부동산 투자의 비용 구성 요소

운영 비용(현금 비용)

공통 요금(또는 유지 관리 비용)

콘도의 경우, 일반 요금은 일반적으로 평방피트당 월 0.80달러에서 1.25달러입니다. 이러한 비용에는 공용 공간 난방, 전기, 청소, 수도, 기본 케이블, 보안, 건물 보험, 건물 편의시설(피트니스 센터, 컨시어지, 라운지, 수영장, 놀이방 등) 운영 등이 포함됩니다.

협동조합은 모든 공통 비용과 세금(소유주가 별도로 납부하지 않음), 건물에 대한 모기지 이자(있는 경우)를 포함한 관리비를 부과합니다. 협동조합 법인은 지붕 수리 또는 기타 이유로 건물에 대한 모기지 대출이 있을 수 있으며, 이자는 협동조합 주주에게 전가됩니다. 따라서 법적으로 콘도는 부채를 떠안는 것이 허용되지 않기 때문에 관리비에 포함된 세금을 조정한 후에도 코업의 관리비가 더 높게 책정되는 경우가 종종 있습니다.

부동산 세금

부동산 세금 (또는 재산세)는 해당 시 정부에서 부동산에 부여한 가치인 평가액에 따라 계산됩니다. 그런 다음 이 평가액에 대해 세율이 적용됩니다. 이 과정은 다소 난해하지만 일반적으로 맨해튼에서는 매월 구매 가격의 0.1%, 마이애미에서는 매월 구매 가격의 0.2%가 부과됩니다.

맨해튼에는 특정 건물에 대해 10년, 15년 또는 20년 동안 세금을 감면해주는 여러 세금 감면 프로그램이 있습니다. 자세한 내용은 부동산 세금

마이애미에는 주 주택 구매자에게 25,000달러의 주택 면세 혜택이 있지만 그 금액은 매우 미미합니다. 이에 대한 자세한 내용은 부동산 세금 페이지를 참조하세요.

모기지

소유자가 모기지를 받기로 결정하면 이자와 원금이 모두 포함된 월별 비용이 발생하게 됩니다. 모기지 계산의 특성상 초기에는 구매자가 대부분 이자를 지불하게 되며, 이는 미국 세금 목적상 공제 대상입니다. 나중에는 구매자가 대부분 원금을 지불하게 됩니다.

예를 들어, 구매자가 $1,000,000에 부동산을 구입하고 $500,000를 30년 고정 기간에 5.5%로 융자한 경우, 해당 연도의 총 모기지 페이먼트는 $34,067(또는 월 $2,839)이 됩니다. 이 금액 중 $27,332는 세금 공제 대상 이자가 됩니다. 시간이 지남에 따라 대출 원금이 상환되면 세금 공제 대상 이자의 금액은 감소할 것입니다. 그러나 초기에는 임대 수입을 상쇄하기에는 매우 큰 비용입니다.

모기지에 대한 자세한 내용은 다음을 참조하세요. 모기지 융자 페이지를 참조하세요.

보험

소유주는 책임 보험뿐만 아니라 부동산 자체에 대한 보험에도 가입해야 합니다. 이 비용은 연간 몇 백 달러에 불과합니다. 임대인은 종종 세입자에게도 보험에 가입하도록 요구하므로 임대인의 위험이 완화됩니다.

플로리다에서 독립형 주택의 소유자는 홍수 및 허리케인 보험에 가입해야 합니다.

중개 수수료

미국에서는 구매 거래에서 항상 판매자가 수수료를 지불합니다. 판매자는 일반적으로 구매 가격의 6%를 수수료로 지불하며, 이 수수료는 구매자의 중개인과 판매자의 중개인이 균등하게 나눕니다. 따라서 구매자는 구매 거래에서 저희를 대신해 일을 처리하는 데 비용을 지불하지 않습니다.

구매자가 새 아파트를 임대하기로 결정한 경우 맨해튼에서는 1개월 임대료에 해당하는 수수료를 중개인에게 지불합니다(첫 해에만 해당). 그러나 마이애미에서는 세입자를 찾기 위해 소유자가 수수료(연간 임대료의 10%, 구매자와 판매자 중개인이 균등하게 분담)를 지불하는 것이 관례입니다.

부동산 관리 페이지에서 주택 임대에 대한 자세한 정보를 확인하세요.

운영 외 비용

비하

미국 정부는 투자 부동산 소유자가 27.5년에 걸쳐 구매 가격과 비금융 관련 클로징 비용을 감가상각할 수 있도록 허용합니다. 예를 들어, 구매자가 $1,000,000에 부동산을 구매하고 비금융 관련 클로징 비용이 $25,000($1,000,000에 위에 언급한 2.5%)인 경우, 구매자는 연간 $37,273 또는 월 $3,106을 감가상각으로 공제할 수 있습니다. 이는 임대 소득에서 공제할 수 있는 상당한 비현금 비용입니다.

상각

미국 정부는 또한 투자 부동산 소유자가 대출 기간 동안 폐쇄 비용의 금융 부분 상각액을 공제할 수 있도록 허용합니다. 이 또한 임대 소득에서 공제할 수 있는 비현금 비용입니다.

과세 대상 소득 마이너스

궁극적으로 미국 정부가 허용하는 모든 공제(위에서 언급한 현금 및 비현금 공제 모두)를 고려하면, 부동산 구매 자금을 조달하는 투자자는 초기에는 과세 대상 소득 (또는 세금 손실)이 마이너스가 될 것입니다. 계약금 40%의 경우 소유자는 현금으로 손익분기점을 맞출 가능성이 높으므로(예: 현금 소득이나 손실이 발생하지 않음) 이를 현금 손실과 혼동해서는 안 됩니다. 이러한 세금 손실은 해당 부동산에서 세금 목적상 소득이 발생하는 해로 이월되어 해당 소득을 상쇄하고 해당 연도의 세금을 없앨 수 있습니다. 그러나 시간이 지남에 따라 현금 소득은 부동산의 가치와 마찬가지로 증가할 것입니다.

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