인구 증가에 따른 마이애미 다운타운 아파트 분양 혜택

이 사람들은 모두 어디에서 온 사람들일까요? 왜 마이애미에 오는 걸까요?

마이애미 다운타운 거주자 대부분은 문화와 엔터테인먼트 옵션이 있는 도심 속에서 24시간 연중무휴 라이프스타일을 즐기는 젊은 직장인입니다.

뉴저지, 뉴욕, 캘리포니아, 일리노이, 매사추세츠, 코네티컷과 같이 세금이 높은 주에서 선샤인 스테이트로 영구 이주하는 주민들이 점점 더 많아지고 있습니다. 

2018년 초에 제정된 새로운 세법은 세금이 높은 주에 거주하는 1주택 소유자에게 부정적인 영향을 미쳤습니다. 예를 들어, 거의 하룻밤 사이에 새로운 주 및 지방세(SALT) 공제 한도인 1만 달러로 인해 주 주택을 소유하는 것이 본질적으로 더 비싸졌습니다. 또한, 새로운 세법은 2017년 이후 1주택 소유자가 1주택을 구입할 때 공제받을 수 있는 이자 금액을 $1,000,000에서 $750,000로 낮췄습니다.

마이애미 다운타운에서 가장 높은 성장률을 보인 지역은 어디인가요? 

마이애미는 더 빠른 속도로 도시를 발전시키고 더 많은 수요를 창출할 변곡점에 도달했습니다. 사실 마이애미는 일부 지역에서는 르네상스가 절실히 필요했고 지금도 마찬가지입니다. 그러나 과도한 개발은 경제와 인구 증가를 촉진하는 데 도움이 되었습니다. 아래에서 살펴본 바와 같이 브리켈은 가장 많은 발전을 이루었습니다. 또한, 에지워터에서도 강력한 성장세를 보였습니다. 앞으로도 브리켈의 강력한 성장은 계속될 것으로 예상되지만, 향후 5~10년 동안은 센트럴 비즈니스 지구와 파크 웨스트 및 윈우드와 같은 다른 지역이 성장의 원동력이 될 것으로 보입니다.   

Brickell

브리켈은 마이애미 다운타운에서 가장 높은 성장세를 보이며 2000년과 2016년 사이에 인구가 세 배로 증가했습니다. 이러한 성장을 가능하게 한 것은 미래의 브리켈에 대한 Swire Properties의 비전입니다. 지난 부동산 사이클에서 부화했던 이 비전은 2012년에 다시 부활했습니다.

결국 Swire Properties는 브리켈 시티 센터 1단계에 10억 달러 이상을 투자했으며, 여기에는 두 개의 주거용 타워 Reach와 Rise(2016년 773세대 공급), 거대한 고급 쇼핑몰, 트렌디한 이스트 호텔, 2개의 오피스 타워가 포함되었습니다. 브리켈 시티 센터는 2016년에 문을 열었습니다. 

브리켈 시티 센터 2단계에서는 콘도 타워 2개동(총 1,000세대)과 오피스 타워 2개동 등 2개의 도시 블록이 확장될 예정입니다. 

다른 개발업체들도 스콰이어 프로퍼티를 따라 브리켈로 몰려들었습니다. 2012년부터 2018년까지 브리켈에는 5,000채에 가까운 콘도가 공급되었습니다. 2017년 한 해에만 Brickell Heights(600세대), 1010 Brickell(387세대), Echo Brickell(185세대), Brickell Ten(155세대) 등 1,400세대의 콘도 유닛이 공급되었습니다. 

브리켈은 분양 및 임대용 주택 개발이 급성장했을 뿐만 아니라 수많은 레스토랑, 바, 식료품점, 체육관, 영화관 등이 들어서면서 부대 개발도 크게 증가했습니다. 

이러한 모든 개발로 인해 브리켈은 더 이상 마이애미 사람들만의 동네가 아니며, 이제 방문객들은 15분 거리에 있는 사우스 비치의 호텔 대신 SLS 럭스, 킴튼, JW 메리어트, W 마이애미, 만다린 오리엔탈, 포시즌스 다운타운과 같은 새로운 호텔에 숙박하는 것을 일상적으로 선호하고 있습니다.

에지워터

에지워터는 2014년부터 2019년 6월까지 2,800개의 유닛을 추가하며 상당한 발전을 이루었습니다. 이 중 대부분은 지난 18개월 동안 관련 그룹이 파라소 프로젝트인 그랑 파라소(317세대), 원 파라소(275세대), 파라소 베이 뷰(396세대), 파라소 베이 타워 1(360세대)을 인도한 프로젝트에 기인한 것입니다. 에지워터의 최신 프로젝트인 엘리제와 미소니 바이아가 그 뒤를 잇고 있습니다.

