우리가 가장 좋아하는 뉴욕의 신규 개발 매물

2019년에만 뉴욕시에 약 8,000채의 새 아파트가 공급된 만큼, 뉴욕은 확실히 구매자의 시장입니다. 점점 더 많은 개발이 이루어지고 있으며, 맨해튼 시장에는 새로운 콘도 선택지가 넘쳐나고 있습니다. 

신축을 고려하는 구매자에게는 다양한 선택지가 제공됩니다. 

신축에 관심이 있으시다면 일부 모델 유닛이 있는 영업소를 방문하실 수 있습니다. 하지만 분양 사무소에서 보는 것과 실제로 받는 것이 완전히 같지 않을 수 있다는 점을 기억하세요. 개발자는 이러한 모델 유닛에 최고의 추가 기능을 장착할 것입니다.

고려 중인 유닛에 정확히 무엇이 들어 있는지 알고 싶을 것입니다. 또한 레이아웃과 면적이 어떻게 비교되는지 알고 싶을 것입니다. 때때로 개발자가 보여주는 것과 여러분이 얻는 것이 항상 비교할 수 있는 것은 아닙니다.

특정 유닛이나 개발에 너무 흥분하기 전에 작은 글씨를 자세히 살펴보는 것이 좋습니다. 슈퍼 유닛에 대한 수수료는 본인이 부담해야 하나요? 해당 개발에는 어떤 종류의 예비 자금이 필요한가요?

또 다른 중요한 고려 사항은 개발자가 일부 유닛을 임대용으로 사용할 수 있도록 모든 유닛을 판매하지 않을 권리를 보유했는지 여부입니다. 

새로운 아이디어는 흥미롭지만 그 과정은 오랜 시간이 걸릴 수 있으므로 개발자가 이전 프로젝트에서 제안한 기한을 얼마나 잘 지켰는지 타임라인과 개발자를 조사해야 합니다. 

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특히 도시에서는 신축 공사 일정이 항상 위험할 수 있으므로 외부 날짜 또는 마감 날짜를 알고 싶을 것입니다.

개발자와 구매 계약을 체결할 때 보통 10% 이상의 선불 보증금을 제공해야 합니다. 정해진 날짜까지 콘도 계약이 완료되지 않을 경우 계약금을 반환해야 한다는 내용을 구매 계약서에 명시할 수 있습니다. 

악명 높은 지연과 일정 누락으로 인해 자금을 무기한 묶어두고 싶지 않다면 구매 계약서에 이 조항을 넣는 것이 좋습니다. 또한 개발자가 콘도를 완공하고 클로징을 준비하도록 동기를 부여하는 역할도 합니다.

융자를 받는 경우, 개발업체는 모기지 조건부 대출을 허용하지 않으므로 제때 모기지를 받을 수 없는 경우 현금을 지불할 준비를 하셔야 합니다. 은행에서 신규 개발 콘도에 자금을 융자해 주기는 하지만, 분양 등의 측면에서 충족해야 할 장애물이 많이 있습니다. 승인을 받은 후 일정이 늦어지면 승인이 만료될 수 있습니다. 이는 다시 절차를 밟아야 한다는 뜻입니다. 

부동산 구매와 관련된 일반적인 클로징 비용 외에도 주의해야 할 몇 가지 비용이 있습니다. 가장 큰 항목은 약 1.8%에 해당하는 개발자의 양도세입니다. 이 비용은 구매자가 지불해야 하므로 오퍼 가격 전략을 결정할 때 이 비용을 고려해야 합니다. 대부분의 대형 건물에서 개발자는 구매자가 건물 관리인의 아파트 비용을 분담할 것으로 예상합니다. 다른 잠재적 비용으로는 운전 자본 납입금과 개발자의 변호사 수임료가 있을 수 있습니다. 

물론 뉴욕시 및 주 양도세와 같은 일반적인 마감 비용도 많이 듭니다. 그리고 모기지를 받는 경우 모기지 등기세도 있습니다. 맨션세는 100만 달러 이상의 부동산에 적용되며, 판매 가격에 따라 1%에서 3.5%까지 차등 부과됩니다. 

