뉴욕시 부동산 투자 가이드

성공적인 부동산 투자는 비즈니스 목표에 기반한 전략 수립을 통해 최적의 투자 부동산의 위치와 유형을 선택하는 데 달려 있습니다. 투자 부동산 시장을 이해하고 학습하는 데는 시간이 걸리므로 성공적인 전략의 네 번째 부분(목표, 위치, 유형 외에)은 최고의 조언을 최대한 활용하는 것입니다. 다음에서 투자 목표에 대해 논의합니다. "첫 임대 부동산 구매를 위한 검증된 전략" 과 "투자 부동산을 구매할 때 수익률을 쫓지 마세요."에서 투자 목표에 대해 설명합니다. 성공한 투자자들은 "이것이 내가 얻을 수 있는 최고의 조언인가, 그리고 그 조언을 최대한 활용하고 있는가?"라고 끊임없이 자문합니다.

이 질문에 답하는 것이 이 글의 목적입니다.

부동산은 글로벌합니다. 글로벌 요인부터 지역 요인까지 다양한 요인이 현재 가격, 미래 자본 가치, 현재 임대 소득에 영향을 미칩니다. 고려해야 할 글로벌 및 지역적 요인 외에도 각 국가마다 고유한 소득, 부동산 및 양도소득세 규정이 있습니다. 또한 자체적인 구매, 금융 및 판매 비용도 있습니다. 이러한 비용은 자본수익률, 순현금흐름, 레버리지 및 미래 수익에 직접적인 영향을 미칩니다.

각 국가에는 도시가 있습니다. 각 도시는 부동산 투자자(국내 및 해외 투자자 모두)에게 장단점이 있습니다. 지역 및 국가적 요인을 고려한 다음 도시 수준까지 세분화하면 투자자가 현명한 결정을 내리고 최선의 선택을 할 수 있으므로 위에 나열된 7가지 이유에 부합하는 결과를 극대화할 수 있습니다.

뉴욕시 부동산 투자자를 위한 동네 개요

올바른 위치는 궁극적인 성공을 위해 매우 중요합니다. 저희 기사에서 "2019년 임대 부동산에 투자하기 가장 좋은 도시 분석" 에서 해당 주제에 대한 자세한 분석을 확인할 수 있습니다. 요약하자면, 국제통화기금(IMF)은 57개 국가를 연구하여 부동산 투자에 관한 한 세 가지 범주로 나누었습니다. 저희는 이 연구를 20개 개별 도시에 대한 UBS 자산 관리의 최신 보고서와 연결했습니다. 홍콩, 토론토, 런던과 같은 일부 세계 도시가 UBS가 '버블 위험' 영역에 속한다는 것은 분명합니다. 다른 도시들은 과대평가, 적정 가치, 저평가로 분류되었습니다.

부동산 중개인으로서 우리의 초점은 다음과 같습니다. 뉴욕시특히 맨해튼과 그 인근 지역입니다. 하지만 다음과 같은 정보도 제공합니다. 마이애미 다운타운 에 대한 정보뿐만 아니라 마이애미 고급 부동산.

뉴욕에서 투자 부동산을 구매할 때는 위치가 중요합니다. 투자 부동산에 적합한 위치와 더불어 올바른 부동산을 선택하면 위에 나열된 7가지 이유를 모두 충족할 수 있습니다. 각 도시에는 이웃이 있으며, 이러한 이웃은 가격 상승폭이 크거나 작습니다. 각 지역은 또한 특정 임대 시장 유형에 매력을 느낄 것입니다. 예를 들어 이러한 유형에는 다음이 포함됩니다:

• 사업장과 가깝고 사회 및 가족 라이프스타일 목표에 부합하는 부동산을 소유하기보다 임대하는 것을 선호하는 전문직 종사자.
• 가끔씩 부유한 개인이 피에로를 원하는 경우terre 비즈니스 방문이나 휴가용 숙소로 장기 임대하여 가족들이 건물과 지역의 사교, 식사, 쇼핑 편의시설을 최대한 활용할 수 있도록 합니다.
• 젊은 가족이 있는 경우, 적절한 위치의 적절한 주택을 임대하고 싶거나 임대해야 합니다.
• 지역 대학, 대학교, 사립 학교 또는 학원에 다니는 학생.
• 이 네 가지 임대 시장 사례는 투자자가 어떤 위치를 선택하고 어떤 부동산 유형을 선택할지 결정하는 데 도움이 될 것입니다. 이 모든 시장은 높은 임대료에 높은 입주율을 보이는 경향이 있습니다. 따라서 높은 수익률, 좋은 현금 흐름, 좋은 부동산 가격 상승을 창출합니다.

