1031 교환 규칙
양도 소득세 연기

Capital Gains Taxes

In a 1031 Exchange, the seller does't actually pay taxes on the disposition of the property. Instead, the capital gains taxes on the relinquished property are deferred to a later date than they would normally be paid. A capital gain results when the selling price of an asset is higher than its original purchase price. Capital gains are subject to a minimum of 15% tax for individuals and 21% tax for corporations.

1031 거래소의 장점

과세 이연 교환의 가장 큰 장점은 납세자가 즉각적인 세금 부담 없이 자산을 처분할 수 있다는 것입니다. 이를 통해 납세자는 자산을 교환하는 동시에 이연된 세금의 수익성을 유지할 수 있습니다.

Rather than selling real estate, paying the capital gains tax, and then using the net proceeds to buy another property, the 1031 Exchange rules allow an investor to forego paying the capital gains tax and use the total proceeds of the sale to invest in the new property, thereby deferring the capital gains tax until the new property is sold.

Investment Property Example

For example, John, who personally owns an investment property in New York City worth $10 million, wants to sell his property and buy a different one. Without the ability to use a 1031 tax deferred exchange, John would have to pay the government approximately $2.34 million in capital gains taxes, reducing the amount that he can reinvest in the replacement property to only $7.66 million. For simplicity, I have left out the treatment of closing costs on entry and exit of the investment. These costs can be deducted from the capital gain to get the true capital gains tax.

However, following Revenue procedure 2000-37 of the IRC, John acquires the replacement property and transfers the tax basis of the old property to the new property. He would be able to forego the $2.34 million tax and defer it until he sells the replacement property, usually many years later. Reinvesting pre-tax dollars in another a replacement property acquired using a 1031 tax exchange has great value and most sophisticated property investors know this is one of the quickest ways to grow wealth.

Sheltered Gains Due When Replacement Property is Sold

The sheltered gain will be ultimately due upon the sale of the replacement property, although that is not always the case if the property is inherited, as investor’s heirs get a stepped-up cost basis on such inherited property. Upon the investor’s death, his or her heirs would receive the property at fair market value at the date of transfer to the heirs; not the basis transferred to the replacement property from the original purchase.

When the heir goes to sell the property, they will pay tax on the difference between the new selling price and the fair market value of the property at the time of inheritance.

또한 1031 교환을 이용할 때의 또 다른 장점은 세이프 하버 규정에 따라 2년 동안 소유한 후 투자 부동산을 주 거주지로 전환할 수 있다는 점입니다.

1031이 유효하려면 매각한 부동산과 동일한 세금 식별 번호를 사용하여 대체 부동산에 대한 소유권을 보유해야 합니다.

동종 속성

1031 교환 규칙에 따르면 두 부동산은 "동종" 부동산이어야 합니다. 이 규칙은 주거용 투자 부동산을 주거용 투자 부동산으로, 상업용 투자 부동산을 상업용 투자 부동산으로, 주거용 투자 부동산을 상업용 투자 부동산으로 또는 그 반대로 교환하는 것을 동종 자산으로 간주합니다.

그러나 미국 자산을 외국 자산과 교환하는 것은 규정상 '동종'으로 간주되지 않으므로 해당 자산은 반드시 미국 내에 있어야 합니다.

1031 거래소의 단점

또한 납세자는 과세 유예 교환에 다음과 같은 몇 가지 불이익이 있다는 점도 고려해야 합니다:

1. 이전 부동산의 낮은 기준이 새 부동산으로 이전되므로 대체 부동산의 기준(즉, 과세 가치)이 감소합니다. 따라서 납세자는 1031 교환 없이 부동산을 구입했을 때보다 새 부동산에 대한 감가상각 공제액이 줄어들게 됩니다.

2. 세금 유예 교환을 완료하려면 소유자에게 추가 전문 수수료와 청산 비용이 발생하므로 거래 비용이 증가합니다. 

3. 납세자는 부동산 처분으로 인한 순 수익금을 부동산에 재투자하는 것 외에는 다른 용도로 사용할 수 없습니다. 그렇지 않으면 재투자로 사용되지 않은 수익금에 대해 세금이 부과됩니다.