앞으로 어떤 다른 지역이 고성장할까요?

마이애미 월드센터 인근 파크 웨스트/중앙 비즈니스 지구

다른 지역, 특히 센트럴 비즈니스 지구와 파크 웨스트가 브리켈의 주거 지역으로 급성장할 예정입니다. 이 지역은 2019년 후반에 단계적으로 개장할 예정인 마이애미 월드 센터가 추가되면 큰 혜택을 누릴 수 있습니다. CBD에는 베이사이드 마켓플레이스와 베이프론트 공원도 있습니다.

마이애미 월드센터 

브리켈 지역에 변혁을 가져온 브리켈 시티 센터와 마찬가지로 마이애미 월드센터도 비슷한 변혁의 효과를 가져올 예정입니다. 마이애미 월드센터는 마이애미 도심의 동북 6번가와 11번가 사이, 동북 2번가와 노스 마이애미 애비뉴 사이, I-95와 I-395 교차로에 위치한 17에이커 규모의 야심찬 복합용도 개발 프로젝트입니다. 

마이애미 월드센터에는 최고급 실내/외 쇼핑몰, 대형 메리어트 호텔 및 컨벤션 센터, 야외 보행자 전용 쇼핑몰, 1,000채 이상의 마이애미 콘도가 분양될 예정입니다.

이 혁신적인 프로젝트는 마이애미가 진정한 도시 환경으로 거듭나기 위해 꼭 필요한 것으로, 낮뿐만 아니라 밤에도 도심의 밀도를 높여 수십 년 동안 대부분의 마이애미 다운타운 지역이 부족했던 부분을 채워줄 것입니다. 

마이애미를 잘 모르는 분들을 위해 마이애미 월드센터는 "예술 및 엔터테인먼트 지구"에 위치해 있습니다. 하지만 이는 수년 동안 동네를 어지럽힌 수상한 창고 나이트클럽, 빈 주차장, 부적절한 활동으로 가득 찬 지역에 대한 좋은 이름일 뿐입니다. 

마이애미 월드센터가 추가되면 비스케인 블러바드를 따라 개발의 동쪽 측면에 들어선 고급 콘도 건물인 마르퀴스, 텐 뮤지엄 파크, 1000 뮤지엄(개발 중), 900 비스케인, 마리나 블루와 같은 현대적인 주거지와 더욱 조화를 이루게 될 것입니다. 또한 만을 따라 동쪽에 있는 뮤지엄 파크의 새로운 페레즈 아트 및 프로스트 사이언스 박물관과 북동쪽으로 몇 블록 떨어진 아드리엔 아르슈트 공연 예술 센터와도 나란히 자리하고 있습니다.

마이애미 월드센터 몰에는 블루밍데일스와 메이시스를 앵커 매장으로 하는 765,000평방피트의 소매점이 들어설 예정입니다. 7번가 프롬나드에는 링컨 로드와 마찬가지로 전문 상점, 레스토랑, 바, 나이트클럽이 들어설 예정입니다. 

또한 56층 1,800개의 객실을 갖춘 메리어트 마르퀴스 호텔 및 컨벤션 센터는 미국에서 가장 큰 컨벤션 센터 중 하나이며 쇼핑몰 및 마이애미 월드센터와 직접 연결됩니다. 또한 메트로 무버와 올 어보드 플로리다를 통한 대중교통이 매우 가까워 자가용뿐만 아니라 차량으로도 쉽게 센터에 접근할 수 있습니다.

마이애미 월드 센터는 인근 주민뿐만 아니라 마이애미 거주자와 방문객 모두에게 큰 가치를 지니고 있습니다. 앞으로 더 많은 마이애미 콘도 분양 및 임대용 타워의 발표가 있을 예정이며, 이에 따라 더욱 필요한 밀도가 높아질 것으로 예상됩니다. 궁극적으로 이 프로젝트는 일하고, 쇼핑하고, 생활하기 좋은 활기찬 도시 환경을 조성함으로써 마이애미 다운타운이 진정한 24시간 연중무휴 도시로 거듭나기 위한 큰 도약이 될 것입니다.  

윈우드

대규모 젠트리피케이션이 진행되고 있는 윈우드는 마이애미에 거주하는 주민들이 급성장하는 촉매제가 될 것입니다. 한때 낡은 할인점과 창고로 유명했던 윈우드는 상업 및 주거 중심지로 떠오르고 있습니다. 향후 1년 정도 동안 윈우드에 많은 주거 개발이 계획되어 있지는 않지만 윈우드는 주거 및 접객업의 중심지로 성장할 것으로 예상됩니다. 