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부동산 투자의 비용 구성 요소

콘도 개발 부동산에서는 할인과 추가 보너스가 필수입니다. 개발자는 가격을 높게 유지하는 것을 좋아하므로 판매 가격을 대폭 할인해서는 안 됩니다. 가능한 한 정가에 가깝게 유지하려고 할 것입니다. 그러나 많은 개발자가 "백엔드"에서 비용을 부담합니다. 이러한 비용에는 양도세, 슈퍼의 아파트 분담금, 변호사 비용 등 위에서 설명한 클로징 비용이 포함됩니다. 드물게는 개발자가 몇 년 동안 공통 비용을 지불하겠다고 제안하는 경우도 있습니다.

콘도를 구입하고 싶다면 지금이 좋은 시기입니다. 시장에는 다양한 옵션이 있으며, 이는 개발자가 판매를 유도하기 위해 몇 가지 독특한 인센티브를 추가할 의향이 있음을 의미합니다.

신축 콘도에 대한 모기지를 받을 수 있지만 까다로울 수도 있습니다. 대출 기관은 종종 불완전한 부동산이나 개발에 대한 대출을 꺼리는 경우가 많습니다. 공용 공간이 미완성 상태이거나 분양된 유닛이 거의 없는 경우, 더 높은 비용으로 대체 자금 조달이 가능하지만 주류 대출 기관이 주저할 수 있습니다. 

이미 언급했듯이 일정에 따라 문제가 발생할 수도 있습니다. 모기지 승인을 받을 수도 있습니다. 이러한 승인은 일반적으로 타임 스탬프와 함께 제공됩니다. 즉, 모기지 승인이 만료되기 전에 클로징이 이루어지지 않으면 신청 절차를 다시 시작해야 하며 첫 번째 신청 이후 시장이나 경제가 변하지 않기를 바라야 합니다.

일부 대출 기관은 건물의 50%가 계약되고 대부분의 편의시설이 완공되지 않으면 모기지 대출을 해주지 않습니다. 하지만 이러한 엄격한 제한이 없는 대체 대출 기관도 있습니다. 

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사실 중고 주택과 신축 주택 모두 좋은 옵션이 있습니다. 신축을 기꺼이 기다리며 조사할 의향이 있다면 신규 개발지에서 구입하는 것도 좋은 방법입니다. 새 아파트라는 장점과 함께 다양한 편의시설을 누릴 수 있습니다. 

하지만 시중에는 새 빌드와 관련된 위험이 없는 입주 준비가 완료된 매물이 많이 있습니다.

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물론 신축 콘도의 장점은 새 아파트라는 점과 이전에 아무도 살지 않았다는 점입니다. 최신 공기 여과 시스템, 소음과 냉난방 비용을 줄여주는 첨단 창문 기술, 기타 친환경적인 측면 등 최신 기술이 아파트에 적용될 것입니다. 신규 개발 아파트에는 종종 콘도 커뮤니티의 일부로 다양한 혜택과 편의시설이 제공됩니다. 

고려해야 할 몇 가지 사항은 많은 신규 개발 지역에서 숙소를 판매할 수 있는 기간을 제한한다는 점입니다. 다른 미분양 유닛과 경쟁할 수 있는 플리퍼와 부동산이 판매되는 것을 방지하려는 것입니다. 

마찬가지로 숙소 임대에 제한이 있는 경우가 많습니다. 폐업 후 몇 년 동안은 숙소를 임대할 수 없는 경우가 많습니다. 

직접 에이전트를 이용하는 것이 현명한 결정입니다. 에이전트는 이러한 종류의 구매에 대해 자세히 알고 있습니다. 부동산 중개인은 다양한 부동산과 그 과정에서 발생할 수 있는 잠재적인 장애물까지도 잘 알고 있습니다. 예를 들어, 도면 보드에 새로 들어서는 건물은 전망에 영향을 미치거나 특정 지역의 시장을 희석시킬 수 있습니다. 수치를 잘 아는 에이전트도 큰 장점입니다! 

에이전트를 고용하면 에이전트는 판매자나 개발자가 아닌 회원님을 대변합니다. 여러분의 이익을 대변하는 전문가를 고용하는 것은 현명한 선택입니다.  

뉴욕의 새로운 개발 동향을 살펴볼 준비가 되셨나요? 뉴욕 투자 부동산을 살펴볼 준비가 되셨나요? 콘도를 찾고 있는 구매자가 도약을 고려하기에 적절한 시기입니다. 위의 목록에서 볼 수 있듯이 시장에 많은 신규 콘도 개발이 진행되고 있으며, 여러분에게 꼭 맞는 매물이 있을 것입니다.

그동안 저희의 신규 개발 콘도 가이드를 방문하셔서 지역별로 세분화하여 자세히 알아보세요:

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