Eligible Properties for a 1031 Exchange

A 1031 exchange allows savvy real estate investors to exchange one investment property for another, deferring federal capital gains taxes in the process. To qualify for a 1031 exchange, the properties involved must be “like-kind,” meaning they are of the same nature or character. This can include a wide range of property types, such as:

• Apartment buildings

• Duplexes

• Single-family rental properties

• Commercial office building rentals

• Vacation home rentals

• Restaurant property rentals

The Internal Revenue Service (IRS) considers real estate property to be like-kind regardless of how the real estate is improved. For example, an investor can exchange a small apartment building for a larger apartment project, an office building, or vacant land. This flexibility allows real estate investors to diversify their portfolios while deferring capital gains taxes, making the 1031 exchange a powerful tool for growing wealth in the real estate market.

1031 exchange only relates to real estate and not other business property.

1031 Exchange Requirements

To qualify for a 1031 exchange, real estate investors must meet specific requirements and follow certain rules. The exchange process must follow the below rules:

• The property must be held for investment or used in a trade or business.

• The property must be exchanged for a like-kind property.

• The exchange must be completed within 180 days.

• Identify potential replacement properties within 45 days of the sale. Investors are allowed to identify up to three properties. Of these three potential replacement properties, at least one of which must be used in the transaction.

• The exchange must be completed through a qualified intermediary.

Additionally, the replacement property must be of equal or greater value to the sold property to defer capital gains taxes on the entire amount of the proceeds from the sale of the original property. Meeting these requirements is crucial for real estate investors looking to leverage the benefits of a 1031 exchange and defer capital gains taxes effectively.

You can purchase multiple properties as long as their combined value is equal to or greater than the property being sold.

적격 중개자

1031 거래소는 전체 프로세스를 처리하기 위해 내국세법 섹션 1031에 정의된 적격 중개인이 필요합니다.

All of the proceeds from the sale, including non-cash proceeds (such as a car that you might receive in trade in addition to the property), must go to the Qualified Intermediary to be used for the purchase of the new property. Anything received directly or indirectly by the seller (no matter how insignificant) will disqualify the entire transaction, resulting in the recognition of the entire gain (and in the case of a Foreign Buyer, resulting in FIRPTA withholding).

1031 교환 타임라인:

본인 확인 및 교환 기간에 관한 매우 구체적인 규칙

1. 새 숙소는 미국 내에 위치해야 합니다.

2. 이전 부동산의 거래가 성사된 날로부터 45일 이내에 판매자는 적격 중개인에게 구매를 원하는 부동산 목록을 제공해야 합니다(이 목록을 '45일 목록'이라고 하며, 거래가 성사되지 않을 경우를 대비하여 일반적으로 목록에 두 개 이상의 부동산이 포함됩니다).

3. 이전 부동산의 거래 종료일로부터 판매자는 달력으로 180일 이내에 45일 목록에 있는 부동산 중 하나 이상을 구매해야 합니다;

4. 이전 부동산의 판매자는 이전 부동산을 소유했던 것과 동일한 법적 명의로 새 부동산의 소유권을 취득해야 합니다.

5. 판매자는 이전 부동산의 판매 가격과 같거나 그 이상의 금액으로 새 부동산을 구매해야 합니다.

6. 이전 부동산의 매각 대금은 청산 비용과 부채를 지불한 후 적격 중개인에게 전달되어 새 부동산의 구매에 사용되어야 합니다.

45일이 토요일, 일요일 또는 미국의 법정 공휴일인 경우에도 어떤 방식으로도 연장할 수 없으므로 45일 기한을 엄격하게 준수해야 합니다. 

교환 기간은 양도한 재산을 양도한 날로부터 정확히 180일 후 또는 양도한 재산의 양도가 발생한 과세 연도의 세금 신고 마감일 중 더 빠른 날짜에 종료됩니다. 180일이 토요일, 일요일 또는 미국의 법정 공휴일인 경우에도 180일 기한은 어떤 방식으로도 연장할 수 없으므로 180일 기한을 엄격하게 준수해야 합니다.

리버스 1031 교환

역교환은 투자자가 양도한 부동산을 양도하기 전에 대체 부동산을 처분해야 하는 경우에도 양도소득세를 연기하는 데 사용할 수 있는 도구입니다. 

The investor, however, can't take possession of the replacement property in a reverse 1031 exchange until the whole transaction is done. Generally, the replacement property must be held by an Exchange Accommodation Titleholder (similar in concept to the qualified intermediary requirement in a 1031 exchange) until the relinquished property is sold.  

리버스 1031 교환의 단점

1. 이 프로세스에는 많은 규칙이 있는 일반 1031 거래소보다 훨씬 더 엄격한 규칙이 있으므로 이를 구현하려면 전문가의 도움이 필요합니다. 
2. 포기한 부동산의 매각 대금을 받기 전에 대체 부동산을 먼저 구매할 수 있는 능력이 있어야 하므로 자금 조달에 문제가 발생할 수 있습니다. 

