세금 및 법적 문제

미국 부동산을 구입하는 외국인을 위해

회의 요청

피에르 데바스, ESQ., 로머 데바스 LLP의 외국 구매자와 뉴욕 부동산의 판매자의 FAQ에 대한 답변

더 자세히 알고 싶으신가요? 우리의 외국 구매자가이드를 확인하십시오:

외국인 바이어 가이드

1. 외국 시민이 미국에서 부동산을 구입할 수 있습니까?

 

예, 외국 시민은 미국에서 부동산을 구입할 수 있습니다. 협동 조합 (협동 조합)은 외국인이 구입하는 것이 매우 어려울 수 있으며, 협동 조합은 일반적으로 전세 를 포함하여 많은 제한이 있기 때문에, 아마도 미국 이외의 시민을위한 재산의 가장 좋은 유형이 아닙니다. 따라서, 대부분의 외국인은 쉽게 콘도 (콘도)를 구입하는 것을 찾을 수 있습니다. 협동 조합 이사회는 국적에 관계없이 모든 구매자를 인터뷰하며, 법적으로 어떤 이유없이 구매자를 수락하거나 거부 할 수 있습니다. 이 인터뷰 과정은 구매자에 대한 개인 및 금융 정보의 긴 검토를 필요로하고, 협동 보드는 주로 속성에 거주하지 않는 소유자를 수용 할 가능성이 없습니다. 콘도, 그러나, 종종 훨씬 더 간단한 검토 프로세스를 가지고, 콘도 보드는 "첫 번째 거부의 권리"라는 것을 포기하는, 이는 그들에게 외부 구매자 전에 아파트를 구입할 수있는 권한을 제공합니다. 콘도는 또한 주택 구매자가 자신의 재산을 전대하고 신탁, 국내 LLC, 또는 외국 기업을 사용하여 구매를 할 수 있습니다. 이러한 각 비즈니스 구조는 구매자에게 책임에 대한 추가 보호를 제공하고 외국인 구매자에게 세금 혜택을 부여할 수 있습니다.

 

콘도와 협동의 차이에 대해 자세히 알아보기

2. "FIRPTA"는 무엇을 의미합니까?

 

부동산 부동산 세(FIRPTA)에대한 외국인 투자는 부동산의 모든 외국 판매자가 국세청 (IRS)에 대한 모든 현재 세금 의무를 최신 상태로 유지하기 위해 지불해야하는 원천 징수세입니다. 이 세금은 총 판매액의 10%에서 15% 사이이지만, 판매자가 소득세, 양도소득세 등을 포함한 모든 세금을 납부한 경우에도 세금이 환불됩니다.

3. 외국 구매자는 아파트 NYC를 살 때 어떤 세금을 지불합니까?

 

비거주 외국인으로서의 구매자의 지위는 그 자체로 특정 추가 세금을 초래하지 않습니다. 미국 시민을 포함한 모든 부동산 구매자는 맨해튼에서 부동산을 구입할 때 잠재적으로 이러한 세금중 일부를 지불할 수 있습니다.

 

  • $1,000,000 이상의 구매의 경우, 2,500만 달러 이상의 가격으로 가격이 책정된 부동산의 경우 최대 4%의 "저택세"가 있습니다.
  • 특정 속성- 새로운 개발의 일부 유형 - 속성의 개발자는 도시와 주 수준에서 모두 청구되는 "양도세"를 지불하는 구매자를 필요로 할 수 있습니다. 뉴욕시는 $500,000 미만의 판매에 대해 1%의 세금을 부과하고 해당 가격보다 높은 판매에 대해 1.425%의 세금을 부과합니다. 뉴욕 주의 양도세는 모든 판매에 대해 평평한 0.4 %입니다. 이 세금은 구매자가 자신의 재산이 새로운 개발이 아닌 경우 지불 할 책임이 없는 것입니다.
  • 구매에 대한 자금 조달을 확보하는 구매자의 경우 대출자가 항상 0.25 %를 지불하는"모기지 기록 세금"도있습니다. 아파트 NYC를 살 때, 아래 판매 $500,000, 그 세금 합계 2.05% (그래서 1.8% 구매자에 의해 지불), 그리고 다른 모든 판매에 대 한 세금은 2.175% (그래서 1.925% 구매자에 의해 지불 될).

 

뉴욕 부동산 시장 보고서

4. NYC 부동산을 판매 할 때 외국 판매자는 어떤 세금을 지불합니까?

 

외국인 판매자는 FIRPTA (위 참조) 및 양도 소득세에 대한 책임이 있습니다. 연방 정부 차원에서 자본 이득 세는 순 자본 이득의 21 %를 합산하며, 이는 판매자가 지불 한 원래 구매 가격, 마감 비용 및 부동산 개선 비용을 뺀 후 판매에서 벌어들인 금액입니다. 뉴욕시는 또한 8.82 %의 비거주 판매자에 대해 특히 양도 소득세를 부과합니다.

5. 미국 부동산의 외국인 소유자는 부동산 세금을 납부해야 합니까?