부동산 유형에 따라 유치하는 임차인의 유형도 달라집니다. 투자자가 매입할 부동산 유형을 선택할 때는 유치하고자 하는 임차인 유형에 맞는 건물을 면밀히 살펴보고 선택해야 합니다. 좋은 임대 부동산에는 여러 유형이 있습니다.

다가구 주택 훌륭한 임대용 부동산이 됩니다. 다가구 주택은 기본적으로 독립된 주택이 두 채 이상 있는 건물을 말합니다. 건물은 듀플렉스(두 집), 트리플플렉스(세 집), 쿼드플렉스 또는 포플렉스(네 집) 또는 아파트 건물(콘도 또는 협동 개발)일 수 있습니다.

다가구 주택에 투자하면 몇 가지 장점이 있습니다. 투자자의 즉각적이고 장기적인 목표를 구체적으로 충족하는 부동산을 선택하는 것은 간단합니다. 많은 임차인이 거의 자동으로 다가구 주택을 선택하기 때문에 시장이 강세입니다. 가장 쉽게 구할 수 있는 유형의 부동산이기 때문에 자신에게 맞는 특정 부동산을 쉽게 선택할 수 있기 때문입니다. '자신과 같은' 이웃을 찾을 수 있어 사회생활과 가족 생활이 즐거울 것입니다.

건물에는 편의시설을 관리하고 문제를 처리할 전문 자산 관리자가 상주합니다.

다가구 투자 부동산은 수익률을 극대화하거나 최소한의 수익률을 유지합니다. 단독주택 투자 부동산이 한 달 동안 비어 있으면 수익률이 100% 감소합니다. 포플렉스의 한 유닛이 한 달 동안 비어 있는 경우 월를 사용하면 전체 수율이 25%만 감소합니다.

한 가족 구성원이 한 유닛에 거주하면서 다른 유닛의 부동산 관리자가 되어 비즈니스 관리 및 운영의 기본을 배우는 경우, 다른 유닛의 수입으로 가족 구성원의 주택 비용을 지불하거나 이에 기여하고 다음 부동산 구매에 투자할 수익을 창출할 수 있습니다. 이 두 가지 요소는 임대 부동산 비즈니스의 성공을 보장하는 인센티브입니다.

투자자가 부동산의 위치와 부동산 유형을 선택하면 다음 결정은 다음과 같습니다. 선택 적합한 건물을 찾아야 합니다. 이 결정에는 투자자 측과 임차인 측의 두 가지 측면이 있습니다. 두 가지 측면을 모두 고려하면 투자 성공이라는 결과를 얻을 수 있습니다.

투자자 측

다시 말하지만, 결정에는 근본적인 목표가 포함되어 있습니다. 간단하고 실용적인 용어로 의사 결정은 다음과 같은 사항을 기반으로 합니다:

• 규정과 규정에 따라 허용 가능한 임대료와 임대 기간이 정해져 있나요? 협동조합은 최소 기간 동안 임대하는 것을 금지하는 규정을 둘 수 있습니다. 또한 협동조합은 잠재적 임차인에 대한 인터뷰와 승인을 요구합니다.
• 임대료를 부과할 수 있는 금액 또는 연간 임대 일수(또는 일수)를 제한하는 시 또는 지역 사회 규정이 있나요? may 각 테넌트를 수용하나요?
• 부동산을 얼마나 빨리 임대할 수 있을까요? 향후 가격 상승을 극대화하고 초기 임대 수익을 놓치지 않기 위해 미완성 부동산을 좋은 가격에 매입할 가치가 있습니까, 아니면 즉각적인 수익률을 극대화하고 매입 비용 등을 상쇄하기 위해 입주 준비가 완료된 부동산을 매입해야 할까요?
• 숙소가 완공되었다면 상태는 어떤가요? 자격을 갖춘 주택 검사관의 전문 검사, 가급적 다음 기준에 따라 작업합니다. ASHI 기준 (미국 주택 검사 협회)에 따라 검사해야 할 모든 사항이 점검되었는지 확인합니다. 안전 또는 기능상의 문제는 구매 계약서에 명시하고 거래가 완료되기 전에 처리해야 합니다.