1031 교환 타임라인 되돌리기

1031 역교환의 타임라인은 다른 유형의 1031 교환과 동일합니다: 45일: 양도된 부동산은 대체 부동산의 매입이 완료된 후 45일 이내에 확인되어야 하며, 180일 이내에 거래가 완료되어야 합니다.  

리버스 1031 교환의 장점 

1. 역 1031 교환을 통해 투자자는 투자자가 먼저 대체 자산을 구매하더라도 양도하는 자산에 대한 양도소득세를 이연할 수 있습니다. 

2. 리버스 1031 교환은 투자자가 이미 대체 부동산을 미리 준비해두었기 때문에 1031 거래와 관련된 부담을 덜어줄 수 있습니다. 

3. 투자자가 원하는 시간과 가격으로 대체 부동산을 고정할 수 있습니다. 

4. 투자자는 포기한 부동산을 상장할 때 종가를 더 잘 통제할 수 있습니다.

리버스 1031 교환의 단점

1. 이 프로세스에는 많은 규칙이 있는 일반 1031 거래소보다 훨씬 더 엄격한 규칙이 있으므로 이를 구현하려면 전문가의 도움이 필요합니다. 

2. Potential issues with financing, as one may need to have the capacity to purchase the replacement property first before receiving any exchange funds from the initial sale of the relinquished property. 

Tax Implications of a 1031 Exchange

A 1031 exchange is a tax-deferral strategy, not a tax-elimination one. Eventually, if you sell an investment property and choose not to reinvest the proceeds through a 1031 exchange, the capital gains tax comes due. However, by using a 1031 exchange, a real estate investor can defer paying capital gains taxes when the proceeds from real estate sold are used to buy replacement real estate.

The tax implications of a 1031 exchange can be significant. For example, if an investor sells a property for $2 million and uses the proceeds to purchase a replacement property worth $2.5 million, they can defer paying capital gains taxes on the $500,000 profit. This can result in significant tax savings, especially for a savvy businessperson who appreciates the benefits of real estate investing. Growing a portfolio pre-tax has obvious benefits.

It’s worth noting that the Tax Cuts and Jobs Act of 2017 eliminated personal and intangible property from being included in tax-deferred exchanges. However, opportunity zones are still available in all 50 states and U.S. Territories, and are designed to encourage long-term and tax-deferred investments in urban and rural areas with low incomes.

In conclusion, a 1031 exchange is a powerful tool for real estate investors looking to defer capital gains taxes and grow their portfolios. By understanding the eligible properties, requirements, and tax implications of a 1031 exchange, investors can make informed decisions and maximize their tax savings.

외국인 투자자를 위한 1031 교환 고려 사항

미국 외 판매자도 자산에 대해 1031 처리를 받을 수 있습니다. 

The US government makes it possible for a Foreign Seller to use the 1031 Exchange provisions. In addition to the normal rules noted above, FIRPTA imposes an additional requirement upon 1031 Exchange rules in order to avoid the 15% withholding. The additional requirement is that the individual responsible for transferring the old property from the Foreign Seller to the buyer/transferee (such as a title or escrow company) must receive from the Foreign Seller either:

1. A Withholding Certificate issued by the IRS that sanctions the particular exchange and allows the transferee to avoid withholding any tax, or;

2. 판매자가 원천징수 증명서를 신청했음을 증명하는 해외 판매자의 통지.

첫째, 외국인 부동산 소유자는 부동산을 양도하기 훨씬 전에 ITIN을 발급받고, 부동산 양도가 준비되는 즉시 원천징수 증명서를 신청할 수 있도록 미리 계획을 세워야 합니다. 

둘째, 1031 교환을 완료하고자 하는 외국인 판매자는 판매 프로세스 초기에 지식이 풍부하고 전문적인 자격을 갖춘 중개인과 상담하고, 경험이 풍부한 고문으로부터 세무 또는 재무 자문을 구하여 거래 종료 및 미국 세금 신고 절차를 지원하는 것이 중요합니다. 적격 중개인의 추천을 원하시면 저희에게 알려주세요. 

