.54%를 기록했습니다. 일본의 과세는 매우 복잡하며, 특히 비거주자에게는 매우 복잡합니다. 취득 및 처분 세는 임대 소득에 대한 세금과 마찬가지로 부과되며 소득이 납부되기 전에 20.42 %의 원천세가 부과됩니다.

 

10. 서울

서울 의 부동산 시장은 2018년 가격이 6.9% 상승했습니다. 이러한 상승을 억제하기 위해 정부는 특히 여러 재산의 소유자에 새로운 재산세를 부과하여 개입했다. 정부는 시장 안정을 위해 서울에 30만 가구를 신축할 계획이다. 장관은 이번 조치가 필요한 효과가 없다면 더 많은 새로운 조치가 시행될 것이라고 말했다.

 

11화 프놈펜

캄보디아의 수도인 캄보디아는 대규모 경제 확장의 중심에 있습니다. 국가의 GDP 호버는 거의 7%입니다. 성장의 대부분은 일본, 중국 및 기타 국가에서 외국인 투자에 의해 연료가 된다. 부동산 시장, 특히 토지에 대한, 단기적으로 긍정적 인 보인다. 그러나 근본적인 문제가 있는 것 같습니다.

성장은 유기적이지 않고 외부 투자에 의해 촉진됩니다. 많은 새로운 가정은 캄보디아 문화에 부합하지 않으며, 그래서 많은 시민들에게 호소하지 않습니다. 도시화는 물 공급, 폐수 처리, 운송 등이 모두 뒤처졌기 때문에 필요한 인프라를 훨씬 능가합니다. 또한 캄보디아의 전통적인 은행법이 약하고 많은 부유한 중국인들이 새 아파트에 대한 현금을 지불하고 있기 때문에 정부는 자금 세탁 전술에 의해 구매가 주도될 수 있다고 우려하고 있습니다. 순 결과는, 가까운 미래에, 잘 나중에 투자자가 고통을 사람이 될 수 있습니다.

 

12. 상파울루

SP는 우리가 볼 수있는 마지막 도시입니다.  브라질의 정치적 프로필은 시장에 강한 영향을 미칠 가능성이 높습니다. 상파울루의 주거 시장은 안정적인 프로필을 보여줍니다, 하지만 많은 주민에 대한 손이 닿지 않는 많은 속성. 외국인 투자자들은 많은 주택을 구입했으며, 그들은 이제 불법 거주자에 의해 스쿼트로 취급됩니다. 그들은 임대료를 감당할 수 없기 때문에 부분적으로, 그리고 부분적으로 일반적으로 시장에 항의하는 것이라고 말합니다. 인플레이션 율은 경제성에 도움이되지 않습니다, 이는 격렬하게 변화. 2012년 인플레이션은 5.4%였고 2015년에는 9.03%로 정점을 찍었습니다. 궁극적으로 2018년 인플레이션율은 3.5%로 떨어졌습니다. 과도한 인플레이션으로 실질 가격 상승은 액면가에 나타나는 것보다 훨씬 적습니다.

광범위한 부패 스캔들인 "세차 작전"은 국가에 차가운 영향을 미쳐 역대 최악의 경기 침체 중 하나로 밀어 붙였습니다. 10 월 선거는 많은 정치인이 잘 받지 못하기 때문에 정치 및 시장의 불확실성을나타냅니다. 금리가 6.5%이고 15개월 만에 인플레이션이 높은 상황에서 임대 부동산 투자자는 당분간 뛰어내리지 않도록 선택할 수 있습니다.

 

최종 코멘트

임대 부동산을 구입하는 도시를 선택하는 것은 용감한 투기 또는 균형 잡힌 고려를 장려한다. 일부 도시는 비싼 속성과 일부 잘 가격이 있습니다. 일부는 투자자에게 좋은 소득을 얻고, 낮은 세금을 가지고 있으며, 전 세계의 투자자를 격려한 역사를 가지고 있습니다. 일부 도시와 국가 정부는 비거주자 투자자를 낙담시키고 세전 수익률과 세후 수입 잠재력을 모두 억제합니다.

기회를 자세히 살펴보면 많은 투자자 ( 처음이자 시련된 ) 가 부동산에 투자 할 수있는 최고의 도시를 찾고 있을 때 미국 도시, 특히 뉴욕과 마이애미를 선택합니다.

 

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