미국에서 부동산을 구매하는 외국인을 위한 세금 규정

다른 나라에서 주거용 부동산을 구입하는 것은 두려울 수 있지만, 올바른 브로커 파트너와 함께라면 미국에서 부동산을 구입하는 외국인은 걱정할 필요가 거의 없습니다. 외국인은 법적으로 미국에서 주거용 부동산을 구매할 수 있지만, 미국과 거주국 모두에서 특정 세금 규정을 따라야 합니다. 구매자가 비거주자라고 해서 자동으로 추가 세금을 납부해야 하는 것은 아닙니다. 이러한 세금 중 일부는 특정 상황에 따라 미국 시민권자도 납부해야 할 수도 있습니다.

외국인으로서 미국에서 맨해튼과 마이애미에 있는 주택을 구입하는 방법은 다음과 같습니다.

1. 외국 시민권자가 미국에서 부동산을 구매할 수 있나요?

예, 외국인은 미국에서 부동산을 구매할 수 있습니다. 협동조합(코업)은 일반적으로 전대 등 많은 제한이 있기 때문에 외국인이 구매하기가 매우 어려울 수 있으며 미국 시민이 아닌 외국인에게 가장 적합한 부동산 유형은 아닙니다. 따라서 대부분의 외국인은 콘도미니엄(콘도)을 구입하는 것이 더 쉽습니다. 

코업 이사회는 국적에 관계없이 모든 구매자를 인터뷰하며, 법적으로 아무런 이유 없이 구매자를 수락하거나 거절할 수 있습니다. 이 인터뷰 과정에서는 구매자에 대한 개인 및 재무 정보를 장시간 검토해야 하며, 코업 이사회는 해당 부동산에 주로 거주하지 않는 소유자에게는 서비스를 제공하지 않을 가능성이 높습니다. 

하지만 콘도의 경우 검토 절차가 훨씬 간단한 경우가 많으며, 콘도 이사회는 외부 구매자보다 먼저 아파트를 구매할 수 있는 특권을 부여하는 '우선 거부권'을 포기하는 경우가 많습니다. 콘도는 또한 다음을 허용합니다. 주택 구매자 가 신탁, 국내 LLC 또는 외국 법인을 통해 부동산을 전대하고 구매할 수 있도록 허용합니다. 

이러한 각 사업 구조는 구매자에게 책임에 대한 추가적인 보호를 제공하고 해외 구매자에게 세금 혜택을 부여할 수 있습니다.

자세히 알아보기 콘도와 코업의 차이점.

 2. "FIRPTA"란 무엇인가요?

FIRPTA는 외국인 소유자 또는 특정 종류의 법적 대리인이 부동산을 판매할 때 과세에 관한 특별 규칙을 만드는 법입니다. 이는 모든 외국인 부동산 판매자가 IRS에 대한 미납 의무가 없는지 확인하기 위해 납부해야 하는 원천징수세입니다.

외국인이 미국에서 부동산을 구매할 경우, 구매자의 대리인은 판매 대금의 10%에서 15%를 원천징수하여 국세청에 제출할 책임이 있습니다. 이는 원천징수일 뿐 추가 세금이 아닙니다. 원천징수된 금액은 해당 부동산에 대한 세금이 최신 상태로 확인되면 환급됩니다.

 3. 맨해튼에서 아파트를 구매할 때 외국인 구매자는 어떤 세금을 내야 하나요?

뉴욕주에서 주택 구입을 위해 융자를 이용하는 모든 주거용 부동산 구매자는 새 주택의 가치에 따라 세율이 달라지는 "모기지 등기세"를 예상해야 합니다. 대출 기관은 항상 이 세금의 0.25%를 납부합니다. 50만 달러 미만 거래의 경우 세율은 2.05%(구매자가 1.8% 납부)이며, 그 외 거래의 경우 세율은 2.175%(구매자가 1.925% 납부)입니다.

• 1,000,000달러 이상 구매 시 1%의 '맨션세'가 부과되며, 2,500만 달러 이상 부동산의 경우 최대 4%까지 단계적으로 부과됩니다.
• 특정 부동산(일부 유형의 신규 개발)의 경우 부동산 개발자가 구매자에게 시와 주 차원에서 부과되는 '양도세'를 납부하도록 요구할 수 있습니다. 뉴욕시는 50만 달러 미만의 판매에 대해 1%의 양도세를 부과하고, 그 이상의 판매에 대해서는 1.425%의 양도세를 부과합니다. 뉴욕주의 양도세는 모든 판매에 대해 0.4%의 고정 세율이 적용됩니다.