CPA의 추가 리소스: 1031 거래소를 이용하는 외국인:

해당 부동산은 세금 목적상 외국인 개인이 소유하고 있으므로 이 교환은 FIRPTA에 해당합니다. FIRPTA에 따라 비거주 외국인으로부터 부동산을 구매하는 경우 미국 구매자는 거래에서 부동산 가치의 15%를 원천징수하여 IRS에 송금해야 합니다. 그러나 특정 조건이 충족되면 원천징수할 필요가 없습니다.

양도인이 양수인에게 해당 양도가 IRC의 비인정 조항에 따라 손익 인식 대상이 아니라는 서면 통지를 제공하고 양수인이 양도일로부터 20일 이내에 해당 서면 통지를 IRS에 제출하는 경우, 양수인은 원천 징수할 필요가 없습니다.

위에 나열된 단계 외에도, 섹션 1445-2(d)(2)(iv)는 섹션 1031 거래의 참여자에게만 위의 원천징수 제외가 적용되며, 거래가 동시에 이루어지는 경우, 즉 섹션 1031 교환에 따른 두 송금이 같은 날에 모두 효력을 발생하는 경우에만 적용된다고 명시하고 있습니다. 

The FIRPTA withholding requirement is triggered if a foreign individual receives cash (or other property) as part of a transaction, and the value of the property surrendered by the foreign individual is greater than the value of the property received. This could happen, for example, if the property surrendered has no mortgage but the property received has a mortgage which is assumed.

섹션 1031의 특별 제한 사항, 즉 동시 요건과 부팅 금지 규칙을 충족하는 경우 FIRPTA 원천 징수를 방지하는 유일한 방법은 IRS로부터 원천 징수 증명서를 발급받는 것입니다.

요약하면, 섹션 1031의 요구 사항을 준수한다고 가정할 때 다음 단계가 필요합니다:

1. 환전소에서 외국인 개인에게 현금을 송금하지 않는지, 즉 부팅이 전혀 없는지 확인합니다.

2.  환전 계약서와 마감 서류에 두 송금 모두 같은 날에 효력이 발생하도록 구체적으로 명시되어 있는지 확인하세요.

3. 위에 나열된 통지 요건이 포함된 서면 불인정 통지서를 거래소의 상대방인 외국인 개인이 제공했는지 확인합니다.

4. 통지서를 받는 거래소의 다른 당사자가 다음 주소로 통지서를 IRS로 보내도록 하십시오: P.O. Box 21086, Drop Point 8731, FIRPTA Unit, Philadelphia, PA 19114-0586

참고: 법률 고문과 상의하여 거래 종료 시 이러한 문제가 해결될 수 있도록 법률 자문을 제공해야 합니다.

1031 플로리다와 뉴욕 교환 

While the Federal Tax rules still apply, allowing the deferral of capital gains as noted above, for a 1031 Exchange New York rules require those who are not New York residents to pay 7.7%  state income tax on any gain realized from the sale. However, for a 1031 exchange nyc rules 

For a 1031 Exchange Florida has no state income tax, so there is no state income tax on any gain realized from the sale. 

플로리다의 휴가용 임대 숙소 보류 시간

휴가용 임대 숙소가 1031 교환 대상에 해당하는지 여부에 대해 국세청에서 이의를 제기하는 것을 방지하려면 2년 동안 매년 최소 14일 동안 임대해야 합니다.

휴가용 임대 숙소의 개인 사용 기간은 연간 14일을 초과하거나 숙소가 임대된 1년 동안의 일수의 10%를 초과해서는 안 됩니다. 수리, 연간 유지보수 등을 위해 숙소에 머무는 시간은 14일 제한에 포함되지 않습니다.

맨해튼 마이애미 부동산 LLC가 1031 교환에 도움을 드릴 수 있습니다.

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할 수 있습니다:

Help you upgrade or downgrade using a Florida 1031 Exchange or New York 1031 exchange;

List and sell your NYC or Miami property on an exclusive basis;

Source individual investment properties, bulk purchase opportunities of condominiums and multi family properties; 

임차인의 이전을 용이하게 하세요;

자격을 갖춘 테넌트를 찾아서 선별합니다;

숙소의 매출을 관리합니다; 

숙소가 임대되는 동안 숙소 관리 서비스를 제공합니다(이 중 일부는 소유주에게 무료로 제공);

1031 거래소에 대한 다년간의 경험을 보유한 변호사 및 자격을 갖춘 중개자 팀과 함께 1031 프로세스 전체를 안내합니다. 

1031 거래에 대한 많은 경험을 보유하고 있으며 투자 부동산 라이프사이클의 어느 시점에든 도움을 드릴 수 있습니다.

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