임차인의 입장

세입자는 5가지 기준에 따라 집을 선택하는 경향이 있습니다. 이는 명성, 프라이버시, 공간, 전망, 편의성으로 요약됩니다. "임대의 PPSVC." 일부 세입자는 다른 요소보다 한 가지 이상을 더 중요하게 생각하기 때문에 이러한 요소의 중요도는 순서가 정해져 있지 않습니다. 이에 대해 논의해 보겠습니다:

• 명성은 매우 중요할 수 있습니다. 호텔 스위트룸보다 주택을 선호하는 부유한 세입자의 경우, 숙소의 명성과 위치를 최우선으로 고려할 수 있습니다. 학생이나 전문직 종사자 가족은 그렇지 않을 수 있습니다.
• 프라이버시는 많은 사람에게 중요한 문제입니다. 유명인이나 어린 자녀가 있는 가족은 사생활 보호를 원할 수 있습니다.
• 자녀가 있는 임차인이나 홈 오피스가 필요한 임차인에게는 공간이 중요하지만, 대학이나 사무실과 가까운 곳에 있기를 원하는 학생이나 독신 임차인에게는 그다지 중요하지 않습니다.
• 많은 사람에게 전망은 중요합니다. 창밖을 내다볼 때 공간감을 느낄 수 있을 만큼 높은 다세대 주택을 구입하면 벽돌 벽이 보이는 저층에 있는 주택보다 가격 프리미엄이 붙는 경우가 많습니다. 예를 들어 센트럴파크 조망권은 높은 구매 가격을 요구하고, 높은 수익률을 창출하며, 수익을 청산할 시점에 높은 판매 가격을 제공합니다.

조망이 좋지 않으면 매입 비용 프리미엄을 감당할 만큼 수익률이 높지 않을 수 있지만, 투자를 활용하면 이러한 문제를 완화할 수 있습니다. 특히 임대료에서 선택할 수 있는 옵션이 거의 없는 경우, 전망이 좋은 유닛은 전망이 좋지 않은 유닛보다 항상 높은 점유율을 보입니다.

• 많은 세입자에게 편의성은 중요한 요소입니다. 사무실, 대학, 자녀가 있는 경우 놀이 공간, 좋은 교통편 등이 가까운 곳에 있기를 원합니다. 편의성은 강력한 동기 부여이며 임대인에게 더 높은 점유율을 제공하는 경우가 많습니다.

소유주와 임차인의 입장을 모두 고려할 때 올바른 건물을 선택하고 현금 흐름과 수익을 극대화하는 것이 더 쉬워집니다.

현명한 투자자는 뉴욕에서 부동산을 구입하는 것과 이후 소유하는 것의 비용을 모두 이해합니다. 비용 구성 요소 는 세 가지 주요 범주로 나뉩니다:

• 획득 비용
• 운영 비용
• 판매 비용

취득 비용에는 부동산에 지불한 가격과 임대에 필요한 물품 구매 비용이 포함됩니다. 맨해튼과 마이애미에서는 일반적으로 주방 가전제품이 구매에 포함됩니다. 맨해튼에서는 새 아파트의 바닥재가 포함되어 있지만 마이애미에서는 그렇지 않을 수도 있습니다. 이 댓글 마이애미 아파트의 낮은 구매 가격에 대한 의견은 초기 비용을 우선시하는 투자자들에게 관심을 끌 것입니다.

구매자는 인스펙션, 소유권 보험, 소유권 대리인 수수료, 클로징 변호사 수수료와 판매자가 선납한 세금 또는 관리비 등의 일할 계산된 비용을 지불합니다. 운영 비용에는 자산 관리비, 보험, 세금, 공과금, 모기지 비용 등의 항목이 포함됩니다. 이러한 비용은 점유 중인 임차인의 임대료로 충당해야 합니다. 또한 소유자는 임차인을 구할 때 마케팅 비용을 직접 부담해야 할 수도 있습니다.

소유자는 투자 부동산을 판매할 때 부동산을 마케팅하고 준비된 구매자를 찾기 위해 중개인에게 수수료를 지불합니다. 또한 자체 법률 고문을 고용할 수도 있으며, 부동산의 안전과 기능을 유지하기 위한 수리에 대한 책임도 져야 합니다.