 

"재산세"는 사람의 사망 시 납부해야 하는 세금입니다. 사망 당시 미국에서 재산을 소유한 외국인을 위한 것입니다. 뉴욕 주에서 최대 부동산 세율은 16%입니다. 연방 정부 차원에서 미국은 약 40%의 요금을 부과합니다. 미국 시민권자와 본국이 미국과 특정 세금 조약을 맺고 있는 일부 외국인은 1인당 최대 1,120만 달러(또는 부부당 2,240만 달러)까지 높은 면제를 받았습니다. 미국 시민이 아닌 시민은 $60,000의 면제만 있습니다. 따라서, 외국인 소유자는 부동산 세금 또는 그것에 대해 헤지를 피하기 위해 거래를 구성 할 수 있습니다. 

6. 부동산 세금 부담을 완화 할 수있는 방법이 있습니까?

 

외국인이 부동산 세금을 납부하지 않는 가장 일반적인 방법은 뉴욕 주에 유한 책임 회사 (LLC)를 설립하는 것입니다. 그런 다음, 근해 회사 (예를 들어, 영국 령 버진 아일랜드 회사, 또는"BVI")가설립되어 LLC의 단독 소유권을 가져 가십시오. 재산의 소유자가 죽을 때, 그것은 자신의 상속인에게 전달되는 재산이 아니라, 외국 법인이며 따라서 부동산 세금의 대상이되지 않는 BVI의 주식.

7. 개인으로 부동산을 구입할 때 어떤 장점이나 단점이 있습니까?

 

개인은 약간 더 높은 최대 금리 (23.8%)로 양도소득세를 납부합니다. 법인이 연방 세금을 납부하는 것보다(21%). 미국에서 부동산을 판매 할 수있는 외국인 시민의 경우, 즉 개인보다 국내 LLC를 소유하는 BVI로 판매하는 약간의 자본 이득 세금 혜택이있음을 의미합니다. 또한, 소유자가 부동산 세금을 피할 것이다 국내 LLC를 소유하는 BVI를 사용하여 구매를 구조화. LLC의 이름으로만 구매하면 소유자는 사망 시 재산세가 부과됩니다. 

 

개인으로 부동산을 구입의 주요 단점은 책임과 개인 정보 보호의 부족입니다. 개인은 소송에 취약하지만 LLC는 외국 구매자의 해외 자산을 책임으로부터 보호할 수 있습니다. 또한 개인은 부동산을 구입할 때마다 뉴욕 시 및 주에 기본 정보를 등록해야 하며 해당 정보는 공개 기록이 됩니다.

8. 법인 또는 유한책임회사로 부동산을 매입할 때 어떤 장점이나 단점이 있습니까?

 

법인 또는 LLC로 구매하는 주요 장점은 외국인 구매자에 대한 추가 개인 정보 보호 및 추가 책임 보호입니다(위 참조). LLC를사용하여 부동산을 구입하는 두 가지 주요 방법이 있으며 각각 고유한 장점과 단점이 있습니다.

 

  • 단독 회원으로 외국인 구매자와 LLC로 구입하는 것은 구매자가 21 %의 법인세 대 23.8 %의 최대 개인 비율로 과세 자본 이득을 할 수 있지만, 소유자는 부동산 세금에 취약 떠난다.
  • 단독 회원으로 외국 법인 (예 : BVI)와 LLC로 구입하는 것은 구매자가 사망시 부동산 세금을 피할 수 있지만, 21 %의 높은 법인 세율로 양도 소득세를 지불하도록 열립니다.

9. 본국의 조세 조약이 내 세금 부채에 어떤 영향을 미합니까?

 

각국은 각 국가의 시민과 기업이 다른 나라에 의해 과세되는 방법을 결정하기 위해 정기적으로 세금 조약을 체결합니다. 미국은 다른 국가들과 많은 조약을 맺고 있으며, 이 조약은 특정 유형의 소득에서 세율과 면제를 결정합니다. 이 조약의 세부 사항은 매우 다양합니다. 일부 조약은 외국인에게 부동산 세금에 관해서 추가 면제를 제공 할 것입니다, 그들이 만큼 면제 할 수 있도록 $11.2 백만. 다른 조약은 부동산 세금을 전혀 포함하지 않습니다, 외국 부동산 구매자의 부동산 세금 면제를 제한 $60,000.

 

미국과 조약이 있는 경우 다음 링크의 IRS 웹 사이트를 방문하여 해당 국가의 조약에대한 세부 정보를 확인하십시오. 

10화 란 무엇인가 I.R.C. 1031 교환 및 외국인 구매자가 그것을 사용할 수 있습니까?

 

투자자가 투자 부동산을 판매할 때, 그 투자자는 판매에서 순 이익의 100 %를 미국의 새로운 투자 부동산 구입에 투자하기로 선택하면 모든 양도 소득세를 연기 할 수 있습니다. 이것은 "1031 거래"라고하며,외국인 구매자가 자본 이득 세금뿐만 아니라 FIRPTA 원천 징수를 피하기 위해 사용할 수있는 것입니다 (위 참조). 외국인 판매자가 이 거래소를 이용하기로 결정한 경우, 매도 후 45일 이내에 새로운 투자 부동산을 식별해야 하며 180일 이내에 해당 부동산을 폐쇄해야 합니다.

 

"부동산에 투자하는 방법"

 

대면 예약
우리 팀과의 만남

회의 예약

부동산 이필요합니까?