4. 외국인이 뉴욕시 부동산을 판매하는 것은 어떻게 되나요?

• 미국에서 부동산 임대를 통해 벌어들인 수익은 미국 세금이 부과되며, 해당 국가에서도 FIRPTA 세금이 부과되는 소득으로 간주될 수 있습니다. 
• 연방 차원에서 양도소득세는 순 자본 이득의 총 21%에 해당합니다. 
• 뉴욕시에서는 비거주자 판매자에게 8.82%의 양도소득세를 부과합니다.
• 마이애미에 있는 부동산에서 임대료 수입을 받는 경우 플로리다주 세무국에 판매세 딜러로 등록해야 할 수 있습니다.
• 부동산 중개인은 외국인 구매자에게 변호사 또는 기타 전문가를 연결하여 구매 전에 모든 사항을 명확히 확인해야 합니다.

5. 미국 부동산의 외국인 소유자는 유산세를 납부해야 하나요?

'유산세'는 사망한 사람의 재산 가치에 대해 납부해야 하는 세금으로, 많은 국가에서 일반적으로 부과됩니다. 외국인이 사망 당시 미국에 재산을 소유하고 있었다면 이 세금의 적용을 받게 됩니다.

• 뉴욕주의 최대 유산세율은 16%입니다. 
• 연방 차원에서 미국은 46%에 달하는 높은 세금을 부과하고 있습니다.
• 미리 계획을 세우면 외국인이 미국 조세 조약을 활용하거나 외국 법인 또는 LLC를 설립하여 이 세금을 피하거나 헤지하는 데 도움이 될 수 있습니다.
  
  

6. 법인이나 LLC가 아닌 개인으로 부동산을 구매할 때 어떤 장점이나 단점이 있나요?

개인으로 구매하기

• 장점 개인이 납부 자본 이득세 를 납부하는 법인보다 약간 높은 최고 세율(23.8%)로 연방세를 납부합니다(21%).
• 단점: 프라이버시 보호 기능이 떨어지고 소송이 발생할 경우 책임이 증가합니다.

LLC 또는 외국 법인으로 구매

• 장점: 추가적인 개인정보 보호 및 소송 보호. LLC에 외국인 구매자가 유일한 구성원인 경우 법인 세율인 21%보다 높은 23.8%의 양도소득세를 납부합니다. 외국 법인으로 구매하는 경우, 구매자는 사망 시 상속세를 피할 수 있습니다.
• 단점: 높은 양도소득세. 구매자가 개인인 LLC인 경우, 구매자는 상속세를 납부해야 합니다. LLC가 외국 법인인 경우 21%의 높은 양도 소득세를 납부합니다.

7. 본국의 조세 조약이 제 납세 의무에 어떤 영향을 미치나요?

미국은 다른 국가와 세율과 면제를 결정하는 많은 조세 조약을 체결하고 있습니다. 일부 외국인은 최대 1,120만 달러까지 유산세 면제를 받을 수 있습니다. 다른 조약에서는 유산세를 전혀 적용하지 않아 외국인 부동산 구매자의 유산세 면세 한도가 6만 달러로 제한됩니다.

방문하기 IRS 웹사이트 를 방문하여 해당 국가의 조약에 대한 자세한 내용을 확인하세요.

8. I.R.C. 1031 교환이란 무엇이며 외국인 구매자가 사용할 수 있나요?

투자자가 투자 부동산을 매각할 때, 해당 투자자는 매각으로 인한 순이익의 100%를 미국 내 새로운 투자 부동산 구매에 투자하기로 선택하면 모든 양도소득세를 이연할 수 있습니다. 이를 "1031 거래"이라고 하며, 외국인 구매자가 양도 소득세와 FIRPTA 원천 징수를 피하기 위해 사용할 수 있는 방법입니다(위 내용 참조). 외국인 판매자가 이 교환을 활용하기로 선택한 경우, 판매 후 45일 이내에 새로운 투자 부동산을 확인해야 하며 180일 이내에 해당 부동산에 대한 거래를 종료해야 한다는 점에 유의하세요.

법률 및 세금 관련 질문에 대한 자세한 내용은 다음 리소스를 참조하세요:

• 해외 구매자 정보 요약

• 맨해튼 부동산에 투자하는 방법