비용이 발생하지만 투자자가 비용을 최소화하기 위해 사용할 수 있는 귀중한 세금 혜택도 있습니다. 투자자는 다음과 같은 재산세 규칙 및 규정 부동산의 구매와 관리는 비즈니스 거래이므로 모든 유효한 비용은 세금 공제가 가능합니다.

IRS 규정은 다른 국가와 달리 매우 친투자자적입니다. 직접 구매 및 소유 비용은 세금 공제가 가능할 뿐만 아니라 소유자는 27.5년에 걸쳐 부동산의 가치를 감가상각할 수 있습니다. 따라서 부동산의 시장 가치가 상승하더라도 세금 목적상 감가상각이 가능합니다. 매각할 시기가 되면 1031 교환 (아래 참조)을 통해 매각 대금을 다른 "동종" 자산에 투자하는 한 잠재적 세금을 이연할 수 있습니다. 세금 목적상 "동종"은 반드시 다른 부동산을 의미하지는 않습니다.

뉴욕시는 세금 감면 혜택을 제공하며, 플로리다주는 주 소득세가 없습니다. 외국인 투자자는 조언을 구해야 합니다. 법인 설립 및 기타 세금 문제에 대한 자문을 구하여 미국 납세의무를 피하거나 최소화해야 합니다.

1031 과세이연 교환(미국 내국세법 1031조에 따라 명명됨)을 통해 투자자는 부동산을 매각하고 매각 대금 전액을 승인된 기간 내에 매각하는 부동산에 대한 양도소득세를 내지 않고 동일하거나 더 큰 가치의 "동종" 부동산을 하나 이상 매입하는 데 사용할 수 있습니다. 추가 투자 없이 최종 청산이 이루어질 때까지 세금 납부가 유예됩니다.

따라서 1031 규칙은 모든 수익금을 정부에 넘기지 않고 다음 부동산을 구입하는 데 사용할 수 있기 때문에 투자 수익을 극대화할 수 있는 훌륭한 방법입니다.

투자자는 이 혜택을 사용하여 현재 투자를 통합하거나 다각화하거나, 신흥 시장을 최대한 활용하거나, 다른 곳에서 더 나은 수익을 창출하거나, 감가상각 시계를 재설정할 수 있습니다. 예를 들어 뉴욕에 보유한 브라운스톤을 마이애미의 고급 콘도로'교환'할 수 있습니다. 마이애미에 보유한 빈 땅이나 상업용 건물을 뉴욕의 다른 투자 부동산으로 '교환'할 수 있습니다. 옵션은 다양하고 교환에 적용되는 규칙은 엄격하며 거래는 승인된 중개인이 처리해야 합니다.

부동산 중개인이나 부동산 관리자의 건전한 조언에 의존하면 투자자는 수익을 극대화할 수 있습니다. 이제 다음 섹션으로 넘어가겠습니다.

"부동산에 대한 양도 소득세"

투자 수익을 극대화하는 데는 세 가지 주요 요소가 있습니다. 첫 번째는 지불하는 가격입니다. 고려해야 할 최종 재판매 을 고려하는 것은 성공적인 투자자의 신호입니다. 링크의 글은 마이애미에 초점을 맞추고 있지만, 논의된 원칙은 모든 투자 부동산 구매/전매 사고 과정의 구성 요소입니다.

부동산을 소유하는 데 드는 비용과 그로 인한 수익은 궁극적인 수익률에 매우 중요한 요소입니다. 고객들이 자주 묻는 질문 중 하나는 적절한 위치의 적절한 부동산에 대한 좋은 구매 가격을 협상하는 것 외에 어떻게 하면 투자 대비 최대의 효과를 얻을 수 있는지에 대한 것입니다. 이를 보장하는 강력한 방법은 구매를 활용하는 것입니다.

레버리지를 위한 두 가지 접근 방식

첫 번째이자 명백한 것은 모기지 대출을 받는 것입니다. 모기지 대출 을 받는 것입니다. 외국인 투자자는 부동산 대출을 찾을 때 미국 대출 기관이 잘 정립되어 있고 기꺼이 대출을 해준다는 사실을 알게 됩니다. 국내 투자자는 보통 20%를 계약금으로 내고 나머지는 대출을 받습니다. 해외 투자자는 종종 50%의 계약금을 지불합니다.

계약금은 주식 시장 차익 실현 또는 가격 상승과 1031 교환 혜택을 최대한 활용하기 위해 기존 부동산을 매각하여 마련할 수 있습니다. 물론 상환 비용은 세금 공제가 가능하며, 임차인은 임대료를 통해 대출 비용을 충당할 수 있습니다.