윈우드는 고층 커뮤니티는 아니지만 동네 곳곳에서 소규모 프로젝트가 진행될 것으로 예상됩니다. 2번가에 두 개의 대형 상업 프로젝트가 착공되었고 골드만 차고가 완공되어 문을 열었으며, 올해 더 많은 오피스 프로젝트가 발표될 예정입니다. 윈우드는 이전보다 훨씬 빠른 속도로 확장되어 플로리다 전체에서 가장 유망한 지역 중 하나로 눈부시게 발전할 것입니다. 

마이애미의 한때 산업 지역이었던 이곳이 변화하기 시작한 것은 2002년 아트 바젤 마이애미 비치의 데뷔로 거슬러 올라갑니다. 그 후 몇 년 동안 이 아트쇼를 보기 위해 몰려든 국제적인 제트기 세트는 종종 윈우드의 창고를 개조한 스튜디오에서 작업하는 예술가들을 찾았습니다. 이러한 예술적 유입은 윈우드가 낡은 창고와 할인 소매점으로 가득했던 지역에서 번성하는 상업 및 주거 중심지로 발전하는 데 기여했습니다.

2009년 뉴욕과 마이애미 비치에서 젠트리피케이션을 주도했던 토니 골드먼이 셰퍼드 페어리, 론 잉글리시 등 세계적으로 유명한 거리 예술가들의 참여로 야외 벽화 프로젝트인 윈우드 월스를 만들면서 이 지역은 새로운 위상을 얻게 되었습니다. 곧이어 데이비드 에델스타인과 모이쉬 마나 같은 다른 유명 뉴욕 개발자들이 골드만의 뒤를 따랐습니다.

2015년 마이애미가 더 많은 콘도, 임대 아파트, 소매점 건설을 장려하기 위해 구역 재조정인 윈우드 근린 활성화 지구를 만들면서 이 지역의 개발은 큰 도약을 이루었습니다. 그 이후로 수많은 고밀도 복합 용도 프로젝트가 제안되었습니다. 총 1,000여 개의 주거 유닛과 390만 평방피트의 소매 공간이 추가될 수 있습니다.

지금이 마이애미에서 구매하기 가장 좋은 시기인 이유는 무엇인가요?

마이애미 다운타운 부동산 시장은 현재 호황을 누리고 있습니다. 마이애미 다운타운의 과잉 건설로 인해 일시적으로 콘도 공급 과잉이 발생했습니다. 수요가 증가하는 시점에 향후 공급되는 재고가 거의 없기 때문에 곧 가격이 상승할 것으로 예상됩니다. 

이는 향후 6~9개월(겨울까지) 동안 구매자에게 특별한 단기 기회를 창출할 것입니다. 2020년 초 어느 시점이 되면 마이애미와 같은 속도로 파이프라인이 고갈되고 보충되지 않기 때문에 신규 건설 부족 현상이 매우 두드러질 것입니다. 

마이애미로 이주하는 사람들을 모두 수용할 수 있을 만큼 신축 공급이 충분할까요? 

아마 아닐 겁니다. 코코넛 그로브에서 포트 로더데일에 이르기까지 착공 및 향후 콘도미니엄 착공은 사실상 제로에 가깝습니다. 또한, 마이애미 다운타운의 신축 공급은 향후 6~9개월 내에 절벽에서 떨어질 것이며, 이 부동산 사이클의 모든 공급이 그때까지 대부분 완료될 것입니다. 

그러나 동시에 마이애미 플로리다 부동산에 대한 수요는 세금 이전으로 인해 뜨거워지고 있으며 사람들은 마이애미의 하이퍼 젠트리피케이션의 결과를 목격하고 있습니다. 그리고 그들은 지금 마이애미를 사랑합니다. 플로리다의 주택 가격은 일부 고세율 주에 비해 매우 낮은 수준이기 때문에 수요가 매우 빠르게 증가할 수 있다고 생각합니다. 트럼프의 말처럼 달러가 약세를 보이면 마이애미는 브라질, 아르헨티나, 콜롬비아, 멕시코 등에서 온 구매자들이 빠르게 반등할 수 있습니다.

현재 마이애미 다운타운에서 건설 중인 프로젝트는 무엇인가요?