두 번째로 가장 일반적인 방법은 현재 소유하고 있는 부동산의 지분을 계약금으로 사용하는 것입니다. 이 두 가지 방법은 부동산의 자산을 담보로 모기지 대출을 받는 것입니다. 두 번째 방법은 주택 담보 신용 한도 (신용한도는 어떤 용도로든 사용할 수 있고 이자는 사용한 신용에 대해서만 지불된다는 점이 가장 큰 차이점입니다. 따라서 적절한 투자 부동산을 찾고 구매 비용과 리노베이션 비용 등을 충당하기 위한 보다 세심한 접근이 가능합니다.

구매 자금 조달의 분명한 장점은 계약금과 임대 수익으로 부동산 가격 상승분을 충당할 수 있다는 것입니다. 300만 달러의 부동산에 대한 계약금 60만 달러로 5%(15만 달러)의 가격 상승이 발생하면 계약금 금액의 25%의 수익이 발생한다는 뜻입니다.

공인 투자자를 위한 파이낸싱은 비즈니스적으로 합리적입니다.

올바른 부동산 관리업체를 이용하면 관리업체가 잠재적 임차인에게 숙소를 마케팅하고, 임차인을 심사하며, 임대 계약이 활성화되어 있는 동안 관리하기 때문에 점유율을 극대화할 수 있습니다. 이러한 활동은 종종 더 나은 임차인과 더 높은 점유율을 만들어냅니다. 둘 다 더 높은 수익률로 이어집니다.

적절한 수익을 얻기 위한 세 번째 요소는 매물을 올바르게 마케팅할 수 있는 숙련되고 성공적인 부동산 중개인에게 매물을 맡기는 것입니다. 에이전트는 현재 소유주에게 가장 좋은 조건으로, 소유주가 원하는 기간 내에 시장에서 가장 좋은 가격을 협상하는 데 도움을 줄 것입니다.

적절한 경우 1031 교환을 포함하여 이 세 가지 요소를 종합하면 부동산에서 가장 높은 투자 수익을 창출할 수 있습니다. 이것이 바로 최고의 부동산 투자 결정을 내리는 것입니다.

투자 자산을 효과적으로 관리하려면 시간, 기술, 경험이 필요합니다. 자산 관리에는 "가벼운 자산 관리"와 "전체 자산 관리"라는 두 가지 종류가 있습니다. 가벼운 자산 관리는 초기의 중요한 요소를 처리하고 선택한 투자 부동산이 계약되는 즉시 시작할 수 있기 때문에 많은 고객이 선택하는 경로입니다.

조명 자산 관리

이 서비스는 적합한 임차인을 찾는 것부터 시작하여 모든 단계를 관리합니다. 투자 부동산을 예비 임차인에게 마케팅하고, 임차인을 심사하며, 임대차 계약서를 작성하고, 콘도 위원회 신청을 지원하고, 필요한 수리 등을 주선합니다. 가벼운 부동산 관리에는 세입자 또는 집주인의 돈을 처리하는 것은 제외되지만 임대차 계약의 종료 및 갱신은 포함됩니다.

전체 자산 관리

이 서비스에는 전체 회계 서비스 및 재무 보고와 함께 임대료 처리, 청구서 납부 등이 포함됩니다. 또한 필요한 경우 세입자 퇴거도 처리합니다.

맨해튼 마이애미 자산 관리 서비스

투자 부동산을 매입하고 소유하는 것은 수익성 있는 비즈니스 모델이며, 부를 쌓고 보호할 수 있는 입증된 방법입니다. 투자를 활용하고, 모든 잠재적 세금 공제 및 유예를 활용하고, 적절한 임차인을 유치하면 수익률과 가격 상승을 극대화할 수 있습니다. 뉴욕 부동산 투자는 언제나 확실한 내기입니다.

경험이 풍부한 부동산 관리 회사를 선택하여 투자 부동산을 마케팅하고, 임차인을 선정하고, 임대인 보호 임대차 서류를 준비하는 것도 성공적인 투자 부동산 소유자가 되기 위한 현명한 요소 중 하나입니다. 투자 부동산은 여러 가지 목표를 달성할 수 있는 확실한 방법임이 입증되었습니다.

지금 바로 문의하여 맨해튼이나 마이애미의 부동산에 투자하는 방법을 알아보세요.