2019년 7월 1일 현재 마이애미 다운타운에는 7개 프로젝트(또는 2,186세대)만이 건설 중입니다. 7개 프로젝트 중 3개 프로젝트, 총 1,452세대가 2019년 말까지 완공될 예정입니다. 현재 건설 중인 유닛 중 2020년에는 349개 유닛만 완공되고 나머지 385개 유닛은 2021년에 인도될 것으로 보입니다.

공급되는 모든 유닛의 가중 평균은 평방 피트당 780달러이며, 7개 프로젝트 중 5개 프로젝트의 평균 가격은 1,000,000달러를 넘었습니다. 이는 마이애미 다운타운 주거용 부동산의 상승세를 보여줍니다.  

아직 건설 중이 아니지만 예약을 받고 계약서를 작성 중인 신규 개발 프로젝트에는 어떤 것이 있나요?

아래 표에서 볼 수 있듯이 예약을 받고 계약서를 작성 중인 프로젝트는 4개에 불과합니다. 계획 단계 프로젝트는 에서 승인을 받은 프로젝트로, 예약을 받거나 계약이 체결된 프로젝트로 간주합니다. 파이프라인에서 진행 중인 프로젝트 수가 이렇게 적다 보니 마이애미 다운타운은 2020년과 2021년에 재고 부족 현상이 발생할 것으로 예상됩니다. 

예약 및 계약 단계에 있는 프로젝트는 언제 인도될지 조금 더 의문입니다. 아래 프로젝트 중 2020년에는 제공되지 않을 가능성이 높고, 2021년에는 브리켈의 Una 프로젝트 하나만 제공될 가능성이 높습니다. 

지난 5년 반 동안 마이애미 다운타운에는 9,661채의 콘도가 공급되었습니다. 올해 말까지 인도될 것으로 예상되는 1,400채를 더하면 마이애미 다운타운에는 2017년에 1,821채, 2016년에 2,209채에 이어 2018년에 3,064채의 콘도가 인도된 셈이 됩니다. 

일시적인 과잉 재고, 높은 가격 인센티브, 신규 건설 부족, 우호적인 세금 환경은 모두 2019년 마이애미 다운타운 아파트 분양에 유리하게 작용합니다. 다른 주에서 마이애미로 이주하는 인구의 증가와 더불어 마이애미는 인구, 경제, 궁극적으로 주택 가격 측면에서 성장할 것으로 예상됩니다. 

마이애미 다운타운 아파트 분양 시장 부문에서 일어나는 일을 마이애미 비치의 토지 희소성을 고려할 때 마이애미 다운타운과 같은 궤적을 따르지 않는 마이애미 비치 고급 부동산과 혼동해서는 안 되며, 이 두 부문은 시장 동인이 다른 별개의 부문입니다. 그러나 해변의 한 특정 지역인 써니 아일즈에서는 과잉 건축이 이루어지고 있으며, 가격은 훨씬 높지만 다운타운 시장을 따라갈 가능성이 높습니다.

이 모든 것이 마이애미에 어떤 의미가 있을까요?

마이애미 다운타운의 아파트 분양에 투자하기에 좋은 시기로, 2020년 초 약 6개월 동안은 향후 신규 건설 공급이 절벽에서 떨어질 것이며, 동시에 더 높은 세금 이주율을 촉진하는 변곡점이 될 것으로 보고 있습니다. 그리고 아래에서 확인할 수 있는 개발 주기의 계획 단계에는 거의 아무것도 없습니다. 

"마이애미 다운타운 대 마이애미 비치 부동산"

마이애미 다운타운 럭셔리 부동산에 투자할 적절한 시기를 기다리며 관망하고 있었다면 지금이 바로 그 완벽한 시기일 수 있습니다. 신규 건설 공급이 적다는 것은 향후 가격 상승의 선행 지표입니다. 개발자들이 공백을 메우고 새로운 개발 사업을 시작하더라도 재고가 인도되기까지는 약 36~48개월 또는 그 이상이 소요될 것입니다.

주택 구매자와 투자자를 돕기 위해 최근 마이애미 고급 콘도 구매 시 자주 묻는 Q&A를 개설하여 다음과 같은 문제를 해결했습니다:

• 지금이 구매하기에 적절한 시기인지 어떻게 알 수 있나요?
• 마이애미 부동산을 구매할 때 어느 지역을 고려해야 하나요?
• 마이애미 콘도를 신축 프로젝트에서 사야 하나요, 아니면 기존 건물에서 사야 하나요?
• 마이애미 아파트를 구매할 때 가장 좋은 가격을 받고 있는지 어떻게 알 수 있나요?
• 마이애미에서 고급 아파트를 구매할 때 세금에 어떤 영향이 있나요?